王XX、丁XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　山东省菏泽市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2017)鲁17民终1026号

　　上诉人(原审被告)：王XX，女，1986年2月17日出生，户籍地定陶县。现住菏泽经济开XX。

　　委托诉讼代理人:孔X，菏泽牡丹权维法律服务所法律工作者。

　　被上诉人(原审原告)：丁XX，男，1973年5月8日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。

　　委托诉讼代理人:黄晓然，山东XX青岛XX律师。

　　上诉人王XX因与被上诉人丁XX房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开XX人民法院(2016)鲁1791民初1710号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月24日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审原告丁XX诉称：2016年3月28日，原、被告签订房屋买卖合同一份，合同约定被告将坐落在华侨城XX*单元*室的房屋出售给原告，房屋总价为555000元。合同签订后，原告依约支付给被告定金30000元，但被告未按合同约定履行合同，已构成违约，被告应当将购房定金返还给原告，并向原告支付房价15%的违约金。请求被告王XX返还购房定金30000元，并支付违约金83250元，涉案费用由被告承担。

　　原审被告王XX辩称：第一，被告王XX虽没有按合同约定办理“注销银行抵押手续”，但并不违反合同约定。原因是被告是用公积金贷款买房，当被告在约定的时间去银行办理“注销银行抵押手续”时被告知，只有在2016年8月19日偿还完当月贷款后才可以办理“注销银行抵押手续”。被告了解情况立即告知了房产中介**房地产公司，提出更改合同相关内容的要求。**房地产公司与被告沟通后，表示原告同意延后注销抵押。第二，双方合同约定，原告应在2016年6月27日前将525000元转入房产中介**房地产公司工作人员的账户，但原告未按约定将钱款汇入，因此原告存在违约，应承担违约责任。

　　原审法院认定：2016年3月28日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定：原告购买被告位于华侨城XX*单元**室的房产，房屋总价555000元;原告应于2016年3月28日向被告支付定金30000元，被告保证于2016年4月5日前注销银行抵押手续，如被告逾期超过30日未办理注销抵押手续，原告有权解除合同，解约时，被告应将已收房款退还，并向原告支付房价15%的违约金;原告应于2016年7月1日前(被告将购房合同及收款收据更改至原告名下前)5日内，将剩余购房款525000元转入居间方菏泽**房地产信息服务有限公司(以下简称**公司)的账户，由居间方进行资金监管，待被告将购房合同及收款收据更改至原告名下时，居间方将上述资金划拨给被告。合同签订后，原告于当日将购房定金30000元交付给被告。被告在2016年4月5日前，未按约定注销银行抵押手续，理由是已经通过居间方的工作人员向原告通报该情况，并得到了原告的同意。被告在庭审时提交了**公司的一份情况说明，拟证明被告向居间方通报了情况，**公司与原告进行了沟通，原告表示同意不按约定的时间注销房屋抵押手续。原告不认可**公司的情况说明，表示未同意变更注销抵押登记的时间。

　　原审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、被告是否存在违约行为;二、如被告存在违约行为，应如何承担违约责任。关于焦点问题一，根据已查明的事实，被告未按约定办理注销抵押手续。对此，被告辩称是经原告同意，对合同内容进行了变更，所以不需按约定时间办理注销抵押手续。但被告未提交变更后的合同文本，且原告在审理过程中否认双方对延期办理注销抵押手续达成一致意见，因此，对被告的该项答辩意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据上述法律规定及合同约定，被告应于2016年4月5日前办理注销抵押手续，原告应于2016年7月1日前交付剩余的525000元房款，被告办理注销抵押手续的义务在先，在被告未办理注销抵押手续的情况下，原告有权行使先履行抗辩权。因此，对于被告辩称，原告存在违约行为的答辩意见不予采信。关于焦点问题二，原、被告签订的合同中，约定如被告未在2016年4月5日前办理注销银行抵押手续，超过30日的，原告有权解除合同，合同解除后，被告应将已收房款退还给原告，并按房价的15%支付违约金。根据合同约定，被告应将已收的30000元购房定金退还给原告，并按房价的15%向原告支付违约金83250元(555000×15%)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第六十七条之规定，判决：一、解除原告丁XX与被告王XX于2016年3月28日签订的房屋买卖合同;二、被告王XX向原告丁XX返还购房定金30000元，并支付违约金83250元，于判决生效后五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2565元，减半收取1282.5元，由被告王XX负担。

　　上诉人王XX不服原审判决，向本院提出上诉称：1、上诉人签订涉案房屋买卖合同时，并不清楚公积金贷款关于提前还款的时间规定，故并不是有意、恶意违反合同约定。2、上诉人知晓公积金贷款关于提前还款时间的规定时，合同已经签署完毕，当时签署同意的内容应属于对合同条款的重大误解。3、当上诉人知道上述公积金贷款提前还款的时间规定时，因为是通过中介公司买卖房屋，故上诉人在合同约定的时间前(即签署合同的第二天)通知中介公司，要求中介公司及时与被上诉人联系，并提出了解决方案。中介公司经理及工作人员均表示已和被上诉人方沟通过了，且其表示只要不晚于交房就同意等等再办相关手续。综上，原审认定事实部分错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审，本案诉讼费用由被上诉人负担。

　　被上诉人丁XX答辩称：上诉人违反合同约定，应当按照约定返还购房定金，并支付违约金。原审法院判决公正，认定事实清楚，程序合法，请求二审法院维持原审判决。

　　本院二审审理期间，上诉人申请证人刘X1、刘X2出庭作证，拟证明其一审时提交证据的真实性，同时证明被上诉人同意推迟办理注销银行抵押手续的事实。二证人证言经由被上诉人质证，均提出异议。本院经审查认为，以上二证人虽出庭接受质询，但二人证言之间有相互矛盾之处，且二证人证言亦不属于二审新的证据，故对其证言证明力本院不予确认。

　　本院二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实基本一致。

　　本院认为：首先，根据本案已查明的事实，上诉人王XX未按照合同约定的时间注销涉案房屋的银行抵押手续，致使该合同未能继续履行，其行为构成违约。上诉人对此抗辩称其签订合同前并不知道公积金贷款对时间有相关规定，应构成重大误解。对此本院认为，重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，应是对行为主要内容的误解，而本案合同中注销房屋抵押权的时间约定并非合同的主要条款，故即使上诉人的陈述属实，其行为亦不构成重大误解。其次，上诉人称其在合同签订第二天就已通过居间人与被上诉人对注销抵押权的的时间达成了变更的合意，对此被上诉人不予认可。鉴于本案双方当事人在涉案《房屋买卖居间合同》中对发生争议后补充协议的形式作了明确约定，即应签订书面补充协议，现双方并无书面补充协议，且上诉人提交的证据亦并不足以证明其与被上诉人达成了变更合同的合意，故应承担不利法律后果。

　　综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王XX的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费2565元，由上诉人王XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　路凤娟

　　审判员　　赵XX

　　审判员　　李　兴

　　二〇一七年七月二十三日

　　书记员　　陈XX