2021民法典实施后，关于居住权的规定及解读

2021民法典实施后，关于居住权的规定及解读

自2021年1月1日起，《民法典》正式实施，其增设了居住权制度。

第三百六十六条　【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

解读：1）居住权是一种用益物权，具有物权的排他效力，区别于因抚养、扶养、赡养、租赁、借用等关系而享有居住他人住宅的权利。2018年8月，十三届全国人大常委会五次会议审议的民法典各分编草案第159条第1款规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。在立法过程中，有的意见提出，居住权是一种新的用益物权，虽然作为用益物权的一种规定在用益物权部分，但大多数人对居住权不熟悉，居住权与其他居住的权利的区别不明显。为强调居住权是一种用益物权，2019年4月，十三届全国人大常委会十次会议审议的民法典物权编草案二次审议稿第159条将“对他人的住宅享有占有、使用的权利”修改为“对他人的住宅享有占有、使用的用益物权”。

2）居住权只能在他人所有的住宅上设立，其他类型的房屋上不能设立居住权。

3）以满足生活居住的需要，一般情况下，居住权人不能将其享有居住权的住宅出租，但是当事人另有约定的除外。居住权不得转让、继承。居住权人死亡后居住权丧失。

第三百六十七条　【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

解读：居住权合同应当书面形式订立，不得口头形式。

第三百六十八条　【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

解读：物权登记主义，居住权自登记机构登记时设立，取得物权效力。居住权合同自双方签字时成立并生效。

第三百六十九条　【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

解读：根据居住权设立的目的，1）规定原则上，居住权不得转租，但是如果当时人合同约定同意转租的按照约定。2）居住权不得转让、继承，即使双方合同约定也是无效的。

第三百七十条　【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

解读：居住权消灭的两种情形：一是居住权期限届满；二是居住权人死亡的。居住权消灭的要及时办理注销登记，办理人可以是房屋所有权人及其继承人。

第三百七十一条　【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

解读：遗嘱方式可以设立居住权。