王XX与马XX、郭X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）王XX，女。

委托代理人朱庆帅，江苏XX律师。

被上诉人（原审被告）郭X。

被上诉人（原审被告）马XX（又名马X），男。

被上诉人（原审被告）闫XX，女。

上诉人王XX与被上诉人郭X、马XX、闫XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2013）吴江开民初字第1303号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2013年9月，郭X在苏州市吴江区奥林运河XX店面房张贴招租广告进行招租时，王XX曾到店面房中询问过郭X租房事宜。后马XX与郭X联系，要求帮其代办租房事宜，于是招租广告换成了马XX的电话。2013年9月24日，王XX与马XX见面后，即交付定金1500元，并约定第二天与房东见面，马XX出具收据，载明“今收到租运河XX铺定金壹仟伍佰元整”。

2013年9月25日，郭X到场后与王XX经协商就租房事宜基本达成一致，即：店面房年租金45000元，合同期为5年，3年之内不涨房租，3年之后每年涨10%，装修期1个月。并约定于2013年9月28日签订正式合同。郭X出具收据，载明“收王XX伍仟元整，收款事由：租运河湾商铺定金，9月28日签合同，合同5年，1月装修期”，郭X、马XX在收据上签名。

2013年9月28日上午，王XX与马XX因中介费用发生争执，致租赁合同未签订。在2013年9月25日，王XX与马XX的短信中，王XX表示嫌中介费1000元太多，同意给500元，2013年9月27日晚及2013年9月28日上午给马XX的短信中，表示如有别人要，可先租给别人。

另查，苏州市吴江区奥林运河XX店面房系郭X、闫XX夫妻共同购买，2011年11月12日与吴江XX公司签订买卖合同，2013年7月5日工程竣工验收备案，2013年7月29日交付郭X、闫XX。房产证尚在办理之中。

又查，苏州市吴江工商行政管理部门的“个体工商户设立须知”中对经营场所未取得房屋产权证的，注明需提交“房地产管理部门的证明或建设部门颁发的《工程竣工验收备案表》、购房合同及房屋销售许可证复印件和首付款发票复印件”，并且苏州市吴江区奥林运河XX的店面房中已有几家办出了营业执照。

以上事实，有收据二份、房屋买卖合同《工程竣工验收备案表》、房屋销售许可证、规划许可证明和首付款发票原审法院的调查笔录及到庭当事人的陈述等证据予以证实。

原审原告王XX诉讼请求为：1、判令原审被告郭X、马XX、闫XX双倍返还定金13000元，并承担连带责任；2、本案诉讼费由原审被告承担。

原审法院认为：原审原告交付的定金系为订立正式的房屋租赁合同而设立，定金的性质为立约定金。根据法律规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中租赁的双方已就合同的主要条款达成一致，出租方已向承租方提供了工商部门的设立须知及相关的资料，且承租方在租房前已到边上承租户处进行了解，应该知道涉案房屋可以办理营业执照，原审被告郭X、闫XX暂不能提供房产证并不会影响租赁合同目的的实现，因此原审原告王XX以原审被告郭X、闫XX不能提供房产证拒绝签订合同的理由不成立。原审原告王XX交付的定金6500元无权要求返还。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：驳回原审原告王XX的诉讼请求。案件受理费减半收取63元，由原审原告王XX负担。

上诉人王XX不服上述民事判决，向本院提出上诉称：原审法院适用法律错误，原审法院认定上诉人交付定金为立约定金，但却适用定金规则要求上诉人承担不利责任是错误的。上诉人对定金性质为立约定金无异议，但对于原审法院认为上诉人不签订合同即应当承担定金罚则的后果不予认可。本案房屋租赁合同未能签订有以下两项理由：1、被上诉人马XX系被上诉人郭X委托的中介，马XX在上诉人将定金交付给被上诉人郭X、闫XX后要求上诉人支付中介费违背了公平、自愿原则。2、房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利凭证，上诉人没有也不愿意增加自身审查核实的义务，更不愿承担可能的权属纠纷风险。上诉人与被上诉人就房屋产权事项事先未有约定，双方不能协商达成一致意见不能归责于任何一方，不应适用定金罚则，被上诉人应返还定金。综上所述，上诉人虽未签订房屋租赁合同，但上诉人不存在过错，被上诉人郭X就该房屋未办理产权证因事先未约定亦没有过错，但其应对其委托的被上诉人马XX强制交易行为承担责任，故被上诉人应当承担合同未能签订的定金罚则后果。请求二审法院查明事实，依法改判。

被上诉人郭X、闫XX答辩称，我方是委托马XX将诉争房屋租赁出去。房屋没有房产证，但是我方有购房合同，之前也将这一情况告知上诉人王XX，并且给了上诉人王XX一张《个体工商户设立须知》，告诉他我方没有房产证，但我方可以提供相关的权属证明。当初上诉人要求我们全额退还定金，我方主张损失的部分（从收定金到没租出去的这段时间的租金损失）应该是由上诉人承担，但是上诉人不同意，并且我方多次主动和上诉人协调，原审承办人也进行了多次调解，上诉人都不予理睬。综上，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人马XX答辩称，一审的时候实际上我们愿意和上诉人协商，退一部分定金给上诉人，但是上诉人坚持要求全额返还。一审时我们有提供手机短信作为证据，证明对方违约在先，在2013年9月28日我们约定签合同，但对方在2013年9月27日就发送手机短信给我，说不租房屋了。

本院二审查明事实与原审查明事实一致。

本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人双倍返还定金。根据《合同法》第一百一十五条的规定“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，双方就租赁诉争房屋达成初步合意，上诉人向被上诉人交纳了定金，后上诉人以被上诉人郭X、闫XX不具有诉争房屋产权证为由拒绝承租该房屋，并要求被上诉人双倍返还定金。根据双方陈述，被上诉人并未刻意隐瞒诉争房屋没有房屋产权证的情况，同时，上诉人租赁该房屋系为个体经商使用，根据苏州市及吴江区工商管理部门设立个体工商户的要求，经营场所证明，如属于未取得房屋产权证的，可以提交房地产管理部门的证明或者购房合同及房屋销售许可证复印件、首付款复印件等证明即可，被上诉人郭X、闫XX提供了诉争房屋买卖合同《工程竣工验收备案表》、房屋销售许可证、规划许可证和首付款发票等证明诉争房屋系合法购买，已经达到设立个体工商户的经营场所的证明要求。上诉人的租赁使用目的能够实现。在此情况下，上诉人仍以诉争房屋没有房屋产权证为由拒绝签订房屋租赁合同，属于不履行约定的债务，定金不应返还。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费126元，由上诉人王XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　黄文杰

审　判　员　　叶　刚

代理审判员　　王　芮

书　记　员　　陆XX