邻里之间，对于频繁堵塞的水管，怎样才算尽到了注意义务？

【裁判要旨】

下水管道频繁发生堵塞的情况下，水管所在楼栋的各住户及物业均负有较一般情况更重的注意义务，不仅包括及时发现、报修或疏通管道，更应当包括突发情况下的相互配合、及时妥善应对。

【案情概述】

黄某、何某1、袁某、何某2分别系上海市石泉路某弄某号某室及203-4室的房屋所有权人，A公司系所属小区的物业管理公司，该小区房屋2楼到6楼共用一根下水管道，1楼单独使用一根下水管道。

2015年3月20日至2016年12月2日间何某1、袁某、何某2居住的203-4房屋因厨房下水管道堵塞分别报修过12次，因203-4室厨房下水管道经常有堵塞现象，且何某1、袁某、何某2春节假期在外，2016年2月7日(除夕)，何某1在管道尚未发生堵塞的情况下，要求A公司至203-4室厨房疏通了下水管道，之后何某1、袁某、何某2分别离家。

2016年2月9日，黄某看到203-4房屋内水漏到公共走道上，并且造成自己居住的103-4房屋开始漏水，报修物业A公司后，因何某1、袁某、何某2均不在家，且无法联系到其中任何一人，物业无法进入203-4内进行处理，只能在户外疏通了整栋楼的管道。漏水持续了三天，中间采取了报警等措施，均无法进入到203-4房屋内。之后，何某1在得知家中漏水后，立即赶回，直至2月12日19点35分A公司至203-4室疏通了下水总管。由于漏水导致黄某家中物品被浸湿、毁损，黄某要求何某1、袁某、何某2、A公司赔偿，均遭到拒绝后诉至法院。

【一审法院观点】

物业共用部位是指物业管理中住宅共用部位，共用设施设备。物业共用部位，共用设施的产权应归全体业主共有。A公司作为物业管理部门，维护住房的公用部位正常使用是其义务。按照规范，A公司应对其管理的物业公共管道定期疏通，并应不定期巡视；对于业主的日常报修，也有义务及时维修。但厨房下水管道在203-4房屋室内，何某1、袁某、何某2作为房屋所有权人平时应注意维护，如发现下水不畅或渗漏等应及时报修。现有证据证明2015年3月20日至2016年12月2日间203-4房屋因厨房下水管道堵塞何某1分别报修过12次。2016年2月，何某1、袁某、何某2考虑到春节长假及出行的需求，在尚未发生堵塞的情况下，要求A公司在2月7日(大年三十)上门)疏通下水管道，尽了注意和预防在先的义务。但同月10日在203-4厨房并未有人用水的情况下，下水管道再次发生堵塞，当何某1得知家中漏水后，即向第四被告报修，并赶回家中，要求尽快处理等。故何某1、袁某、何某2已尽了管理其房屋的义务。此次漏水，造成203-4房屋及103-4房屋均不同程度受损，对此并非何某1、袁某、何某2故意或过失造成，故无需对原告承担赔偿责任；本案中，2016年2月7日，A公司上门疏通过203-4室厨房下水管道，2月10日、11、12日黄某、邻居、当地居委会及何某1分别向A公司报修，A公司接报后即行赶到现场，进行了检查和疏通，并无推诿、拖延等情况发生，及时履行了维修义务。有关部门亦确认A公司例行对该物业定期疏通过公共管道。应认为A公司已经尽到物业管理单位应尽的义务。鉴于黄某家中因漏水导致财产损失，并非A公司疏于管理、怠于服务造成。故对黄某要求何某1、袁某、何某2、A公司赔偿损失的诉讼请求，法院均不予支持。

【二审法院观点】

根据已经查明的事实判断造成黄某遭受财产损失的主要原因，并不能简单归结为系因下水管堵塞导致反水造成，而应特别注意黄某家中遭遇漏水所持续的时长——即从2月10日直至2月12日19时35分。经历近3日的污水渗漏，黄某房屋及屋内财产的损失必然存在，相关责任主体应当承担相应的赔偿责任。从已经查明的事实和各方陈述来看，涉案下水管道发生堵塞是相当频繁的，此种情况下，下水管所在楼栋的各住户及物业均负有较一般情况更重的注意义务，不仅包括及时发现、报修或疏通管道，更应当包括突发情况下的相互配合、及时妥善应对。本案中，尽管何某1一家预先报修、疏通了管道，但事发时居然通过物业及基层社区组织均无法联系到该住户任何一人，结合本案中管道堵塞频率及现实中随身通讯设备的普及程度，应当认定何某1、袁某、何某2并未完全尽到对房屋的管理义务，存在一定过失。至于A公司，尽管其完成了对管道的定期巡视、维护，日常报修也尽到了及时修理的义务，但就本案情况而言，其在突发情况的应对、管道疏通的效果方面仍然存在瑕疵，并未完全尽到其应尽的义务。何某一家的过失行为及A公司的管理瑕疵共同造成黄某房屋遭受近3日的污水渗漏，何某1一家及A公司应分别承担相应的责任；从管道疏通的实际情况及本案具体案情，酌定由何某1、袁某、何某2承担60%的赔偿责任，A公司承担40%的赔偿责任。