刘XX诉圣龙房开商品房预售合同纠纷民事一审判决书(2014)白民字第1260号

原告刘XX，女，汉族，1971年5月29日生，住贵阳市白云区长宁XX。

原告张XX，男，汉族，1977年2月12日生，住贵阳市白云区XX。

上列二原告共同委托代理人马X，贵州XX律师。代理权限：特别代理。

上列二原告共同委托代理人尹X，贵州XX律师。代理权限：特别代理。

被告贵阳XX公司，住贵州省贵阳市白云区同心东XX。

法定代表人郑XX，系公司总经理。

委托代理人王克春，贵州XX律师。代理权限：特别代理。

委托代理人周X，贵州XX律师。代理权限：特别代理。

原告刘XX、张XX诉被告贵阳XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘XX、张XX的委托代理人马X，被告XX公司的委托代理人周X到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告诉称：2009年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于贵阳市白云区白云南路654号1栋1单XX的房屋一套，合同签订后，原告按合同约定支付了首付款105217元及银行按揭支付了被告245000元购房款。被告应在2010年12月31日前交付房屋，但被告至今未交付房屋。故诉请判令：1、被告尽快向原告交付房屋；2、被告支付原告逾期交房违约金按35.02／天计算至实际交房日止（暂计算至2014年7月24日为45526元）；3、诉讼费由被告承担。

原告为证明自己的诉请，向本院提交如下证据：

1、原告的身份证，证明原告的身份情况。

2、《商品房买卖合同》，证明原、被告存在房屋买卖关系，合同约定的被告逾期交房应承担的违约责任。

3、贷款凭证、收款收据，证明原告已按约全款支付购房款。

原告提交的证据，被告均无异议。

被告辩称：原告诉请的违约金中有部分已超过诉讼时效，本案未发生诉讼时效中止或中断情形；违约金的计算方式错误，应以原告已交付的房款比例计算，多余部份予以驳回。

被告未向本院提交证据。

经审理查明：2009年8月25日，原告刘XX、张XX与被告XX公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于贵阳市白云区白云南路654号1单XX4号房屋，房屋价款350217元，被告应在2010年12月31日前交房，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依X向被告交付了全部购房款，被告未能如期交付房屋。原告多次催收房屋未果，故诉来法院。另查明，本案房屋目前尚未达到交付条件。

以上事实，有《商品房买卖合同》及庭审笔录在卷佐证，本院予以采信，作为定案依据。

本院认为：本案的焦点是原告诉请之部分违约金是否超过诉讼时效。

诉讼时效，是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。《民法通则》规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原、被告约定，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。依上所述可知，在房屋实际交付前被告一直负有向原告支付逾期交房违约金的义务，原告诉请违约金的法定时效是自房屋实际交付之次日起的两年。现房屋尚未交付，无从论及诉讼时效的问题，故被告提出原告所诉之部分违约金超过时效的辩解理由不成立，本院不予采纳。

本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。被告应依X交房，逾期，则应依X支付违约金。合同已明确逾期交房的违约金按已交付房价款的万分之一加以计算，原告已将购房款付清被告，故被告所持按原告已交付的房款比例计算，多余部份不应支持的理由不能成立。对于违约金，原告在要求计算至实际交房之日时已暂计了从2011年1月1日起至2014年7月24日止的金额为45526元，因被告负有支付违约金的义务，这一时段的金额又能明确，为减轻被告逾期交房给原告带来的负面后果，对这部分已明确的违约金本院亦予支持。

关于原告诉请的房屋交付问题。原告未举证证明房屋已达交付条件，被告虽陈述房屋达到了交付条件，但因房屋是特殊的商品，是否达到交付条件需经有关部门验收合格，而被告并未提交证据予以佐证，应视为在本案审理时房屋尚未达到交付条件，故房屋的交付应由被告在房屋达到交付条件之时立即履行。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、中华人民共和国《民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”、第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，判决如下：

一、被告贵阳XX公司在贵阳市白云区白云南路654号1单XX4号房屋达到交付条件时立即向原告刘XX、张XX交付该房屋。

二、被告贵阳XX公司在本判决生效后10日内，向原告刘XX、张XX支付从2011年1月1日起至2014年7月24日止的逾期交房违约金人民币45526元，并应继续向原告刘XX、张XX支付从2014年7月25日起至房屋实际交付之日止的违约金（违约金的计算方式为：350217元×万分之一×从2014年7月25日起至实际交房之日止的违约天数）。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币938元，由被告贵阳XX公司负担。

如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力，权利人应在本判决书规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。逾期，则丧失向人民法院申请强制执行的权利。

审　判　长　　丁　亮

代理审判员　　杨前凤

代理审判员　　刘XX

书　记　员　　张XX