房产交易合同——将产权不明的房产签订合同，能否构成效力？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告某某物业顾问有限公司诉称：经原告居间介绍，被告黄某一于2015年4月13日与案外人刘某二签署《房产交易合同》，约定由被告购买案外人刘某二名下坐落于天津市某某区某某街XXX号房产,成交价为12450000元。合同签订后，原、被告双方签订了《佣金确认书》，被告应于签订《房产交易合同》当日向原告支付中介费249000元,但被告至今未支付。故原告为维护自身权益诉至法院，请求判令被告支付居间佣金249000元;

　　被告辩称

　　被告黄某一辩称：签订《房产交易合同》当日，原告向我方隐瞒事实。签订三方房屋买卖协议时，案外人没有取得房本。同时原告隐瞒了案外人刘某二的身体状况，其是无法授权其儿子进行房屋买卖的。原告应当对房屋的情况及手续的完善进行告知和监督。原告的隐瞒行为导致合同无法履行，根据合同法第425条的规定，我方不应当向原告支付报酬。原告在未经我同意的情况下，2016年3月17日将涉诉房屋出售给他人。故不同意原告的诉请。

　　二.法院查明

　　经审理查明，原、被告及案外人刘某三曾于2015年4月13日签订《房产交易合同》，约定由被告黄某一购买案外人刘某二名下坐落于本市某某区某某街XXX号房屋。该《房产交易合同》第五条第二项约定，因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。同时,被告与原告于2015年4月13日签订《佣金确认书》，约定居间服务费为249000元，佣金支付日期为签订《房产交易合同》当日，甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而延迟支付，乙方有权追索违约金。

　　2016年3月31日被告因与案外人刘某二、刘某三及原告的房屋买卖合同纠纷起诉至本院，本院于2016年7月29日作出民事判决书，认定：涉案房屋坐落于本市某某区某某街XXX号室，原为被告刘某二承租。2015年4月13日，原告与被告刘某二之子被告刘某三及被告某某物业公司三方签订《房屋交易合同》，约定被告刘某二将涉案房屋出售给原告，房屋成交价格为124.5万元。2015年4月13日，原告与被告刘某三签订《补充协议》，约定被告刘某二同意配合原告购买涉案房屋产权变更为私产房，产生的费用由原告承担，被告刘某二于2015年8月取得了涉案房屋的产权证。此后，因被告刘某二行动不便，无法亲自到房管局与原告签订《天津市房产买卖协议》，需办理委托被告刘某三出售涉案房屋的公证书，该公证书于2016年1月25日办理完毕。

　　后被告某某物业公司通知原告和被告刘某三约定时间到房管局签订《天津市房产买卖协议》，但原告以对公证书的真伪存在质疑为由，不予被告刘某三到房管局签订《天津市房产买卖协议》。后又通过被告某某物业公司要求被告刘某二、刘某三退还定金和购买产权费用。被告刘某三得知后，又与他人签订了《房产交易合同》并办理了过户手续，将涉案房屋另行出售他人。此后原告与被告刘某三协商定金和购买产权费用退还问题但协商未果。

　　三.法院判决

　　本判决生效之日起十五日内，被告黄某一给付原告天津某某物业顾问有限公司居间佣金249000元;

　　四.律师点评

　　根据原、被告签订的《房产交易合同》及《佣金确认书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，依法成立、有效，予以确认。依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。且民事判决书已经发生法律效力，生效的法律文书确认的事实无需举证证明。根据原、被告签订的《房产交易合同》第五条第二项约定，因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。

　　上述约定不违反法律及行政法规的强制性规定，故在合同有约定的情况下，应按照合同约定处理。被告以原告隐瞒事实，签订三方房屋买卖协议时，案外人没有取得房本，同时原告隐瞒了案外人刘某二的身体状况，刘某二无法授权其儿子进行房屋买卖，原告的隐瞒行为导致合同无法履行为由不予支付佣金，缺乏事实及法律上的依据。根据原、被告双方签订的《佣金确认书》约定，被告应于签订《房产交易合同》当日向原告支付佣金249000元，被告迟延支付，原告方有权按照迟延支付佣金数额每日0.5‰追索违约金，应予支持。