若卖方在二手房买卖中违约，起诉时，需先准备相关材料，包括合同、违约证据等。然后撰写起诉状，明确诉讼请求和事实理由。向有管辖权的法院提交起诉状和证据，缴纳诉讼费用，等待法院受理和审理。通过法律途径要求卖方承担违约责任、赔偿损失等。
签了二手房居间合同违约后，守约方可要求违约方承担违约责任。若合同中有约定违约金，违约方需按约定支付；若约定的违约金低于或过分高于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构调整。此外，守约方还能要求违约方继续履行合同或赔偿实际损失。
二手房屋买卖合同一方违约，守约方可依不同情形应对。若卖方逾期交房等，买方有权要求继续履行并承担违约责任，根本违约时可解除合同并索赔；若买方逾期付款等，卖方有权要求付款及支付违约金，符合条件可解约。违约金有约定从约定，无约定按实际损失定。守约方要及时固定证据，先协商，协商不成可通过诉讼或仲裁维权。
买卖二手房时，合同提供方不固定。若通过中介交易，中介一般会提供格式合同，其条款通常是根据相关法律法规制定的通用版本；若买卖双方自行交易，可使用房地产管理部门提供的示范文本，也能自行拟定合同，但自行拟定需确保符合法律规定。
是否需付购房违约金要视具体情况而定。若已签购房合同且合同有违约金条款，不想买构成违约，需按约定支付，因合同受法律保护，违约方要担责。但存在法定或约定解除情形，如卖方欺诈等，买方解约无需付违约金，还能要求卖方担责。双方协商一致解约也无需支付，需综合判断。
二手房买家违约，卖家可按不同情况要求赔偿。若合同约定了违约金条款，可要求买家按约定支付，数额以不超损失的30%为宜，过高或过低可请求调整。若未约定，可要求赔偿实际损失，如房价差价、交易合理费用等，需提供证据。若买家付了定金，可没收，定金不足弥补损失的，还可要求赔偿超出部分。
二手房买卖合同可由买卖双方自行协商确定由哪一方出具。通常中介参与时，中介会提供格式合同；若自行交易，双方可根据具体情况，由其中一方起草或共同委托律师拟定，以确保合同条款符合双方意愿和法律规定。
二手房过户后能否退房要视具体情形。一般无正当理由、合同履行完毕且产权转移后，退房较难。若存在法定可撤销合同情形，如欺诈、胁迫订立损害国家利益，或重大误解订立合同等，可在一年内行使撤销权后退房；房屋有严重质量问题影响居住，鉴定属实也可退房。若无法定情形仅个人意愿退房，可能违约担责，关键看是否符合条件。
