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法院拍卖的房子要注意哪些问题和细节!

帮助5人 3w浏览 匿名 2020-08-24 北京怀柔区
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律师解答 共1条
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    您好,关于法院拍卖的房子要注意哪些问题和细节!这个问题,我的解答如下, 要注意以下几类风险,如果风险过大,建议谨慎决定是否参与竞买:  
    一:房屋所有权证的办理难以确定  因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件,而在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息,因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。  如何判断是否会出现这样的风险要看该房屋在拍卖前的所有权状况,如果该房屋在查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备,则可依据的协助执行通知书办理房屋所有权证。  那么,如果该房屋在查封之前没有办理产权证或初始产权登记,且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件,相关政府主管部门不予登记的,这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况,只因不具备主管机关要求的条件而无法办理,那么条件具备后或通过强制执行使之能办理所有权登记手续的,购房人也可以办理房屋所有权。  
    二:房屋质量没保障  因为在委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此,即便进行了现场查勘,也会存在相应的质量瑕疵风险。  一般来说,如果因为开发商资金链断裂延期交房,这种房屋经常会因为在施工时偷工减料,开发商使用的建筑材料以次充好,导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用,因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为一般会认为,房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况,拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人,并声明仅以房屋现状拍卖,就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务,应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买,所以只要实际参与了,就会推定自愿接受这种现实,因此通常情况下,不会支持竞买人的诉求。  
    三:法律规定的执行回转  《民事诉讼法》规定“执行完毕后,据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误,被人民撤销的,对已被执行的财产,人民应当作出裁定,责令取得财产的人返还;拒不返还的,强制执行。”这一规定,就是我们所说的执行回转,错判后,可以依据该规定执行。  通俗地讲,“执行回转”即是在执行程序结束后,原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销,以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据,重新采取执行措施,将已经执行的财产退还给原被执行人,恢复到执行程序开始前的状态的情形。  如何对抗执行回转我们认为,应该适用善意取得制度来与之相抗衡,法律基本的价值取向应当是保障交易安全,《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人,是无权处分人,买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时,则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此,为了保障交易安全,最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益,法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时,因错判遭受损失者,应该通过司法途径获得赔偿。  这种执行回转的情况虽然并不多见,但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前,在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济,所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议,做出一定让步了。  
    四:购房成本风险  这里面通常包含两方面,一是拍卖的房产不接受贷款,竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同,拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用,一是拍卖保证金,二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。  其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”,竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户,并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。  拍卖成交后,竞拍人的保证金冲抵购房款,如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后,竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外,还要根据具体成交金额,支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%~5%之间。  另外,如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权,那么,在拍得房屋后办理所有权证时,还必须补缴土地出让金。因此,在参与拍卖时,还必须留心土地使用权取得问题。  
    五:实际居住人拒绝搬离房屋  如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况,在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走,进而引发新的诉讼。  这个风险一般是比较少见的,但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中,银行享有房屋的抵押权,通过直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到,拒绝搬离房屋,这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者,房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人,由于第二手购买人已经支付了全部购房款,办理了入住手续,并对房屋进行装修,第二手购买人拒绝搬离。这种情况下,过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人,拍卖人方可入住。
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    8 2020-08-24
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写借条要注意哪些细节问题
1、主体要将债权、债务关系的主体表达清楚,即谁是债权人谁是债务人2、客体数额单位要明确,数额应用中文繁体字书写,分比应明确百分比、千分比、万分比。3、内容表达清楚,注意避免歧义。
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债权债务
拐卖妇女儿童属于什么罪
[律师回复] 解析:
拐卖妇孺童稚行为属于拐卖人口罪名下的一种特殊犯罪类型。
在我国,拐卖妇孺童稚者需承担相应刑事责任。
此外,若有拐骗年龄未满十四岁的未成年人,使之离开家庭或法定监护人的情况发生,也应予以立案处理。
对于构成拐卖妇孺童稚罪的案件,其立案标准主要包括以下几个方面:
首先是实施了拐卖妇女、儿童的行为;
其次是对被拐卖的妇女进行了强奸;
第三是引诱、强迫被拐卖的妇女从事卖淫活动,或者将拐卖来的妇女转手卖给他人,并逼迫其继续从事卖淫活动。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第二百四十条
【拐卖妇女、儿童罪】拐卖妇女、儿童的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;有下列情形之一的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产;情节特别严重的,处死刑,并处没收财产:
(一)拐卖妇女、儿童集团的首要分子;
(二)拐卖妇女、儿童三人以上的;
(三)奸淫被拐卖的妇女的;
(四)诱骗、强迫被拐卖的妇女卖淫或者将被拐卖的妇女卖给他人迫使其卖淫的;
(五)以出卖为目的,使用暴力、胁迫或者麻醉方法绑架妇女、儿童的;
(六)以出卖为目的,偷盗婴幼儿的;
(七)造成被拐卖的妇女、儿童或者其亲属重伤、死亡或者其他严重后果的;
(八)将妇女、儿童卖往境外的。
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拐卖儿童罪是不是判轻了
[律师回复] 解析:
对于拐卖妇女以及儿童的案件,最高量刑可能会达到极刑——死刑,这绝非轻判。
在严格监管情况下,拐卖儿童的罪犯将会被判处五年以上至十年以下不等的有期徒刑,同时还会被处以罚金。
具备下述条件之一者,其刑罚则会更为严重:
如果这些犯罪分子是拐卖儿童团伙的首脑,或是涉及到拐卖儿童行为达三人以上的情况;
倘若他们将儿童非法送至国外,那么其所面临的刑罚将为十年以上直至终身监禁,并且还要被处以罚金或没收全部财产;
而当情节特别恶劣时,罪犯甚至有可能被判处死刑,同时还需没收所有财产。
法律依据:
《刑法》第二百四十条
拐卖妇女、儿童的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;有下列情形之一的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产;情节特别严重的,处死刑,并处没收财产:
(一)拐卖妇女、儿童集团的首要分子;
(二)拐卖妇女、儿童三人以上的;
(三)奸淫被拐卖的妇女的;
(四)诱骗、强迫被拐卖的妇女卖淫或者将被拐卖的妇女卖给他人迫使其卖淫的;
(五)以出卖为目的,使用暴力、胁迫或者麻醉方法绑架妇女、儿童的;
(六)以出卖为目的,偷盗婴幼儿的;
(七)造成被拐卖的妇女、儿童或者其亲属重伤、死亡或者其他严重后果的;
(八)将妇女、儿童卖往境外的。拐卖妇女、儿童是指以出卖为目的,有拐骗、绑架、收买、贩卖、接送、中转妇女、儿童的行为之一的。
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司法拍卖房屋买卖问题有哪些?
房子是否交吉,现有的住户或租客是否愿意配合交楼,是拍卖房最大隐患问题。有部分房子就是因为有纠纷,即便你拍卖成功,也难以顺利收楼。贷款问题。税费问题。
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房产纠纷
法拍房和拍卖房的区别
[律师回复] 解析:
从权利属性方面来看,并无显著差异,两种途径皆可实现对房屋所有权的原始取得。
从其来源角度透视,司法拍卖的标的物可能因法院执行民事判决产生,抑或是针对刑事判决中被没收的房产实施的拍卖行为。
当然,也可以选择委托具备相关资质的第三方机构,例如您提及的拍卖行,来负责具体的拍卖事宜。
相较之下,拍卖行的房源更为丰富多样,除了接受司法机关的委托之外,亦可能是由私人委托进行的拍卖活动。
值得一提的是,通过拍卖方式获取的房屋存在着“执行回转”的风险。
根据我国《民事诉讼法》的相关规定:
“执行程序终结后,据以执行的判决、裁定及其他法律文书确有错误,经依法撤销的,对于已经被执行的财产,人民法院应当做出裁定,责令取得财产的人予以返还;
拒不返还的,强制执行。
”换言之,若用于拍卖房屋的判决因误判而被撤销,那么通过拍卖获得房屋所有权的现有持有人可能面临被要求返还的境地。
尽管所有权人可通过善意取得原则进行抗辩,然而此举耗时费力且未必能够胜诉。
因此,在实际操作过程中,仍需关注此类潜在风险。
法律依据:
《民事诉讼法》第二百二十条
被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
快速解决“房产纠纷”问题
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拐卖妇女儿童罪未遂量刑怎么判
[律师回复] 解析:
对于实施了拐卖妇女、儿童行为但未能成功完成该犯罪行为者,应依法给予有期徒刑五年以上十年以下的处罚,同时还需要进行罚金处罚,具体量刑情况在原有基础上予以适当减免或者从宽处理。
然而,若犯罪情节特别严重,便会被处以十年以上有期徒刑甚至是无期徒刑,并且同步收缴罚金或者没收其个人财产作为惩罚。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第二十三条
已经着手实行犯罪,由于犯罪分子意志以外的原因而未得逞的,是犯罪未遂。
对于未遂犯,可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚。
第二百四十条
【拐卖妇女、儿童罪】拐卖妇女、儿童的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;有下列情形之一的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产;情节特别严重的,处死刑,并处没收财产:
(一)拐卖妇女、儿童集团的首要分子;
(二)拐卖妇女、儿童三人以上的;
(三)奸淫被拐卖的妇女的;
(四)诱骗、强迫被拐卖的妇女卖淫或者将被拐卖的妇女卖给他人迫使其卖淫的;
(五)以出卖为目的,使用暴力、胁迫或者麻醉方法绑架妇女、儿童的;
(六)以出卖为目的,偷盗婴幼儿的;
(七)造成被拐卖的妇女、儿童或者其亲属重伤、死亡或者其他严重后果的;
(八)将妇女、儿童卖往境外的。
拐卖妇女、儿童是指以出卖为目的,有拐骗、绑架、收买、贩卖、接送、中转妇女、儿童的行为之一的。
拐卖儿童黑产业罪判几年
[律师回复] 解析:
拐卖婴儿情况严重者,将被判处五年至十年之间有期徒刑,同时还需承担罚金的责任;
如果罪犯存在有拐卖儿童团伙中的首犯或其他特别恶劣行为之一的情形时,那么他们将会面临至少十年的有期徒刑或是无期徒刑,同样需要承担罚金或没收财产的惩罚;
而对于那些情节极其严重的罪犯,则可能会被判处死刑,并且其全部财产也将被没收。
法律依据:
《刑法》第二百四十条
拐卖妇女、儿童的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
有下列情形之一的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产;
情节特别严重的,处死刑,并处没收财产:
(一)拐卖妇女、儿童集团的首要分子;
(二)拐卖妇女、儿童三人以上的;
(三)奸淫被拐卖的妇女的;
(四)诱骗、强迫被拐卖的妇女卖淫或者将被拐卖的妇女卖给他人迫使其卖淫的;
(五)以出卖为目的,使用暴力、胁迫或者麻醉方法绑架妇女、儿童的;
(六)以出卖为目的,偷盗婴幼儿的;
(七)造成被拐卖的妇女、儿童或者其亲属重伤、死亡或者其他严重后果的;
(八)将妇女、儿童卖往境外的。
拐卖妇女、儿童是指以出卖为目的,有拐骗、绑架、收买、贩卖、接送、中转妇女、儿童的行为之一的。
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资产拍卖需注意的问题有哪些?
在进行资产拍卖之前,一定要对自己的目标进行实地的考察;参与拍卖时,要携带身份证原件并交纳保证金;在进行竞价过程中,除了要考虑产品的价格以外,还要考虑产品成交后所缴纳的税款;拍卖完成后,需要向社会进行公告。
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公司经营
二手车买卖合同代签无效出自哪条法律法规
[律师回复] 解析:
此段文字摘自《中华人民共和国民法典》的第一百七十一条明确规定,关于代理权的问题,需要注意的是以下这些状况会导致负载他人名义签署的合同失效:
首先,当行为人无代理权、且其越出于他所被授权的代理权限范围,甚至代理权已经终止,但相对人却明知或理应知晓该点时;
其次,当合同的内容违反了法律和行政法规中的强制性条款;
再者,如果合同的约定违背了公共秩序与善良风俗;
最后,若有法律规定的其他特殊情况出现,也可能导致此类合同的效力受到质疑。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》第一百七十一条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。
相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是,赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。
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新衣服洗了才发现质量问题该如何维权
[律师回复] 解析:
根据我国相关法律法规的明确规定,国家已明确列出或由经营者与消费者双方自愿协商确定需提供维修、更换及退货服务的相关商品类别。
在此类商品方面,经营者有义务对消费者的实际需求进行及时的修复、替换乃至全额退货。
如果在保证期内,经过两次修复后仍然存在无法正常使用的情况,经营者则必须为消费者更换全新商品或执行退货程序。
此外,对于涉及到维修、更换及退货的大型商品,当消费者提出此类要求时,商家的负责人员应当提供运输等合理费用的支持。
然而,如果商品不符合我国《消费品使用说明纺织品和服装使用说明》等相关行业规范,其标注信息与实物不符;
例如,左右衣袖、裤腿宽度或长度比例失调,裤缝扭曲变形、存在明显瑕疵、色差超出规定范围;
收缩率、染色牢固度未达该产品标准相应等级;
在正常使用后,面料出现严重的起球、拉伸现象(拔丝)远超标准;
经过正确洗涤后,粘合衬仍出现严重的起拱、气泡现象超过规定标准。
在这种情况下,消费者有权依照现行法律条款,依法享有商品的退还和替换权利。
法律依据:
《消费者权益保护法》第二十四条
经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的,消费者可以依照国家规定、当事人约定退货,或者要求经营者履行更换、修理等义务。
没有国家规定和当事人约定的,消费者可以自收到商品之日起七日内退货;
七日后符合法定解除合同条件的,消费者可以及时退货,不符合法定解除合同条件的,可以要求经营者履行更换、修理等义务。
拐卖妇女儿童罪在哪个派出所立案
[律师回复] 解析:
依照我国相关法律法规所定,对刑事案件的管辖权主要归属于犯罪所在地的公安机关。
在事故发生后,该公安机关将依法进行立案并展开全面的调查及侦探工作。
然而,若从案件的具体情况分析,犯罪嫌疑人居住地的公安机关对案件的管辖更加适宜的话,他们同样具备对此类案件的管辖权限。
此外,对于犯罪行为的实施地以及预备地、开始地、途经地、结束地等与犯罪行为密切相关的地点,以及犯罪行为具有连续性、持续性或继续性的地方,这些地方的公安机关均有权限进行管辖。
同时,犯罪对象被侵害地、犯罪所得的实际取得地、藏匿地、转移地、使用地、销售地的公安机关亦可依据相关规定行使其管辖权。
法律依据:
《刑法》第二百四十条
拐卖妇女、儿童的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;有下列情形之一的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产;情节特别严重的,处死刑,并处没收财产:
(一)拐卖妇女、儿童集团的首要分子;
(二)拐卖妇女、儿童三人以上的;
(三)奸淫被拐卖的妇女的;
(四)诱骗、强迫被拐卖的妇女卖淫或者将被拐卖的妇女卖给他人迫使其卖淫的;
(五)以出卖为目的,使用暴力、胁迫或者麻醉方法绑架妇女、儿童的;
(六)以出卖为目的,偷盗婴幼儿的;
(七)造成被拐卖的妇女、儿童或者其亲属重伤、死亡或者其他严重后果的;
(八)将妇女、儿童卖往境外的。拐卖妇女、儿童是指以出卖为目的,有拐骗、绑架、收买、贩卖、接送、中转妇女、儿童的行为之一的。
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债权债务
偷拍刑事拘留多久能判缓刑
[律师回复] 解析:
在实际案例中,对于缓刑的确立,主要依据如下几个方面的因素来考量:
首先,当被判处三年以下有期徒刑或拘役的犯罪分子,如果能够同时满足缓刑适用所需的各种条件时,那么他们将有可能获得缓刑;
其次,需要明确指出的是,若犯罪者被判处三年以下有期徒刑或者拘役,并且他所涉及的犯罪行为情节相对轻微;
具备强烈的悔过自新之情;
不存在再次犯罪的风险;
且缓刑宣告不会给其居住地社区带来严重的负面影响等等这些条件也都能得到满足的话,那么有关部门可以考虑把缓刑作为最终的刑事处罚决定。
法律依据:
《刑法》第七十二条
【缓刑的适用条件】对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子,同时符合下列条件的,可以宣告缓刑,对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人,应当宣告缓刑:
(一)犯罪情节较轻;
(二)有悔罪表现;
(三)没有再犯罪的危险;
(四)宣告缓刑对所居住社区没有重大不良影响。
宣告缓刑,可以根据犯罪情况,同时禁止犯罪分子在缓刑考验期限内从事特定活动,进入特定区域、场所,接触特定的人。
被宣告缓刑的犯罪分子,如果被判处附加刑,附加刑仍须执行。
快速解决“刑事辩护”问题
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拐卖儿童诈骗罪判刑怎么界定
[律师回复] 解析:
关于拐卖儿童罪的法律认定,以下几个关键因素需要关注:
首先,该犯罪所侵害的客体,实际上是被害者的家庭伦理关系以及儿童的合法权益;
其次,犯罪行为涉及到的对象必须是年龄尚未达到十四岁的未成年人;
再次,在客观层面上,拐卖儿童罪主要表现为通过欺骗、引诱或其他非法手段,使得儿童离开其原本的家庭环境或法定监护人的照看;
最后,从犯罪心理角度来看,拐卖儿童罪的实施者通常具有明确的主观故意。
法律依据:
《刑法》第二百四十条
拐卖妇女、儿童的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;有下列情形之一的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产;情节特别严重的,处死刑,并处没收财产:
(一)拐卖妇女、儿童集团的首要分子;
(二)拐卖妇女、儿童三人以上的;
(三)奸淫被拐卖的妇女的;
(四)诱骗、强迫被拐卖的妇女卖淫或者将被拐卖的妇女卖给他人迫使其卖淫的;
(五)以出卖为目的,使用暴力、胁迫或者麻醉方法绑架妇女、儿童的;
(六)以出卖为目的,偷盗婴幼儿的;
(七)造成被拐卖的妇女、儿童或者其亲属重伤、死亡或者其他严重后果的;
(八)将妇女、儿童卖往境外的。拐卖妇女、儿童是指以出卖为目的,有拐骗、绑架、收买、贩卖、接送、中转妇女、儿童的行为之一的。
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