房产交易纠纷——原房产贷款未还清，能否办理过户？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告陈某一诉称：2016年8月26日，原告陈某一通过第三人天津某某房地产经纪有限公司与被告李某二、李某三签订《房产交易合同》和《补充协议》。合同约定原告陈某一以919000元购买被告李某二、李某三名下坐落于天津市某某区某某路XXX号的房屋一套。被告李某二、李某三于2016年9月30日前将房屋贷款还清后，与原告陈某一共同去房管部门签订房屋买卖合同、办理过户等事宜。2016年9月15日，被告李某三通过第三人某某公司告知原告陈某一房价上涨，房子不卖了。2016年9月19日，原告陈某一到第三人某某公司与被告协商，被告拒绝履行合同义务。现请求法院解除原告陈某一与被告李某二、李某三、第三人天津某某房产经纪有限公司于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及《补充协议》。

　　被告辩称

　　被告李某二辩称：2016年8月份，被告在第三人某某公司的店面登出房屋销售信息，出售天津市某某区某某路XXX号的房屋。2016年8月26日，在第三人某某公司的撮合下，被告与原告陈某一签订了《房产交易合同》和《补充协议》。当天，原告给付了被告定金120000元。在签订房屋买卖合同之前，第三人某某公司提供了《天津市房地产经纪服务合同及签约告知书》，并分别与原、被告签订了《天津市房地产经纪服务合同》。2016年9月4日，被告通过第三人某某公司转告原告房子不卖了，愿意给付原告120000元违约的补偿。第三人某某公司于2016年9月15日将被告不卖房情况告知原告。2016年9月19日，原、被告在第三人某某公司处进行协商未果。2016年9月11日，第三人某某公司伪造原、被告署名的第二份《补充协议》，在该协议中编造了买卖房屋的所有权证编号。

　　二.法院查明

　　对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陈某一、被告李某二、李某三及第三人某某公司三方于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及原告陈某一、被告李某二、李某三双方《补充协议》是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规强制性的规定，应当认定合法有效。被告李某二、李某三辩称，原告陈某一不符合银行贷款条件，违反了中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》的辩解，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、行政法规强制性规定的无效情形。被告辩解的无效理由不能成立，本院不予认可。

　　被告李某二、李某三以标的房屋是限价商品房，购买人在交纳契税5年后才能转让，标的房屋在签订合同时未过五年，不能上市交易，且房屋产权证没有下发，原告陈某一不具备银行贷款条件、没有给付房款能力为由，主张《房产交易合同》及《补充协议》是可撤销、可变更的合同，不属于法律规定的可变更、可撤销的情形。原告陈某一在签订《房产交易合同》及《补充协议》时，不存在欺诈、胁迫、趁人之危的情形。原告陈某一是否具备银行贷款资格，不是第三人某某公司能为之事，只能由贷款银行审查以后才能确定。另外，在《房地产交易合同》中约定了原告不能贷款时全额付款。

　　被告明确表示不履行合同义务，违反合同约定义务，构成根本违约，应当承担违约责任。2016年9月4日，被告通过第三人某某公司转告原告房子不卖了，愿意给付原告20000元违约的补偿是合同不能履行的根本原因。原告是合同的守约方，履行了相关的合同义务，有权依照合同约定和法律规定向被告主张权利。证人寇某的证言、第三人某某公司提交的房屋价格的参考以及原告陈某一提交的证据证明，原告主张被告承担违约金，符合相关法律规定。被告不履行合同义务，系因房价上涨因素所致，原告主张被告承担10%的违约责任亦在原告可得利益范围之内。

　　三.法院判决

　　解除原告陈某一与被告李某二、李某三、第三人天津某某房产经纪有限公司于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及签订的《补充协议》;

　　四.律师点评

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告及第三人三方签订的《房产交易合同》和原、被告双方签订的《补充协议》是当事人真实的意思表示，该合同具备了合同的一般条款，不违反法律、行政法规强制性规定;不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定其合同有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告辩称原告陈某一不具备银行贷款条件，没有给付房款能力，违反了中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定为由，主张《房产交易合同》及《补充协议》无效的，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关解释的规定，不予支持。

　　被告李某二、李某三辩称标的房屋是限价商品房，按照中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，购买人在交纳契税5年后才能转让。原、被告及第三人在签订房屋交易合同时未过五年，房屋产权证没有下发不能上市交易;主张原、被告及第三人三方签订的《房产交易合同》及原、被告双方签订的《补充协议》是可撤销、可变更的合同，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条法律及相关解释的规定，不予支持。