【东方普法】“以房养老”如何能更有保障？

张奶奶可以将该房屋以优惠的价格卖给他人，同时在房屋买卖合同中约定居住权条款（或另行签订居住权合同），并在房屋过户后办理居住权登记。经登记的居住权为用益物权，既能保证张奶奶获得购房款用于养老，又能保证其在该房屋一直居住。

《民法典》第366条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《民法典》第368条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

《民法典》施行之前，中国老年人想要“以房养老”，大多采用遗赠的方式进行，但是老年人可以随时变更遗嘱，存在很大的不确定性，并且受遗赠人在照顾老人期间无法获得持续的现实回报，适用范围有限。近几年出现的“以房养老”骗局，则是不法企业及人员利用老年人不识字、不了解民间借贷与“以房养老”项目的区别等不利因素，诱骗老年人到公证处签署借款合同、出具授权书并办理公证，之后将房屋间接出售，使老年人既要偿还借款又不得不腾房，导致无家可回。

我国正加速不如老龄化社会，老年人口的绝对数雄居世界第一，且房屋自有率较高，“以房养老”具有深厚的社会基础。《民法典》设立居住权制度，为老年人“以房养老”提供了法律支撑。设立了居住权的房屋，在合同约定的居住权期限内不能收回，避免了租赁合同可能被解除的不稳定情况。在居住权受到侵害时，居住权人可以直接行使物权请求权，并且不受诉讼时效的限制。因为物权优先于债权，所以居住权比租赁权更加稳定，受到的保护更全面，且不能轻易变更。但居住权仅有合同约定还不够，根据《民法典》第368条的规定，签订居住权合同后，当事人还必须根据合同向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

本案中，张奶奶可以将市场价600万元的房产卖400万或500万的而价格，同时在买卖合同中约定房屋过户后，双方要为张奶奶居住该房屋另设立居住权。有些仅是为了孩子落户上学的买家或者中意房价便宜的养老机构，都会有意愿购买该房屋。但张奶奶必须记得过完户后，与买方持居住权条款或居住权合同到不动产登记机构申请居住权登记。不动产登记机构将设立居住权的情况登记在不动产登记簿上，居住权自登记时设立。经过登记的居住权能够为像张奶奶这样的老人“保驾护航”，既解决了养老资金的问题，又保障老年人有稳定的住所，老有所依。

《民法典》第368条虽然规定了居住权登记制度，但向那个机构登记、如何登记等细则还未出台。配套的实施细则出台后，居住权制度才具有实际操作性。

在此后的二手房买卖交易过程中，购房者应该将房屋是否设有居住权同房屋是否被抵押、是否存在权利负担等一同作为购房考量因素。房屋交易双方可以在交易前一同到不动产登记机构进行查询，从而保障购买人的合法权益。
登记有居住权的房屋，价值可能因此而受到影响，在房屋买卖及法院执行处置房产时，房屋价值可能会因为居住权的存在而大打折扣，房屋的计价方式也会因此产生差异。