房产交易合同纠纷——口头协商是否算作有效声明？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　2015年11月，原告为了隐瞒妻子在龙岩市新罗区购买房屋的事实，经与被告口头协商，原告借用被告的名义购买了位于龙岩市xx区房产一套。该套房产面积为123平方米，购房款96万元，其中，首付款24万元，以被告的名义在xx银行按揭贷款72万元。

　　办理按揭贷款后，自2016年2月至2018年7月，原告每月将房屋按揭贷款存入被告xx银行账户，截止起诉日，原告已经支付按揭贷款153,000元。2016年2月至10月间，原告支付房屋装修款259,305元、缴交税费14,400元、交房费用12,500元、房屋按揭贷款保险费4,200元。

　　房屋装修后，因被告在龙岩城区未购房，该房屋暂由被告居住，2018年元宵节后，原告父母亲也搬进居住。2018年7月21日，原被告发生矛盾。2018年7月22日，被告搬离该房屋。

　　现该房屋由原告父母单独居住。2017年8月以来，原告要求被告协助办理该套房屋的不动产权转移登记手续，但遭拒绝，被告还欲通过房产中介销售原告购买的房屋。起诉后，原工商银行缴交按揭款的银行卡被被告注销，导致原告无法缴交按揭款。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。现诉至法院。

　　被告辩称

　　本案不存在借名买房的事实。

　　被告购房时，原被告之间才认识两个多月，原告作为一名商人及政治人物，出于审慎态度对于如此重大的支出不可能不与被借名人签订借名买房协议，原告未提供任何证据证明其与被告有达成借名买房之合意。

　　从案涉房屋的挑选、入住手续的办理、装修来看。案涉房屋的挑选、入住手续的办理、装修均由被告亲自参与完成，如果借名买房，被告没必要亲自办理。

　　从购房票据及房屋权属证书的持有情况来看。案涉房屋的所有权属证明凭据，均登记为被告名字，如果是借名买房，购房票据及权属证书等均会由借名人亲自保管，但是证明物权的原始凭据从购房之日起就一直由被告持有。

　　从房屋的占有使用情况来看。房屋装修后，一直由被告占有使用，且被告及孩子的户口均已经迁入本案讼争房屋。房屋装修好后，一直由被告、原被告的女儿及被告的母亲共同居住。

　　案涉房屋的款项是属于被告在被蒙骗之下以结婚为目的与原告交往，原告以爱及责任之名义对被告及双方共同孩子钟某二的赠与，对于接受该赠与，被告主观上不存在过错，原告作为孩子亲生父亲，在其能力范围内有义务为孩子提供最基本的住房、生活、教育等条件保障。

　　综上，本案不存在原告所主张的借名买房的事实。

　　二.法院查明

　　2015年9月19日，原被告通过自行车协会认识。

　　此后，双方进行了较多的接触，甚至发展为情人关系。2015年12月15日，被告与xx房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定被告向xx房地产开发有限公司购买位于龙岩市xx区房产一套，预测建筑面积为127.28平方米，总价款96万元，其中已支付定金10万元(2015年12月13日交)抵作商品房价款，买受人应于2015年12月15日前支付首期房价款24万元，余款72万元向银行申请借款支付。

　　合同签订后，被告按约交纳首付款24万元，并在工行龙岩分行龙津支行按揭贷款72万元用于交纳房款，上述首付款24万元由原告出资交纳。办理按揭贷款后，原告出资支付了部分按揭贷款。购房后，原告还支付了房屋装修费、税费、房屋按揭贷款保险费等。2017年1月9日，被告取得不动产权证，2016年11月27日，原被告生育一女，取名钟某二。

　　房屋装修后，被告于2016年6月搬入居住，2018年元宵节后，原告父母也搬进居住。因原被产生矛盾，2018年7月22日，被告搬离该房屋。此后，原被告就案涉房屋的处理进行协商，但无法达成一致意见。为此，原告诉至本院。

　　三.法院判决

　　一、确认原告林某一赠与被告钟某一资金购房行为无效。

　　二、驳回原告林某一的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　案涉房产登记在被告名下，在购房过程中，对于原告的出资的性质，双方未有书面的约定。原告提供的聊天记录不完整，不能准确反映当时的情况，无法证明双方间存在借名买房关系。

　　从本案查明的事实来看，原被告认识后不久即发展为情人关系，后又同居生活，并生育一女，因此，对于原告的出资应认定为赠与。原告主张双方存在借名买房关系，但未能提供充分的证据证明，应承担举证不能的法律后果。

　　原告在与第三人婚姻关系承续期间与被告同居，且生育一女，有违公序良俗，违反了婚姻法禁止性规定，这种婚外同居关系属于违法关系，不受法律保护。

　　被告知道原告有配偶而与其婚外同居并接受赠与，显然也不能视为善意第三人。因无效赠与取得的财产，被告应当返还。因原告赠与的是钱款，并非房屋，故返还的应是原告的出资。原告提出确认案涉房产为其所有，并要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，应不予支持。第三人要求被告返还案涉房产、协助办理过户手续的请求，应不予支持。