房产继承纠纷——房产未做出继承，能否将房产登记其名下？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告诉称：1974年，金某四、李某六、二原告、被告、金某五以六人的名义向原某某公社某某大队审批建造了三间楼房。1993年，金某四、李某六夫妇去世，房屋一直空置。后因拆迁，二原告打算和被告商量上述房屋的分割问题，被告却声称该房屋的土地证已登记在他个人名下，应归其个人所有。该房屋是以父母、二原告、被告及妹妹金某五六人名义审批的，是六人的家庭共同财产，二原告享有相应份额，且父母去世后，父母的份额应由子女继承。被告偷偷将房屋的产权登记至个人名下，侵害了共有人的合法权益。上述房屋现已拆除，被告以产权人的身份，在拆迁安置中选择了安置房政策，故原告诉至法院，请求确认两原告享有坐落于某某市某某社区某某村三间房屋三分之二的份额;对上述房产拆迁后，由被告按拆迁政策安置选得的房产依法进行分割，其中三分之二的份额归二原告享有。

　　被告辩称

　　被告金某三答辩称：1974年金某四等6人共同申请的宅基地无论土地面积还是四至，与被告名下的三处房屋均不相符，故原告所诉无事实和法律依据。原、被告父母于1991年某某市农村房屋确权时，把祖传楼屋1间、平屋5间，宗地面积共166.82平方米登记在被告名下，把祖传楼屋5.5间、平屋3间，宗地面积共281.44平方米登记在原告金某一名下，原告在上述房产登记时知情并认可。因此，被告名下的房产在确权登记时，双方的父母均健在，是合法登记，原告却说是被告偷偷登记在自己名下，完全是污蔑。综上，请求法院驳回原告诉请。

　　二.法院查明

　　结合双方当事人在庭审中一致的陈述，本院认定本案事实如下：

　　原告金某一、任某二是夫妻关系，原告金某一与被告金某三是亲兄弟关系。金某四、李某六夫妇是金某一、金某三的父母，育有二子二女，分别为长女金冬花、长子金某一、二女金某五、二子金某三。1969年，长女金冬花出嫁至。1974年12月，金某四作为户主，以金某四夫妇、金某一夫妇、金某五、金某三全家6人的名义，向某某公社某某大队申请宅基地，并提交了申请表，公社在表中作出审批意见“同意安排建屋用山地贰分”。1975年6月，金某四、金某一在他人见证下，立分家约一份，其中载明：正屋大房间一间、新竖小屋一间、靠小6屋牛栏粪池小屋一间、仓一个、楼梯一条、正屋大屋半间归金某一所有，洞头下楼间一半，让外小屋间半、七秤小屋一间归金某三所有。1981年，二原告一家4人向某某村大队申请宅基地四间。

　　1989年，金某一将其所有的小屋与金某三所有的小屋进行对调，并申请旧房原地拆建，经批准后，金某一将小屋拆除，并在其现名下的1号宗地所在位置建回房屋。1992年，有关部门统一对某某村中的土地进行确权登记、做证，其中登记在金某一名下的为3块宗地，1993年，金某四、李某六夫妇去世。2017年，因某某村拆迁，被告金某三名下的3块宗地的房屋均在拆迁范围内，合计166.82平方米，按1：3的比例，权益面积为500.46平方米，相应的安置对象为金某三。

　　三.法院判决

　　驳回原告金某一、任某二的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;不动产登记簿是物权归属和内容的根据。二原告主张确认被告金某三基于诉争房产拆迁安置所得权益的三分之二份额，其基础是有证据证明诉争房产不动产登记簿的记载与真实权利状况不符，且二原告为该不动产的真实权利人之一。现二原告虽提出诉争房产的宅基地是1974年以原告金某一夫妇、被告金某三及金某四夫妇、金某五等六名家庭成员名义审批取得，但其提供的《社员建造房屋用杂地申请表》所记载土地、面积等内容与诉争房产完全不一致，且诉争房产的不动产登记也并不以该申请表为“申请登记依据”与权利来源。根据二原告现有证据，不能证明诉争房产的宅基地使用权是1974年以二原告等六人名义审批取得，其主张诉争房产拆迁安置权益相应份额的诉请没有事实依据。

　　同时，即使确如二原告陈述，存在1974年以二原告等六人名义审批取得的宅基地使用权，基于原告金某一已于1975年6月29日与父母金某四夫妇及被告金某三分家的事实，其所谓的上述宅基地使用权也不再是二原告与其他家庭成员的共同财产。分家约是家庭成员之间对家庭财产、生活状态、生产收益的共同安排，对立约各方均有约束力。原告金某一与父母金某四夫妇及被告金某三分家后，直至本案纠纷发生前，均未对分家约中确定的家庭财产分配方案提出异议，事实上已认可并接受该分家方案。原告金某一当时既已按分家约取得部分家庭财产，在接受整体分家方案的前提下，二原告无权再以分割家庭共同财产为由对剩余的家庭财产提出分配请求。因诉争房产于父母金某四夫妇过世前已登记在被告金某三名下，该房产并非如二原告所陈述是父母金某四的遗产，二原告也无权以分割遗产为由主张本案诉请。