律图审稿专业委员会3轮严审

听说三叔给他儿子买了一套房子,已经签订了一份购房合同了,快要到交付了,签购房合同交付需要注意什么?

帮助10人 2.1k浏览 匿名 2018-03-15 辽宁阜新
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律师解答 共2条
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    购房签合同一般要注意一下事项:
      
    1、基本的“五证”齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。
      
    2、使用规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。
      
    3、相关证明文件有效。如果是买期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得,即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书,要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
      
    4、买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思:一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚,不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
      
    5、明确具体时间和违约责任。对于期房,由于资金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》,则开发商在合同上务必会大做文章,对买房者极为不利。如只注明竣工日期,而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
      
    6、检查房屋质量。在签约时,应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容,并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件,检查是否有开发商对质量问题的责任。
      
    7、明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司,一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
      
    8、重点约定违约责任。对于期房,甚至现房,都有可能与开发商的描述不一样,此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。
    全文
    9 2018-03-15
  • 法律咨询顾问
    法律咨询顾问
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    签订购房合同是很重要的一个环节,可是大多数购房人在签订购房合同时,只会按照开发商或中介的要求填写,甚至整个合同内容的填写都由对方代劳,自己只是最后签名了事。等到产生了纠纷时才拿出合同仔细看,却发现自己所签的合同漏洞百出,没有几条能维护自己的合法权益。所以,订立购房合同是很关键的地方,千万要小心谨慎,
    1、明确支付房款的方式和时间
    购房款需要分几次支付,时间节点如何确定,一定要非常明确。
    以贷款买房为例,购房款的支付分为四次,依次顺序是定金、首付款、按揭款、尾款。相对应的时间节点是,签订定金合同时交付定金、签订购房合同时交付首付款、办理完申请贷款及抵押手续后支付按揭款、入住并办理完毕过户手续以及物业交割后支付尾款。
    2、过户时间的确定
    这是双方最关心的问题,具体的时间点一定要非常明确。
    如果时间点的约定含糊其辞,或者容易产生歧义,就会出现两个极端行为,要么买方用过激的行为刺激对方加快履行合同,要么卖方就是一直拖延合同不管对方如何催告,就是不着急履行合同,在这种情况下,双方反而会比较容易形成矛盾,甚至对簿公堂。
    3、延期履行合同
    关于延期履行合同,对于买卖双方都可能会发生这种情形。但很多人所签的合同,都是由中介代填,中介为了快速成单拿到中介费,往往会避重就轻地填写合同违约责任,避免买卖双方长时间就违约责任“讨价还价”。中介常用的方法是,要么不填全部划掉,要么填写的违约责任非常轻,不让双方过度关注。
    为了避免在一方出现延期履行时,守约方无法维权,
    建议,在合同签订时,对付款时间、过户时间,一定要做出明确约定并写明超过履行期限就要按日计算违约金数额或写明计算方式,这样才能促使合同顺利履行,不至于拖沓不决。
    4、承诺要写进合同
    购买二手房支付中介费前,一定要明确中介提供的全部服务内容,把中介口头承诺的内容写进合同里,促使中介尽心尽力完成好中介事务,这样做能避免很多不必要的烦恼。
    如果是购买新开发的楼盘,则建议将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议里,作为将来万一开发商不履行承诺时进行据理力争的证据。
    如果开发商对一些承诺内容不同意写进合同,可以事前准备一部小录音机,将开发商的口头承诺录下来,也是一个不错的方法。此外,签订合同时,按照法律规定,也要同时签订物业管理协议,以防办理入住时物业发生变化(如随意涨价、更换物业公司等)。
    5、签订尽可能详细的补充协议
    签购房合同交付重点写明如何承担违约责任,违约了是退房还是不退房。如果退房可以赔偿哪些费用,如果不退房又该如何承担违约责任,这些都是要写清楚的。
    全文
    12 2018-03-15
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签购房合同交付时候需要注意什么注意事项
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交定金时一定要和开发商签订定金协议或购房协议书,不能只在口头上承诺,交了就算交了定金了。如果没有签订协议,定金就没有法律效力,分清订金与定金
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取保候审必须得传唤吗
[律师回复] 解析:
在取保候审的阶段之内,被取保候审者必须随时听从司法机关的传唤,否则便会触犯法律法规,导致其缴纳的保证金被依法没收,甚至面临被拘留或逮捕的严重后果。对于那些已经获得取保候审资格的犯罪嫌疑人及被告人来说,他们有义务严格遵守以下一系列规定,以确保为自己争取最大限度的自由和权益:
首先,未经执法机构的许可,严禁擅自脱离所居住的城市或者乡村地区;
其次,如果个人的住址、就业状况或者联系方式发生了任何变动,都需要在第一时间内向负责执行相关规定的司法机关进行汇报,并且要在二十四个小时以内完成;
最后,一旦接到司法机关的传讯通知,务必按时赴约,不得有任何拖延。
法律依据:
《中华人民共和国刑事诉讼法》第七十一条
被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人应当遵守以下规定:
(一)未经执行机关批准不得离开所居住的市、县;
(二)住址、工作单位和联系方式发生变动的,在二十四小时以内向执行机关报告;
(三)在传讯的时候及时到案;
(四)不得以任何形式干扰证人作证;
(五)不得毁灭、伪造证据或者串供。
人民法院、人民检察院和公安机关可以根据案件情况,责令被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人遵守以下一项或者多项规定:
(一)不得进入特定的场所;
(二)不得与特定的人员会见或者通信;
(三)不得从事特定的活动;
(四)将护照等出入境证件、驾驶证件交执行机关保存。
被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人违反前两款规定,已交纳保证金的,没收部分或者全部保证金,并且区别情形,责令犯罪嫌疑人、被告人具结悔过,重新交纳保证金、提出保证人,或者监视居住、予以逮捕。
对违反取保候审规定,需要予以逮捕的,可以对犯罪嫌疑人、被告人先行拘留。
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交付购房定金有什么事项要注意
1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议,在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。2、与中介公司签订书面的中介协议,该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。
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取保候审的都在家里么
[律师回复] 解析:
取保候审并不仅限于在家中进行。在符合特定条件并经过相关机关的批准后,取保候审期间的犯罪嫌疑人和被告人均可离开其居住的城市或乡村地区。因此,取保候审的含义并非仅仅是让罪犯呆在家中等待审判。
法律依据:
《刑事诉讼法》第七十一条
被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人应当遵守以下规定:
(一)未经执行机关批准不得离开所居住的市、县;
(二)住址、工作单位和联系方式发生变动的,在二十四小时以内向执行机关报告;
(三)在传讯的时候及时到案;
(四)不得以任何形式干扰证人作证;
(五)不得毁灭、伪造证据或者串供。
人民法院、人民检察院和公安机关可以根据案件情况,责令被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人遵守以下一项或者多项规定:
(一)不得进入特定的场所;
(二)不得与特定的人员会见或者通信;
(三)不得从事特定的活动;
(四)将护照等出入境证件、驾驶证件交执行机关保存。
被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人违反前两款规定,已交纳保证金的,没收部分或者全部保证金,并且区别情形,责令犯罪嫌疑人、被告人具结悔过,重新交纳保证金、提出保证人,或者监视居住、予以逮捕。
对违反取保候审规定,需要予以逮捕的,可以对犯罪嫌疑人、被告人先行拘留。
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公司收购注意事项
1、前期准备收购方与目标公司或其股东进行洽谈,初步了解情况,进而达成并购意向,签订收购意向书。2、尽职调查1、法律尽职调查的范围收购方在目标公司的协助下对目标公司的资产、债权、债务进行清理,进行资产评估,对目标公司的管理构架进行详尽调查,对职工情况进行造册统计。
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公司经营
取保候审起诉会不会实行
[律师回复] 解析:
取保候审并不意味着被起诉的风险为零。在案件中如有充足的证据证实涉嫌犯罪的事实,被害人仍有可能面临法律追究。
然而,在符合特定条件下,被告人可以申请取保候审以获得一定程度的自由。
具体来说,被告人若可能被判处有期徒刑以上的刑罚,且审查判断认为其采取取保候审措施并不会对社会造成危害性时,可依法申请取保候审。
此外,被告人若可能被判处管制、拘役或独立适用附加刑,或者羁押期限届满后案件尚未办结,亦需考虑是否申请取保候审。
值得注意的是,《中华人民共和国刑事诉讼法》对此作出明确规定,即人民法院、人民检察院以及公安机关对于具有以下情形之一的犯罪嫌疑人、被告人,可以依法决定予以取保候审:
(1)可能被判处管制、拘役或者独立适用附加刑的;
(2)可能被判处有期徒刑以上刑罚,且经审查判断认为采取取保候审措施并不会对社会产生危害性的;
(3)患有严重疾病、生活无法自理,或者正处于孕期或者哺乳期的妇女,经审查判断认为采取取保候审措施并不会对社会产生危害性的;
(4)羁押期限届满后,案件尚未办结,需要继续进行侦查、起诉或者审判工作的。
法律依据:
《刑事诉讼法》第六十七条
人民法院、人民检察院和公安机关对有下列情形之一的犯罪嫌疑人、被告人,可以取保候审:
(一)可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的;
(二)可能判处有期徒刑以上刑罚,采取取保候审不致发生社会危险性的;
(三)患有严重疾病、生活不能自理,怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女,采取取保候审不致发生社会危险性的;
(四)羁押期限届满,案件尚未办结,需要采取取保候审的。
取保候审由公安机关执行。
取保候审期间算在刑期里吗
[律师回复] 解析:
在我国的《中华人民共和国刑事诉讼法》中所设定的一项重要刑事程序即是取保候审制度,这是在刑事诉讼过程中,公安机关、人民检察院与人民法院等司法机构针对未能实际逮捕或者嫌叨罪名成立后需要变更强制手段的犯罪嫌疑人、被告人,为了避免嫌犯逃避侦查、调查以及审判,通过命令其提交保证人或者缴纳一定的保证金,开出具有约束力的保证书,以确保嫌犯能随时接受传唤,不再将其关押或者暂时解除对其的关押。因为在此过程中,嫌犯并没有实际被拘留,故而无法进行刑期的折算。
然而,在以下情况下,刑期可以进行折算:
1、对于拘役的刑罚,应从判决执行之日开始计算;如果在判决执行之前已经被羁押,则每一天的羁押都可折算成一天的刑期。
2、对于有期徒刑的刑罚,同样应从判决执行之日开始计算;如果在判决执行之前已经被羁押,则每一天的羁押也可折算成一天的刑期。
3、对于指定居所监视居住的期限,应该折算成刑期。若被判处罚金管制的,监视居住一天应折算成一天的刑期;若被判处罚金拘役、有期徒刑的,监视居住两天应折算成一天的刑期。关于取保候审的撤销或者变更,主要有以下几种表述方式及原因:1、不应对该嫌犯追究刑事责任。2、取保候审的期限已经届满。3、当前采取的取保候审决定存在不当之处。
4、已经被逮捕的被告人患有严重疾病、生活无法自理,采取取保候审不会导致社会危害性。
5、已经被逮捕的被告人,案件无法在法律规定的期限内审结。
6、已经被逮捕的被告人正处于怀孕或者哺乳自己婴儿的阶段,采取取保候审不会导致社会危害性。
7、已经被逮捕的被告人,第一审人民法院判处管制或者宣告缓刑以及单独适用附加刑,判决尚未发生法律效力。
法律依据:
《刑事诉讼法》第七十六条
指定居所监视居住的期限应当折抵刑期。
被判处管制的,监视居住一日折抵刑期一日;
被判处拘役、有期徒刑的,监视居住二日折抵刑期一日。
第七十九条
人民法院、人民检察院和公安机关对犯罪嫌疑人、被告人取保候审最长不得超过十二个月,监视居住最长不得超过六个月。
在取保候审、监视居住期间,不得中断对案件的侦查、起诉和审理。
对于发现不应当追究刑事责任或者取保候审、监视居住期限届满的,应当及时解除取保候审、监视居住。
解除取保候审、监视居住,应当及时通知被取保候审、监视居住人和有关单位。
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资产收购注意事项
1、资产收购要有合理商业目的 2、资产收购不能以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。对目标公司的考察 1、注册资本问题。2、财务会计制度是否存在风险。3、有无税务风险。4、诉讼风险。
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公司经营
取保候审保证人如何审查
[律师回复] 解析:
(1)为确保保证人与此诉讼无关联性且与犯罪嫌疑人或被告所涉罪行无关,保证人不得成为该案中的共犯亦不可为本案的目击者或证人之列。否则,由于自身已成为司法部门调查的主要对象,将导致其无法认真履行保证职责。
(2)保证人应当具备充足的执行保证义务可能性。具体而言,正如保证人须达到法定年龄以及具有独立的民事行为能力;对被保证人具备相应的影响力,同时证明其健康状态足以支撑其对被保证人行为的有效监管等。是否具备执行保证义务的能力需依据案件的实际情况进行全面评估,而非仅仅依赖于保证人个人的陈述来断定其是否具备履行保证义务的能力。
(3)证人应享有充分的政治权利,并且其人身自由未受任何限制。若公民被剥夺了政治权利,则其便无法担任取保候审的保证人。
(4)保证人应有固定的居住场所及稳定的收入来源,在被保证人所在地拥有长期居住的住所,并有稳定的经济收入。以上四项条件必须同时满足,司法机构应对犯罪嫌疑人、被告人提出的保证人人选进行严格审查,如发现不符合条件的,应要求其重新提交保证人或采用提供保证金的方式作为担保。
法律依据:
《中华人民共和国刑事诉讼法》第六十九条
保证人必须符合下列条件:
(一)与本案无牵连;
(二)有能力履行保证义务;
(三)享有政治权利,人身自由未受到限制;
(四)有固定的住处和收入。
第七十条
保证人应当履行以下义务:
(一)监督被保证人遵守本法第七十一条的规定;
(二)发现被保证人可能发生或者已经发生违反本法第七十一条规定的行为的,应当及时向执行机关报告。
被保证人有违反本法第七十一条规定的行为,保证人未履行保证义务的,对保证人处以罚款,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
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采购合同注意事项
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着采购合同注意事项的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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合同事务
取保候审是公安的吗
[律师回复] 解析:
司法部门,包括公安机关、检察院以及法院都享有申请并执行暂缓采取强制措施的权力,即取保候审权。取保候审的办理程序主要包括以下两个方面:
首先,公安机关、检察院和法院等司法机关可依据案件的实际情况,自主决定是否进行取保候审;
其次,如果犯罪嫌疑人和被告人在侦查阶段聘请了律师,或者其法定代理人提出申请,那么司法机关也会考虑是否批准取保候审。因此,取保候审的决定权完全掌握在公、检、法机关手中。
对于符合以下条件的犯罪嫌疑人或被告人,人民法院、人民检察院以及公安机关均可依法对其实施取保候审:
(1)可能被判处管制、拘役或者独立适用附加刑的;
(2)可能被判处有期徒刑以上刑罚,但取保候审不会对社会产生危害的;
(3)患有严重疾病无法自理、正在怀孕或者哺乳期内的妇女,取保候审不会对社会产生危害的;
(4)在羁押期限届满后,案件仍未审理完毕,需要继续取保候审的。
取保候审的执行工作则由公安机关负责实施。
法律依据:
《刑事诉讼法》第六十七条
人民法院、人民检察院和公安机关对有下列情形之一的犯罪嫌疑人、被告人,可以取保候审:
(一)可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的;
(二)可能判处有期徒刑以上刑罚,采取取保候审不致发生社会危险性的;
(三)患有严重疾病、生活不能自理,怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女,采取取保候审不致发生社会危险性的;
(四)羁押期限届满,案件尚未办结,需要采取取保候审的。
取保候审由公安机关执行。
犯人受伤能取保候审吗
[律师回复] 解析:
一旦涉及人员提交了取保候审的申请要求,若其个人情况及案情等各方面皆满足取保候审的相关要求与准则,则可依法履行相关手续,进行取保候审。
根据《中华人民共和国刑事诉讼法》的明确规定,对于人民法院、人民检察院以及公安机关所处理的任何一起案件,如果犯罪嫌疑人或被告人存在以下几种情况之一,均可考虑实施取保候审:
首先,可能被判处管制、拘役或者独立适用附加刑的;
其次,可能会被判处有期徒刑以上刑罚,但采取取保候审措施不会导致社会公共安全受到威胁的;
再次,若犯罪嫌疑人或被告人患有严重疾病、生活无法自理,或是孕妇或正在哺乳期的母亲,采取取保候审措施也不会对社会公共安全造成威胁的;
最后,若案件的羁押期限已经届满,而案件仍未得到妥善解决,此时便需要采取取保候审的方式来继续推进案件的审理工作。
法律依据:
《刑事诉讼法》第六十七条
人民法院、人民检察院和公安机关对有下列情形之一的犯罪嫌疑人、被告人,可以取保候审:
(一)可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的;
(二)可能判处有期徒刑以上刑罚,采取取保候审不致发生社会危险性的;
(三)患有严重疾病、生活不能自理,怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女,采取取保候审不致发生社会危险性的;
(四)羁押期限届满,案件尚未办结,需要采取取保候审的。
取保候审由公安机关执行。
取保候审解除能否上班
[律师回复] 解析:
在获得取保候审资格的期间内,当事人依然享有劳动权和工作机会,但是在此前提条件下,他们必须严格遵循与取保候审相关的法律法规,尤其是不能违反任何可能影响取保候审的规定。
此外,如果当事人需要前往异地出差或者进行其他工作活动,他们必须首先取得执行机关的批准方可成行。原因在于,被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人有义务遵守取保候审的各项规定,包括未经执行机关批准不得擅自离开其居住地所在的市、县,以及当住址、工作单位及联系方式发生变化时,应在二十四小时之内向执行机关进行报告。
法律依据:
《刑事诉讼法》第七十一条
被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人应当遵守以下规定:
(一)未经执行机关批准不得离开所居住的市、县;
(二)住址、工作单位和联系方式发生变动的,在二十四小时以内向执行机关报告;
(三)在传讯的时候及时到案;
(四)不得以任何形式干扰证人作证;
(五)不得毁灭、伪造证据或者串供。
人民法院、人民检察院和公安机关可以根据案件情况,责令被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人遵守以下一项或者多项规定:
(一)不得进入特定的场所;
(二)不得与特定的人员会见或者通信;
(三)不得从事特定的活动;
(四)将护照等出入境证件、驾驶证件交执行机关保存。
被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人违反前两款规定,已交纳保证金的,没收部分或者全部保证金,并且区别情形,责令犯罪嫌疑人、被告人具结悔过,重新交纳保证金、提出保证人,或者监视居住、予以逮捕。
对违反取保候审规定,需要予以逮捕的,可以对犯罪嫌疑人、被告人先行拘留。
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