律图审稿专业委员会3轮严审

我现在准备签定居间协议,但是我对其注意事项不是很懂,所以我想要了解一下签订居间协议陷阱有哪些

帮助10人 1k浏览 匿名 2017-12-12 内蒙古赤峰
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律师解答 共2条
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    居间协议设定买卖义务居间协议约定的是委托人与中介之间的权利义务关系,不能对委托人设定必须签订买卖合同的义务。房屋买卖双方是否签订买卖合同,取决于双方能否对买卖条件达成意向一致,但现实中,一些中介公司以格式条款在居间协议中约定签约时限,应属无效。
    交易不成收取“违约金”《合同法》明确规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,如实际发生的交通费、通信费等。中介公司单方面以格式条款约定委托人在买卖不成的情况下承担所谓中介服务费或违约金,不具有法律效力。如果买卖双方利用了中介的交易信息或依靠其媒介作用达成了交易却不支付居间费用,则应承担相应违约责任。
    “意向金”牵制委托人许多中介公司会要求买方支付一定数额的意向金“以示购买诚意”,一旦中介公司收到该笔费用后都会利用它牵制委托人,使其不得不签订买卖合同。现实中,居间协议不可能包含买卖合同所应当包含的全部内容。在买卖双方对许多重要交易条件尚未达成一致的情况下,将意向金转化为定金,存在很大的交易风险。因此,买卖双方应在签订正式的买卖合同后再支付定金。
    先收费再办手续按规定,经纪机构单方收取的中介费用最高为房地产交易中心登记成交价的1%;经纪机构在办理完产权过户、户口迁移等手续后方可收取中介服务费。但事实上,不少房产中介都在协议中要求委托人一次性付完全部费用后再办理相关手续。
    全文
    10 2017-12-12
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    名目和数额
    作为居间人,一些中介公司利用当事人急于购房或卖房的心理,强烈要求和诱导其签订房屋买卖合同,想方设法促成房屋买卖合同成立。
    在这一过程中,如果买卖双方对诸如国家规定的税费、交易习惯和相关手续的办理程序等并不了解,特别是出于对某些知名度相对较高的中介公司的高度信任,轻信其从业人员的一己之言,又没有证据能证明中介人员有欺诈行为的话,一旦在签订买卖合同后发现合同约定与自己的真实意思有偏差,就只有自认吃亏,不仅要依约向中介公司支付咨询和中介服务费,还可能因逾期付款等情形支付相应的违约金。
    严格审查
    中介公司报告事项
    委托人应对中介公司所报告的事项作实质性的审查或进行必要的咨询。具体来说,可要求中介公司提供相关资料或出具情况说明,否则一旦出现纠纷,若无证据证明中介公司在披露相关信息时存在隐瞒事实或提供虚假信息的情况,委托人则难以追究中介公司的责任。
    在房屋买卖中,委托人应注意房屋产权是否清晰、是否存在继承问题、是否存在共有人、是否取得产权证书;注意房屋是否具备可转让条件,是否存在抵押、查封或担保等履行障碍;注意委托代理人的授权委托是否有效合法,是否存在无权代理或过期委托等情况;还要注意相关税费的计算标准和承担主体等事项。
    在签订正式房屋买卖合同前,如果上述事项存在问题,一些中介公司为了诱导当事人先签订合同,往往会向买方保证将协助解决该问题甚至担保该问题不会影响合同的继续履行,也有一些当事人信以为真,从而订立合同,最终导致中介公司可依法不论买卖合同是否能够实际履行,均可要求当事人支付相应的中介服务费及逾期付款违约金的权利。
    居间费支付期限
    以合同约定为准
    在有的案例中,委托人在居间合同中已约定了居间费用具体的付款时间及违约责任标准,但居间人向委托人口头承诺中介费可在房屋买卖合同履行完毕后或合同履行的某一阶段交付,以及解决第三点建议中所述问题时支付,其后,居间人却起诉要求委托人承担逾期支付中介费的责任,理由是中介公司所出具的格式条款均约定房屋买卖的当事人在中介公司的促成下,双方同意在签约日或某一时间内支付该中介服务费,逾期支付的应按一定的违约计算标准(该标准往往是每日应付款的1%或5‰)计付违约金。
    按该标准计算,违约方逾期付款的,在100天或200天后中介公司除取得约定的中介服务费外,还可获取相当于中介服务费1倍的逾期付款违约金,在此,无论房屋买卖合同能否得到实际履行,均会导致当事人损失的进一步增加。法院在委托人无证据证明居间人口头承诺过变更具体条款时,只能支持居间人的诉求。在此局面下,委托人由此遭受的损失几乎相当于双倍支付中介服务费。
    因此,如果出现上述情况,委托人应要求中介公司作出书面承诺,以便将来发生纠纷时可以作为证据。
    以上就是签订居间协议陷阱的回答,望采纳。
    全文
    7 2017-12-12
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借条陷阱有哪些呢
1、一般发生在公家或者是私人将金钱或是物品之类的东西借给对方,而对方给出的条子就是借条。2、不法人员会企图通过借条上的漏洞来逃避债务,满足自己的利益而损害债权人的利益。3、在借款中约定的利息不能超过银行同期贷款利息的四倍。
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债权债务
什么情况下犯强奸罪
[律师回复] 解析:
强奸罪的主要构成元素包含了以下几个部分:
首先,犯罪分子必须是在违背受害者的个人意志的前提下进行相关活动;
其次,行为人必须采取暴力、威胁或者其他强迫性的手段来让受害者失去自我保护的能力,或者使得她们没有反抗的意识和可能;
第三,这种行为必须是发生在性关系上的;
第四,这种行为发生所使用的方式可以涵盖但并不仅限于暴力、威胁、药物迷晕以及将受害者灌醉等各种手段;
最后,犯罪的对象必须是女性,无论她是否已经成年,还是年龄未满十四岁的未成年少女。
此外,实施这种犯罪行为的主体必须是年满十四周岁并且具备刑事责任能力的男性。
而从主观层面来看,这种犯罪行为必须是出于故意的心理状态,而过失则不能构成该罪名。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第二百三十六条
以暴力、胁迫或者其他手段强奸妇女的,处三年以上十年以下有期徒刑。
奸淫不满十四周岁的幼女的,以强奸论,从重处罚。
强奸妇女、奸淫幼女,有下列情形之一的,处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑:
(一)强奸妇女、奸淫幼女情节恶劣的;
(二)强奸妇女、奸淫幼女多人的;
(三)在公共场所当众强奸妇女、奸淫幼女的;
(四)二人以上轮奸的;
(五)奸淫不满十周岁的幼女或者造成幼女伤害的;
(六)致使被害人重伤、死亡或者造成其他严重后果的。
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达州宣汉职务侵占罪律师收费一般怎么收
[律师回复] 解析:
一、刑事案件的收费依据各个环节的处理过程进行计算,确立相应的费用标准。
在侦查阶段,每处理一件案件的费用为人民币2,000元至10,000元不等;
在审查起诉阶段,同样是每处理一件案件,费用为人民币2,000元至10,000元不等。
若案件进入一审程序,则每处理一件案件的费用为人民币4,000元至30,000元不等。
值得注意的是,以上费用标准均有一定程度的下调空间。
二、对于二审、死刑复核、再审、申诉等案件以及刑事自诉案件,其律师服务费应按照一审阶段的收费标准来收取。
如果同一律师事务所在处理一个案件的多个阶段时,从第二阶段开始,可以适当减少收费。
当被害人提出刑事附带民事诉讼案件时,其律师服务费应按照民事诉讼案件的收费标准来收取。
此外,如果犯罪嫌疑人、被告人同时涉及到几个罪名或者数起犯罪事实,那么就可以根据所涉罪名或犯罪事实分别计算并收取费用。
三、对于公司、企业或其他单位的员工,如果他们利用职务之便,将本单位的财物非法占为己有,且数额较大,那么将会面临五年以下有期徒刑或拘役的处罚;
如果数额巨大,那么将会面临五年以上有期徒刑,并且可能会被判处没收财产。
法律依据:
《刑法》第二百七十一条
【职务侵占罪】公司、企业或者其他单位的工作人员,利用职务上的便利,将本单位财物非法占为己有,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;
数额巨大的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金。
【贪污罪】国有公司、企业或者其他国有单位中从事公务的人员和国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员有前款行为的,依照本法第三百八十二条、第三百八十三条的规定定罪处罚。
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借条陷阱有哪些呢
婚姻法解释二第一条 当事人起诉请求解除同居关系的,人民法院不予受理。但当事人请求解除的同居关系,属于婚姻法第三条、第三十二条、第四十六条规定的"有配偶者与他人同居"的,人民法院应当受理并依法予以解除。
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债权债务
哪些情况不构成挪用资金罪
[律师回复] 解析:
除了被认定为挪用公款之外,还有一些特殊情形也同样被排除在该罪名之外。
详细而言,被视为挪用公款归个人使用的行为主要可以划分为以下三类:
首先,将公款擅自用作个人或他人进行非法活动。
此处所谓的“非法活动”,即指利用挪用的公款从事走私、赌博等严重违反法律规定的犯罪行为;
其次,未经许可,挪用公款用以个人营利活动,且涉案金额达到较大标准。
此处的“较大”标准,是指挪用公款的金额在人民币一万元到三万元之间,而“巨大”则是指挪用公款的金额在人民币十五万元到二十万元之间;
最后,挪用公款用于非法活动和营利活动之外的其他用途,且涉案金额较大,超过三个月仍未归还的行为。
法律依据:
《刑法》第三百八十四条
挪用公款罪国家工作人员利用职务上的便利,挪用公款归个人使用,进行非法活动的,或者挪用公款数额较大、进行营利活动的,或者挪用公款数额较大、超过三个月未还的,是挪用公款罪,处五年以下有期徒刑或者拘役。情节严重的,处五年以上有期徒刑。挪用公款数额巨大不退还的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。
挪用用于救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济款物归个人使用的,从重处罚。
涉嫌敲诈勒索罪一般拘留多长时间
[律师回复] 解析:
根据我国法律规定,敲诈勒索罪的犯罪嫌疑人拘役时长不得超过三十七天。
其次,当公安部门对已被拘留人员进行审视评估,发现其行为符合逮捕条件的,应在拘留期内的第三个工作日起开始提交至人民检察院进行审查批准。
在此过程中若遇到特定状况,提交审查批准的时间可适当延长一至四个工作日。
另一方面,对于那些流窜作案、多次作案以及结伙作案的重大嫌疑分子,提交审查批准的时间则可延长至三十个工作日。
此外,检察院批准逮捕的最长期限为七个工作日。
法律依据:
《中华人民共和国公安机关办理刑事案件程序规定》第一百二十八条
对被拘留的人,应当在拘留后二十四小时以内进行讯问。
发现不应当拘留的,应当经县级以上公安机关负责人批准,制作释放通知书,看守所凭释放通知书发给被拘留人释放证明书,将其立即释放。
《中华人民共和国公安机关办理刑事案件程序规定》第一百二十六条
拘留后,应当立即将被拘留人送看守所羁押,至迟不得超过二十四小时。
异地执行拘留,无法及时将犯罪嫌疑人押解回管辖地的,应当在宣布拘留后立即将其送抓获地看守所羁押,至迟不得超过二十四小时。
到达管辖地后,应当立即将犯罪嫌疑人送看守所羁押。
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订立合同时有哪些陷阱
1、钓鱼合同。2、以假乱真。3、合演双簧。4、偷梁换柱。5、隔山卖磨(六)移花接木(七)欲擒先纵(八)改头换面(九)金蝉脱壳(十)钱色引诱。
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合同事务
盗窃罪一般多少钱判刑的
[律师回复] 解析:
针对盗窃行为涉及金额程度较高且被认定为应判处三年以下有期徒刑之情况,具体量刑标准如下所示:
若涉案金额介于人民币1000元至2500元之间,则将面临管制、拘役或者有期徒刑六个月并处以单处罚金的处罚;
若涉案金额介于人民币2500元至4000元之间,则将面临有期徒刑六个月至一年的处罚;
若涉案金额介于人民币4000元至7000元之间,则将面临有期徒刑一年至二年的处罚;
若涉案金额介于人民币7000元至10000元之间,则将面临有期徒刑二年至三年的处罚。
对于盗窃行为涉及金额程度较高且被认定为应判处三年至十年有期徒刑之情况,具体量刑标准如下所示:
若涉案金额介于人民币10000元至17000元之间,则将面临有期徒刑三年至四年的处罚;
若涉案金额介于人民币17000元至24000元之间,则将面临有期徒刑四年至五年的处罚;
若涉案金额介于人民币24000元至31000元之间,则将面临有期徒刑五年至六年的处罚;
若涉案金额介于人民币31000元至38000元之间,则将面临有期徒刑六年至七年的处罚;
若涉案金额介于人民币38000元至45000元之间,则将面临有期徒刑七年至八年的处罚;
若涉案金额介于人民币45000元至52000元之间,则将面临有期徒刑八年至九年的处罚;
若涉案金额介于人民币52000元至60000元之间,则将面临有期徒刑九年至十年的处罚。
法律依据:
《刑法》第二百六十四条
【盗窃罪】盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
袭警罪一般不缓刑吗判几年
[律师回复] 解析:
倘若袭击警察,那么将会触犯袭警罪。
依据我国相关律例,倘若有人对正在依法行使职务的人民警察实施暴力袭击,那么就应当被处以三年以下有期徒刑、拘役或者管制的严厉处罚。
而若是采用了如持用枪械、管制刀具或者驾驶机动车撞击等极其危险的手段,给他们的生命安全带来重大威胁的话,那么就应该被判处三年以上至七年以下有期徒刑的更为严重的刑罚。
法律依据:
《刑法》第二百七十七条
【妨害公务罪、袭警罪】以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金。
以暴力、威胁方法阻碍全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表依法执行代表职务的,依照前款的规定处罚。
在自然灾害和突发事件中,以暴力、威胁方法阻碍红十字会工作人员依法履行职责的,依照第一款的规定处罚。
故意阻碍国家安全机关、公安机关依法执行国家安全工作任务,未使用暴力、威胁方法,造成严重后果的,依照第一款的规定处罚。
暴力袭击正在依法执行职务的人民警察的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制;使用枪支、管制刀具,或者以驾驶机动车撞击等手段,严重危及其人身安全的,处三年以上七年以下有期徒刑。
诽谤罪一般打官司多久出结果
[律师回复] 解析:
关于谎言恶意污蔑行为的案情审理所需时间,受到诸多要素影响,其中包含有案情的复杂程度、证人证物的收集与审查比对、法院的工作进度安排以及是否需要进行补充侦察或鉴定等等。
通常情况下,一桩刑事诉讼的审理周期可能需要数月乃至一年甚至更长的时间。
根据我国现行的司法法律法规,人民法院对于公诉案件的审理流程中,应在收到起诉材料之后的一个月之内做出判决,最晚也不能超过一个半月。
然而,若遇到案情复杂的情况,经过上级人民法院的批准,可以适当延长审理期限,但最长不能超过三个月。
至于自诉案件,例如诽谤罪这种仅需受害者提出控告即可启动的案件,人民法院应在收到起诉材料之后的六个月之内做出判决,最晚也不能超过九个月。
但若案情出现特殊情况需要延长审理期限,则可由本院院长批准予以延长。
值得注意的是,以上所述的时间均为法律规定的最长审理期限,实际审理时间可能会因为案件的具体情况而有所差异。
若案件中存在需要进一步调查核实的证据,或者存在其他需要延长的合理原因,法院可能会依据实际情况延长审理时间。
对于涉嫌犯有谎言恶意污蔑罪行的被告方,如果案件涉及的证据确凿无误,犯罪事实清晰明了,那么审理时间可能会相对较短。
然而,若案情复杂,涉及的证据众多且存在争议,那么审理时间可能会较长。
总而言之,谎言恶意污蔑罪行的审理时间并无固定标准,需要根据具体案件的实际情况及法院的审理进度来决定。
若案件涉及个人隐私或敏感信息,法院还将采取相应的保密措施以确保公正公平。
法律依据:
《刑事诉讼法》第二百零二条
人民法院审理公诉案件,应当在受理后一个月内宣判,至迟不得超过一个半月。
有本法第一百四十九条规定的情形之一的,经省、自治区、直辖市高级人民法院批准或者决定,可以再延长一个月。
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签订劳动合同有哪些陷阱?
1、口头合同。具体表现在一些用人单位与求职者就责、权、利达成口头约定,并不签订书面正式文本。2、格式合同。即用人单位按照国家有关法律规定和劳动部门制定的合同示范文本事先打印好的聘用合同。3、单方合同。
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劳动纠纷
交通肇事罪一般会怎样判
[律师回复] 解析:
对于触犯交通肇事罪行的罪犯,将被依法判处三年以内的有期徒刑或拘役。
若在交通运输过程中发生肇事后逃逸行为,或是存在其他极其严重的情节者,则将面临三年以上、七年以下的有期徒刑处罚。
更严重的是,如果因为逃逸而导致他人死亡的情况,那么罪犯将被判处七年以上的有期徒刑。
1.在确定交通肇事罪的量刑起点时,需要根据不同的情况进行具体分析和判断。
例如,当造成他人重伤、死亡或使公共财产遭受重大损失的情况下,量刑起点应在二年以下的有期徒刑、拘役范围内确定。
再如,当交通运输肇事后逃逸或存在其他特别恶劣情节的情况下,量刑起点应在三年至五年的有期徒刑范围内确定。
最后,如果是由于逃逸行为导致一人死亡的情况,量刑起点应在七年至十年的有期徒刑范围内确定。
2.在确定了量刑起点之后,还需根据事故责任、致人重伤、死亡的人数或者财产损失的数额以及逃逸等其他影响犯罪构成的犯罪事实,对刑罚量进行适当的调整,以最终确定基准刑。
3.在对交通肇事罪进行量刑时,需要全面考虑到事故责任、危害后果、赔偿谅解等犯罪事实、量刑情节,以及被告人的主观恶性、人身危险性、认罪悔罪表现等因素,然后才能决定是否适用缓刑。
法律依据:
《刑法》第一百三十三条
【交通肇事罪】违反交通运输管理法规,因而发生重大事故,致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的,处三年以下有期徒刑或者拘役;
交通运输肇事后逃逸或者有其他特别恶劣情节的,处三年以上七年以下有期徒刑;
因逃逸致人死亡的,处七年以上有期徒刑。
《刑法》第一百三十三条之一
【危险驾驶罪】在道路上驾驶机动车,有下列情形之一的,处拘役,并处罚金:
(一)追逐竞驶,情节恶劣的;
(二)醉酒驾驶机动车的;
(三)从事校车业务或者旅客运输,严重超过额定乘员载客,或者严重超过规定时速行驶的;
(四)违反危险化学品安全管理规定运输危险化学品,危及公共安全的。
机动车所有人、管理人对前款第三项、第四项行为负有直接责任的,依照前款的规定处罚。
有前两款行为,同时构成其他犯罪的,依照处罚较重的规定定罪处罚。
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居间合同违约金有哪些陷阱
中介公司在居间合同中事先拟定好格式性的违约金条款,明确委托人应于某月某日之前到中介公司与另一方签订房屋买卖合同,如因委托人的原因未能签约,委托人应向中介公司承担一定数额的违约金。该违约金的数额通常是中介费的一到两倍。
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