夫妻共同房产仅一人签字如何认定房屋买卖合同的效力？

　　(2016)皖0111民初3344号

　　基本案情：一座夫妻共同共有的房产，出售时只有一人在卖方一栏签字。之后房屋买卖合同履行中产生纠纷，合同履行不能。买方向法院起诉继续履行合同。卖方则对合同的效力产生质疑，因为根据物权法的规定，处分共同共有物需要全体共有人同意，此时卖房合同仅有一人签字，能否生效?

　　判决结果：本案争议的焦点：一、案涉房屋买卖合同的效力;二、导致房屋交易不能系谁违约造成。经庭审查明：案涉出卖房屋的产权人系被告杨XX、梁XX，在签订房屋买卖合同时梁XX虽未到场签字，但因出售人杨XX系梁XX妻子，且在签订合同时，XX公司经办人段X与梁XX电话联系告知上述事宜并获其同意，钱XX基于上述考量有理由相信出卖人杨XX有代理权，且梁XX在事后通过手机微信方式向XX公司发送委托书，对杨XX的售房行为亦予以了追认，故案涉房屋买卖合同应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。因杨XX向银行预约还贷的指定时间为2016年4月6日，而杨XX、梁XX于2016年3月20日即向XX公司明确作出拒绝卖房的意思表示，杨XX、梁XX此种行为显系违约，依法应承担相应的违约责任。杨XX辩称系钱XX违约的意见，与事实不符，本院不予采信。梁XX辩称案涉合同未产生效力的意见，与事实不符，本院不予采纳。因双方在补充协议中约定：如有一方违约须向守约方承担总房款20%的违约金责任，考虑到本案房屋买卖交易未成系因市场房价上涨致房屋出卖人杨XX、梁XX反悔售房所致，以及当前合肥市房地产价格的整体水平及钱XX可得利益损失的情况，本院认为上述违约金比例并不属于约定过高的情形，故杨XX、梁XX辩称要求降低违约金比例的意见，本院不予采信。钱XX诉称原20%违约金约定比例过低，请求适当增加即按总房款30%的比例支持其违约金请求，本院认为，杨XX、梁XX违约情形发生在合同履行的初始阶段，且钱XX依约也仅支付购房定金2万元，其尚未支付首付款，补充协议约定的20%违约金比例足以起到补偿性作用，故其请求本院不予支持。钱XX诉称返还购房定金2万元的请求，符合事实及法律规定，本院予以支持;对其诉称杨XX、梁XX赔偿中介服务手续费18200元的主张，因上述费用并未实际发生，故本院不予支持;对其诉称杨XX、梁XX支付律师代理费18000元的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

　　一、被告杨XX、梁XX返还原告钱XX购房定金2万元;

　　二、被告杨XX、梁XX支付原告钱XX违约金182000元;

　　上述一、二项，于本判决生效之日起十日内一次付清;

　　三、驳回原告钱XX的其他诉讼请求。