凌明律师手记之宜宾人门面租期20年后自动续租20年是否有效？

现在临近农历春节尾声，各行各业都进入经营状况，本律师近期陆续接到多名朋友咨询：“在租赁门面时候商议或在合同约定，租赁合同租赁期限20年，到期后自动续租20年。”，该自动续期约定是否有效那?对此本律师认为约定无效。其理由是：

一、租赁合同中出租人向承租人所出让的，仅是债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，承租人应向出租人返还租赁物法定的租赁期限是不能超过二十年的。

二、在租赁合同中出租人和出租人的权利和义务是根据双方不违反法律规定的约定，法律上限制定期租赁合同的最长存续期间，有助于租赁合同的当事人适时调整交易的条件。

三、出租人和出租人在租赁合同中约定租赁期限20年，如需要使租赁合同继续存续的，可于定期租赁合同期限届满之前或之时，续订租赁合同，但新的定期租赁仍需受20年的最长期限限制。如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动续期二十年，根据根据　　《合同法》第52条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”，即这样的约定为意图规避合同法对于租赁合同最长租赁期间限制而无效。

参考法律依据：《民事审判指导与参考》(总第70辑)民事审判信箱：租赁期间即租赁合同的存续期间。合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。即法律有特别规定之外，定期租赁合同的最长期间不得超过20年。