物业方面纠纷，关于业主委员会设立，变更物业公司

业主委员会要在与物业管理企业签订《物业管理委托合同》时，在合同中明确写明物业管理企业违反合同的行为条款。这样当物业管理企业出现合同中规定的违约行为时，业主委员会就可以依照委托合同解聘物业管理企业。具体要在物业管理委托合同中规定下列违约条款：一是收费问题。物业管理企业并没有按政府公布的指导价或指定价收取费用，或收费标准远远高于同档次物业。其次，物业管理企业还存在着乱收费、重复收费、收费不公开、不透明等问题。二是财务管理问题。物业管理企业财务管理混乱，账目不清，不合理开支偏大，如办公经费、招待费等，特别是人员工资占了费用支出的很大比重。如果出现费用开支不是用做物业管理和服务上，而是挪作他用，那问题就更严重了。三是公共设施设备维修养护不当，没有按计划投入资金、人力进行维修、保修，造成公共设施设备不能正常运转，影响了业主的正常生活和工作，特别是造成公共设施设备和建筑物失修失养后，房屋不仅没有保值增值，还会贬值。四是服务质量差。不仅员工服务态度差，缺乏服务意识，业主的合理要求得不到满足，甚至还出现员工欺辱业主的行为。五是因管理水平低。物业管理企业不能充分行使管理权。三无人员经常出没，小区内脏乱差现象严重。对个别业主侵害大多数业主利益的乱搭、乱建等违章行为缺乏管理力度。整个小区居住环境很差。六是治安消防漏洞多。小区居民经常丢失车辆，家中被盗也时有发生。在小区发生火灾时，消防灭火设施失效等，业主的生命和财产安全得不到安全保障。七是物业管理企业不履行物业管理合同约定的其他各种义务，或是发生了物业管理企业及其人员严重侵犯了业主利益的行为等。这样．当物业管理企业出现上述违约、违法行为时，业主委员会就可以依法解除《物业管理委托合同》，重新选择和聘请其他的物业管理企业。

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