房屋交易纠纷——如何认定一方当事人构成违约？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告张某一诉称：2016年10月10日，原告因购房需要，经a公司介绍，购买被告李某一房屋，二人签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款300万元;出卖人在房屋过户后一个月内应将原有户口迁出，否则构成违约，承担购房款4%违约金;逾期20日内未迁出的，每逾期一日，出卖人支付已付房款0.05%的违约金。合同签订后，原告支付首付款200万元，贷款也已经审批，2016年12月案涉房屋登记至我名下。

　　但是在房屋交易过程中，被告李某一谎称不存在户口问题。但是原告在进行物业交割时，到房屋所在地派出所查询房屋户籍情况发现案涉房屋上有王某一的户口，便告知了李某一，要求其将王某一户口迁走，但李某一多次拖延，一直未将王某一户口迁出。

　　案涉房屋原是李某一从王某一处购得，李某一不可能无法联系上王某一。原告经咨询了解到，此类存在户口瑕疵的房屋难以出售，即使出售也会低于市场价，李某一为出售该房屋具有故意隐瞒的嫌疑。此举侵害了原告的合法权益，不仅会给原告落户造成障碍，甚至会导致房屋贬值。现请求人民法院：1.判令被告将与案涉房屋有关的户口迁出;2.判令被告支付违约金13万元;3.判令被告向原告支付逾期迁出户口违约金(自2017年1月10日至户口迁出之日，每逾期一日支付房屋价款的0.05%);4.判令被告支付原告损失费1万元。

　　二、被告辩称

　　被告李某一、郑某一辩称：被告不同意原告的诉讼请求。

　　第一，被告与原告签订《房屋买卖合同》约定房屋总价款220万元，家具等作价80万元;被告迁出户口保证金13万元。原告共支付285万元。2016年12月10日，被告将李某一、郑某一一家户口迁出案涉房屋，15日协助原告办理房屋产权转移登记手续。在办理物业交接手续时，发现房屋上还有王某一户口，被告便立即与王某一联系，但一直未联系上，后又到派出所查询也未果;

　　第二，根据双方签订的房屋买卖合同，若因出卖人自身原因未将户口迁出，则出卖人应按约定承担违约责任，但现在，被告已经将李某一、郑某一户口都迁出，履行了自己的义务。王某一的户口，根据户籍管理规定，被告无权管理王某一户口。且王某一的户口不能迁出并不是因为被告自身原因，被告不构成违约;

　　第三，王某一的户口迁出应根据相关户籍管理制度的规定，但是王某一户口迁出是否具备行政法规规定，被告也不得知;

　　第四，王某一的户口存在并不影响原告的户口迁入，不会给原告落户造成障碍，根据北京市的户籍管理规定，原告可以办理新立户;

　　第五，原告主张的违约金过高，若王某一户口一直未迁出，那么被告则一直要支付违约金，既不符合公平原则也与合同目的不符。此外案涉房屋价格为220万元，80万元为家具等费用，不应一并计算，而且原告的保证金也并未支付;

　　第六，双方签订的合同为格式合同，对于相关条款的理解，应认可卖方的认知和理解。

　　综上所述，被告已经尽力履行了自己的义务，不存在违约行为，王某一的户口迁出问题属于客观上无法达到，被告不应承担违约责任，不同意原告的诉讼请求。

　　第三人a公司述称：被告在签订合同时承诺可以迁出户口，并且迁出了自家户口。但后来查询到案涉房屋上还有王某一户口，双方发生纠纷。

　　三、审理查明

　　经查，李某一2001年从王某一处购得案涉房屋，王某一的户口至今还在案涉房屋。

　　2016年10月10日，张某一与李某一签订《房屋买卖合同》，约定：房屋成交价格220万元，房屋家具等设施作价80万元;卖方应在办理产权转移登记后一个月内迁出户口，若因自身原因未迁出与案涉房屋相关户口的，则向买受人支付房款4%违约金;逾期20天未迁出的，每逾期一日，卖方每天支付已付款0.05%违约金。同日，双方又签订了《补充协议》，约定房屋价格及家具等设施共作价300万元;买受人将购房款中留存13万元作为户口迁出保证金。此外二人还约定了购房款的支付方式和支付时间。

　　2016年12月15日，案涉房屋登记至原告张某一名下。张某一共计向李某一转款285万元，保证金未支付。

　　2016年12月10日，李某一将自家户口从案涉房屋迁出。

　　李某一尝试了多种方式联系王某一但未果。

　　四、法院判决

　　驳回原告张某一的诉讼请求

　　五、律师点评

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　第一，本案中张某一要求李某一、郑某一将与涉案房屋相关的户口迁出，但是户口迁出应根据相关的户籍管理规定，不属于人民法院民事案件处理范围。

　　第二，李某一未在合同约定的期限内将案涉房屋原有户口迁出，属于未履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。但是李某一也并非完全不履行义务，李某一已经将其一家户口迁出案涉房屋，也一直采取多种方式联系王某一，但均未果。张某一主张自己受到损失，但未提出证据证明自己的主张。且张某一还未支付13万元保证金，结合上述情形及合同履行情况，可以认定该13万元足以弥补李某一的违约责任和张某一的实际损失。

　　对于张某一其他的诉讼请求，不予支持。

　　据此，人民法院事实认定、判决正确。