房产交易合同纠纷——借名买房的判断依据是什么？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告郑某一与其妻子即第三人于某一为了给儿子郑某二创造良好生活和学习环境，遂于2011年选购北京xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)开发的xx期房一套，后于2012年7月补差价调换xx房屋(以下简称“涉案房屋”)。因xx房屋为期房、原告家庭当时名下已有两套商品房以及规避即将出现的北京房屋限购政策等原因，原告及第三人便与第三人的母亲即被告王某一共同协商借被告名义购买xx房屋，被告同意以其名义购买，并与原告在换购涉案房屋后签订《关于购买xx房屋的说明》。

　　《购房说明》明确原告与第三人借被告名义购买涉案房屋、被告出借款项及借款不计利息等事实。被告与xx公司签订购房合同后，系原告与第三人支付的房屋总价款约727万余元，其中包括被告提供的借款)。

　　涉案房屋购买后，被告以其名义办理了房屋所有权证，将涉案房屋登记在被告名下。被告趁原告与第三人夫妻关系恶化之际，伙同其丈夫于某二、第三人将《购房说明》、购房合同等其他重要证据藏匿，并趁原告出差期间擅自更换涉案房屋房门及门锁，拒绝给原告涉案房屋钥匙，强制将原告赶出本是属于原告家庭的涉案房屋，也因此导致原告无法获取《购房说明》等重要证据，也因第三人管理家庭财产，致使原告举出证据困难。

　　涉案房屋是原告用辛苦劳作多年的积蓄购买，现被告拒不将房产过户至原告名下，第三人欲通过不予主张对涉案房屋的共有产权而达到侵吞、转移财产之目的，原告为维护其合法利益不受侵害，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告之请求为盼。

　　被告辩称

　　原告郑某一主张构成构成借名买房，我们查阅了关于借名买房的相关案例，结合本案事实，我们认为，“借名买房”不成立，具体阐述如下：

　　(一)双方之间没有所谓借名买房协议或含有此内容的文件。

　　(二)购房款中来源于郑某一于某一的数额较少，且已经归还。涉案房屋整体购买价格是7240571元(支付给开发商6070571元+支付给伊xx1170000元)，王某一支付给开发商6070571元，于某一支付给伊xx1170000元来源于王某一出资购买x房屋的售房款。而且这170万，王某一已经归还给于某一。

　　(三)涉案房屋现由王某一实际居住，房屋物业费、水电费、燃气费等后续费均由王某一支付。

　　(四)房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由王玲美持有。综上，原告郑某一主张“借名买房”，但没有所谓借名买房协议，购房款中来源于郑某一于某一数额较少，也没有实际居住，物业费水电费燃气费等后续

　　原告所称借名买房的原因是“限购政策”，事实上购买涉案房产时，原告郑某一于某一依据政策均可购买住房。

　　对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停在本市向其售房。而本案xx房购买时间是2011年1月22日，在上述限购政策发布之前，郑某一于佳某一完全可以购买xx房产。其二，购买涉案房产时，于某一名下xx处房产已经出售，郑某一于某一这个家庭只有一套房子，完全可以购买二套房。

　　综上，本案事实根本不符合“借名买房”的习惯，无法成立。根据北京高院司法解释，王某一购房过程从郑某一于某一处借用款项为债权债务关系，且该债务王某一已经返还。且涉案房产为王某一和于某二在北京唯一住房，如果王某一失去涉案房产，在北京将无处居住。因此，我们认为，依据北京高院司法解释，参照司法判例，郑某一主张的“借名买房”根本不能成立，不同意原告的全部诉讼请求。

　　二.法院查明

　　王某一与于某二系夫妻关系，于某一系二人所生之女。于某一与郑某一于2006年7月25日登记结婚，2009年10月28日，于某一与郑某一生育一子，名叫郑某二。

　　2011年，王某一选购xx区xx房。诉讼中，郑某一表示购买xx房屋系其与于某一借用王某一名义购买。

　　王某一及于某一对此均不予认可。

　　2011年1月16日，通过于某一的银行卡，向xx公司支付xx房屋的定金10万元。郑某一表示，涉案房屋实际系其与于某一购买，因此，由于某一支付了定金。王某一对此不予认可，王某一表示因为当时未带银行卡，因此，借用了于佳的银行卡付款，此笔定金已在2011年3月以现金形式还给于某一。

　　2011年1月22日，通过王某一的银行卡向xx公司支付xx房屋的购房款3446792元。

　　诉讼中，王某一表示，2012年将购买xx房屋更换为涉案房屋，原xx房屋已交纳的购房款转为涉案房屋的购房款，并向涉案房屋原购买人伊某一支付了转让费117万元。

　　王某一出示房屋产权证、商品房预售合同、商品房现房买卖合同、房屋转让协议、购房款发票、支付购房款银行存根，证明涉案房屋系王某一购买。

　　王某一出示涉案房屋2013年度、2014年度向物业公司缴纳车位租金、车位费的发票、2013年12月17日水费收据、2012年10月20日及2013年11月14日电费发票、2012年10月22日产权图表费及燃气费收据，王某一表示，涉案房屋一直由王某一居住并缴纳相关费用。于某一认可王某一的证据。

　　王某一出示汇款凭证，证明其于2017年10月12日、2017年12月4日、2018年1月9日、2018年3月8日、2018年6月13日陆续向于某一还款，已经还清了100余万元的借款。郑某一对于汇款凭证的真实性认可，但郑某一表示上述转款均发生在双方多次开庭之后，因此，对于王某一的证明目的不认可。于某一对此表示认可。

　　三.法院判决

　　驳回原告郑某一的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　本案中，双方争议的焦点为郑某一、于某一是否借用王某一的名义购买涉案房屋。对此，可以从以下几点考虑，认为郑某一主张借名购房的法律关系不能成立。第一，借名购房的理由。郑某一表示借用王某一名义购买房屋是因为限购政策，但2011年1月16日在购买xx房屋时，北京市尚未出台限购政策，郑震龙与于佳可以用自己的名义购买xx房屋，没有必要借用王某一的名义购买。

　　第二，购房的过程。在购买涉案房屋之前，先购买了xx房屋，王某一、于某一、郑某一虽都参与了看房，但后续签订合同及换房郑某一未参与，郑某一也认可其因未参加购房过程，因此不清楚具体付款的情况。

　　第三，购房款的支付。购房款是由王某一的账户直接支付，王某一支付购房款时除自有资金之外还使用了于某一及郑某一的资金，但某一所述的部分资金在购买房屋之前就已经到达于某二及王某一的账户，且当时于某一、郑某一并非因购买xx房屋而汇款至于xx的账户，而是用于理财，因此，即便王某一使用郑某一与于某一的资金，但并不能以此认定系郑某一、于某一借用王某一名义购买房屋。

　　需要指出的是，涉案房屋的价值巨大，其归属对双方当事人的利益将产生重大影响，诉讼中，郑某一虽出示了一系列的证据，但经法院审查证据的效力，上述证据仍不足以证明借名购房的事实，因此，郑某一主张涉案房屋系其与于某一借用王某一名义购买，要求王某一将涉案房屋过户郑某一名下的请求，缺乏依据不予支持。