北京XX公司与王XX租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）北京XX公司，住所地北京市通州区五里店西XX。

法定代表人王XX，经理。

委托代理人陈晓琼，北京XX律师。

被上诉人（原审原告）王XX，女，1973年5月7日出生。

上诉人北京XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人王XX租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第13886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

王XX在原审法院诉称：2014年3月30日，我与XX公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定：我将房屋委托给XX公司出租，自2014年4月20日起算，租金每月4000元。2014年7月14日，XX公司单方解除合同，并于2014年7月27日将房屋钥匙退还给我。XX公司的违约行为给我造成了损失，现请求法院判令：1.XX公司赔偿违约金4000元；2.XX公司赔偿房屋空置损失（自2014年7月20日计算至判决生效之日，按每月4000元计算）；3.XX公司赔偿房屋维修费3万元、误工费1000元、保洁费300元、交通费200元；4.XX公司承担本案诉讼费。

XX公司原审中未答辩。

原审法院经审理查明：2014年3月30日，王XX（出租方，甲方）与XX公司（代理方，乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定：该房屋坐落于北京市通州区芙蓉XX××号，房屋面积140平方米；出租代理时间，自2014年4月20日至2015年4月19日；自2014年4月20日开始计算租金，租金每月4000元；房屋到期后，乙方负责做保洁并维修物品。合同还约定了其他内容。合同签订后，XX公司交付了租金12000元。2014年7月，XX公司提出不再继续履行合同，并于2014年7月27日将房屋返还给王XX。王XX称XX公司将房屋的客厅打隔断后出租。XX公司管理房屋期间，造成房屋墙面、吊顶、踢脚线等不同程度损坏。

上述事实，有《房屋出租委托代理合同》、录像及当事人陈述等在案佐证。

原审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，XX公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王XX、XX公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。XX公司单方解除合同，应当对王XX的损失予以赔偿。对王XX主张的房屋空置损失，法院依法确定为12000元。王XX、XX公司签订合同约定，房屋到期后由XX公司负责房屋保洁和维修物品，现XX公司造成王XX房屋损坏，应当赔偿损失，关于具体损失数额，法院根据房屋损坏情况，酌定房屋维修费12000元、保洁费300元。对王XX主张的误工费、交通费，因证据不足，法院不予支持。对王XX主张的违约金，因其已主张了房屋空置损失及其他损失，且该损失超过其主张的违约金，故法院对其该项诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2014年12月判决：一、北京XX公司赔偿王XX房屋维修费一万二千元、房屋空置损失一万二千元、保洁费三百元，以上共计二万四千三百元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回王XX的其他诉讼请求。

判决后，XX公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回王XX全部诉讼请求，其主要上诉理由为：1.王XX所主张房屋维修费用并未实际发生；2.双方签订的《房屋出租委托代理合同》不属于XX公司的经营范围，违反了国家法律法规的规定，故XX公司解除合同的行为并未违约；3.没有证据证明王XX支付了300元保洁费。王XX同意原审判决。

本院经审理查明事实与原审查明一致，本院予以确认。

本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。XX公司与王XX签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人之真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依约履行各自义务。根据审理查明事实，XX公司于2014年7月拒绝继续履行并单方解除合同，已构成违约，应对王XX的相应损失予以赔偿。就具体赔偿范围而言，首先，XX公司为利于出租盈利对涉案房屋空间进行了分拆隔断，造成了部分房屋物品损坏的客观事实，在王XX需自行修复的情形下，维修费与保洁费属必然发生之费用，故XX公司应赔偿房屋维修费用及保洁费；其次，双方因XX公司单方解除合同产生纠纷，进而成讼，涉案房屋因之空置，不能自住使用或对外出租，王XX产生了可得利益损失，XX公司对此亦应予以赔偿。原审法院综合全案具体情况所酌定之房屋维修费、空置损失及保洁费的具体数额并无不当，应予维持。综上，XX公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费619元，由王XX负担415元（已交纳）；由北京XX公司负担204元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费407.5元，由北京XX公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　朱X审判员何XX代理审判员陈XX

书记员　郑XX