牟XX与天津市XX公司、马X商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告牟XX，无职业。

委托代理人冯XX，天津XX律师。

委托代理人刘秀章，天津XX律师。

被告天津市XX公司，住所地天津市河东区津XX。

法定代表人马X。

被告马X。

原告牟XX诉被告天津市XX公司、马X商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理，原告牟XX的委托代理人冯XX、刘秀章到庭参加了诉讼，被告天津市XX公司（以下简称“XX公司”）、马X因下落不明，本院公告送达起诉状副本及开庭传票，现公告期限届满，被告XX公司、马X未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。

原告诉称，2014年4月18日，原告与被告XX公司及其法定代表人被告马X在天津市河东区公证处签订了《商品房买卖协议》，并由公证处对所签订的该买卖协议进行了公证。双方在协议中约定“原告购买被告XX公司出售的位于天津市河东区XX房屋15间，建筑面积合计651.36平方米，每平方米3400元，房屋总价款220万元，待公证处出具公证书后，原告向被告XX公司支付房屋总价款220万元，被告XX公司在原告缴纳全部购房款之日起三个月内全力配合原告办理房屋产权登记手续，如被告XX公司无法为原告办理产权登记，应将已收的购房款220万元退还给原告”。《商品房买卖协议》公证书于2014年4月18日出具，原告分别于2014年4月19日、2014年4月21日按照被告XX公司法定代表人被告马X的要求，将200万元购房款汇入被告马X账户，同时双方另行约定办理产权登记后，支付余款20万元，付款三个月时，被告XX公司将15间房屋的产权证交给了原告，原告发现产权登记在被告XX公司名下，原告要求被告XX公司将产权变更到原告名下，被告XX公司迟迟不给变更。2014年7月21日双方再次到天津市河东区公证处签订新的商品房买卖协议并办理公证手续，该协议约定上述房屋的购房款变更为200万元，其余条款不变。此后，被告未依约履行该协议，原告要求解除购房协议退还房款，二被告置之不理。2015年1月4日原告发现被告XX公司所出售给原告的房屋早在2011年就被法院查封，根本无法办理产权变更手续，二被告在明知房屋被法院查封无法办理产权变更手续的情况下还将房屋出售给原告，实属欺骗原告，原告多次向二被告退还购房款无果，故诉至法院要求判令：1、解除原告与被告天津市XX公司签订的《商品房买卖协议》；2、被告天津市XX公司、马X连带向原告返还购房款200万元；3、诉讼费由二被告连带承担。

原告提供如下证据：

1、商品房买卖协议复印件2份；

2、2014年4月18日天津市河东区公证处公证书、2014年7月21日天津市河东区公证处公证书复印件各1份；

3、中国农业银行付款凭证复印件2份；

4、收款凭条复印件2份；

5、房地产权证收条复印件1份；

6、天津市房地产登记簿查询证明复印件14份；

7、天津市房地产权证复印件14份。

二被告未出庭参加诉讼，亦未提交证据。

经审理查明，2014年4月18日原告作为买受人、被告XX公司作为出卖人签订《商品房买卖协议》一份，约定：“第一条商品房基本情况：买受人购买的商品房为【现售】商品房。销售许可证号为津国土房售许字（2007）第127-001号。买受人购买的商品房位于天津市河东区卫国道XX，具体明细如下：。第二条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述方式，计算该商品房价款：按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3400.00元，房屋总价款（小写）XXX.00元，（大写）人民币贰X贰拾万元整。第三条付款方式：买受人采取下述方式付款。双方签署本协议后，到房产所在地公证处办理公证手续，待公证处出具公证书后，买受人向出卖人支付房屋总价款（小写）XXX.00元，（大写）人民币贰X贰拾万元整。第四条双方权利义务：1、双方到公证处办理商品房买卖合同公证手续；2、买受人应按本合同约定时间向出卖人支付约定的房款；3、出卖人在买受人缴纳全部购房款之日起三个月内，全力配合买受人办理好上述房屋产权登记手续；4、如果届时出卖人无法为上述房屋办理产权登记，应将已收地购房款人民币贰X贰拾万元整退还给买受人。如出卖人不将已收地购房款人民币贰X贰拾万元整退还给买受人，则出卖人同意并配合将本协议约定的房产转移至买受人名下；5、根据双方约定，出卖人在买受人缴纳全部购房款之日起三个月内未办理好房屋产权变更登记前，放弃该房屋的成交，可以解除本协议，但须将已收地购房款人民币贰X贰拾万元整退还给买受人；6、声明：签约各方对本合同的含义认识一致。缔约人对以上条款均予完全认可，由此产生的权利义务明确，无异议、无疑义……”。同日，天津市河东区公证处出具（2014）津河东证经字第195号公证书，载明：“兹证明天津市XX公司的法定代表人马X与牟XX于2014年4月18日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《商品房买卖协议》上盖章、签字并按指印”。

2014年4月19日原告通过银行卡卡卡转账的方式自其名下卡号为62×××14账户汇入被告马X名下卡号为62×××78账户人民币150万元。同日，被告马X为原告出具收条一张，内容为：“今收牟XX购房款人民币壹佰伍拾万元整（XXX.00）。收款人：马X2014.4.19购房地址见明细表”。

2014年4月21日原告通过银行卡卡卡转账的方式自其名下卡号为62×××14账户汇入被告马X名下卡号为62×××78账户人民币50万元。同日，被告马X为原告出具收条一张，内容为：“今收到购房款牟XX人民币伍拾万元整（XXX.00）。收款人：马X2014.4.21见明细表”。

2014年7月21日原告作为买受人、被告XX公司作为出卖人就上述房屋再次签订《商品房买卖协议》一份，约定合同总价款由220万元变更为200万元，其他条款内容不变。

另查，坐落天津市河东区卫国道XX房屋登记的权利人均为被告XX公司，上述房屋在原告与被告XX公司签订《商品房买卖协议》前均已被法院查封。

上述事实，有原告当庭陈述及其提交的证据予以佐证，本院依法予以确认。

本院认为，原告与被告XX公司签订的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，依法成立，受法律保护。根据相关法律规定，当事人可以协议约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告在签订协议后依约向被告XX公司支付购房款200万元，而被告XX公司未依约为原告办理涉诉房屋的产权变更手续，且原告与被告XX公司在协议中约定“出卖人在买受人缴纳全部购房款之日起三个月内未办理好房屋产权变更登记前，放弃该房屋的成交，可以解除本协议，但须将已收的购房款人民币贰X贰拾万元整退还给买受人”，故原告有权依据该约定解除合同。加之，本案涉诉房屋在原告与被告XX公司签订买卖协议前已被法院查封，且至今仍处于被查封期间，鉴于此被告XX公司不可能依约为原告办理涉诉房屋的产权登记手续，原告购买涉诉房屋的合同目的不能实现，被告XX公司构成履行合同中的根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，本案符合法定解除合同的条件，本院对于原告解除合同的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告XX公司返还购房款的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，如前所述理由，原告与被告XX公司签订的《商品房买卖协议》应予解除，故该合同解除后，被告XX公司应返还原告已支付的购房款200万元。至于原告要求被告马X承担连带责任的诉讼请求，因被告马X系被告XX公司的法定代表人，被告马X在《商品房买卖协议》中签字及收取购房款的行为应视为其履行其作为被告XX公司法定代表人职责的行为，故本院对于原告要求被告马X承担连带责任的主张，不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告牟XX与被告天津市XX公司于2014年4月18日就坐落天津市河东区卫国道XX房屋签订的《商品房买卖协议》；

二、本判决生效之日起十日内，被告天津市XX公司返还原告牟XX购房款XXX元；

三、驳回原告牟XX的其他诉讼请求。

如果被告天津市XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费22880元，公告费650元，共计23530元，由被告天津市XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

审判长袁媛

代理审判员郭宏敏

人民陪审员王刚

二〇一五年十二月五日

书记员张X