熊XX诉张X、西安XXXXXX公司房屋买卖合同纠纷

　西安市灞桥区人民法院民事判决书

　　(2018)陕0111民初3036号

　　原告熊XX，男，汉族，1995年10月19日出生。

　　委托诉讼代理人赵XX，陕西XX律师。

　　被告张X，男，汉族，1987年9月2日出生。

　　委托诉讼代理人吴昊，陕西XX律师。

　　第三人西安XXXXXX公司。

　　法定代表人徐*刚，总经理。

　　委托诉讼代理人彭*，女，汉族，1993年10月16日出生。

　　委托诉讼代理人郭*宏，男，汉族，1990年10月7日出生。

　　原告熊X诉被告张X及第三人西安XXXXXX公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告熊XX及其委托诉讼代理人赵XX、被告张X及其委托诉讼代理人吴昊、第三人XX公司的委托诉讼代理人彭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告熊XX诉称，2018年3月12日，其通过第三人与被告签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定由其购买被告位于西安市XX**路北段**号万*城*幢*单元*室房屋，购买价99万元。支付方式为按揭，其于2018年3月12日支付定金3万元，于银行批贷后5个工作日将首付款32万元以建委监管支付的方式支付被告，于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。另，合同就双方违约责任作了明确约定。合同签订后，其按照合同约定向被告支付了购房定金3万元，向第三人*XX公司支付了中介费29700元。2018年4月9日其与被告再签订《补充协议》，协议约定：若2018年5月4日前被告收到银行所放贷款，则被告于2018年5月31日前交房;若2018年4月30日被告收到银行全部放款，则合同正常履行。2018年4月10日，第三人*XX公司协助原、被告共同前往房管部门就“房屋买卖合同”办理了网签备案登记(合同备案号：C180XXXX6778)，并前往贷款机构办理了贷款申请手续。其后，被告以房价上涨为由拒绝配合其在房管部门开设资金监管账户，导致其贷款手续无法正常办理。经多次沟通无果，现其诉至法院。请求判令：1、被告继续履行《西安市存量房屋买卖合同》，将被告名下房产证号为西安市房权证浐灞生态区字第120XXXX2221-10-12802~1号房屋交付原告，并协助原告办理产权过户手续;2、被告向原告赔偿损失198000元(参照合同约定的违约金，按总房款百分之二十计算);3、判令原告向被告一次性支付剩余购房款96万元(已经支付3万元定金);4、本案诉讼费、保全费、保险费等由被告承担。

　　被告张X辩称，其同意返还原告定金3万元，请求法院驳回原告诉讼请求。理由为：第一，第三人*XX公司在所签合同，被告一直积极履行合同义务，现合同无法履行皆因第三方(中介方)在居间活动中存在欺骗隐瞒合同的真实情况，导致合同目的无法实现，第三人应承担责任。第二，其在合同签订前已明确告知第三人其卖房目的为购置新房，需要及时拿到原告支付的购房款，第三人未在合同订立前告知其需及时解押房产证，更未告知银行解押所需的具体时间，导致其无法在新房付款期间拿到房款购置新房居住，现因西安市限购政策导致其无法摇到号、无法买到新房，对合同继续履行产生不可抗力，其合同目的不能实现;第三，《西安市存量房屋买卖合同》中约定违约金实为购房款的20%，违约金明显过高，远远超过原告实际损失。其在得知第三人隐瞒真实情况后，于2018年4月10日及时通知银行停止办理商业贷款手续，避免原告方损失扩大。案涉房屋的房价并未出现上涨，原告除支付三万元定金并无其他损失。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。

　　第三人*XX公司辩称，其系中介方，签署合同是双方真实意思表示，第三人作为第三方促成双方买卖合意，并且签订合同时向双方提供房地产经纪服务告知书，告知书内容向双方表明合同资料、流程、费用等事项，双方签字认可后第三人作为第三方积极促成双方履行合同义务，办理合同相关手续。

　　经审理查明，2018年3月12日，原告熊XX(乙方)经第三人*XX公司居间介绍与被告张X签订《西安市存量房屋买卖合同》，该合同约定由原告熊XX购买被告张X名下位于西安市XX浐河东路北段1688号万*城*幢*单元*室房屋(产权登记号为西安市房权证浐灞生态区字第120XXXX2221-10-12802~1)，建筑面积82.67平方米，房屋总价款99万元。该合同第5条第3款约定，原告熊XX于2018年3月12日支付定金3万元，于银行批贷后5个工作日将首付款32万元以建委监管支付的方式支付被告张X，并于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。该合同第6条约定，被告收到全部购房款后10个工作日内将房屋交付原告。该合同第九条“违约责任”第9.2约定，若被告拒绝将该房屋出售给买方或者擅自提供房屋价格的，则被告应在违约行为发生之日起15日内以总房款20%的标准向原告支付违约金。

　　合同签订当日，原告熊XX按照合同约定向被告张X支付了购房定金3万元，向第三人*XX公司支付了中介费29700元。2018年4月9日，被告张X取得案涉房屋的不动产登记证书(产权登记号为西安市房权证浐灞生态区字第120XXXX2221-10-12802~1)。同日，原、被告达成《补充协议》，该协议约定：若2018年5月4日前被告收到银行所放贷款，则被告于2018年5月31日前交房;若2018年4月30日被告收到银行全部放款，则合同正常履行。2018年4月10日，第三人*XX公司协助原、被告共同前往房管部门就“房屋买卖合同”办理了网签备案登记(合同备案号：C180XXXX6778)，并前往贷款机构办理了贷款申请手续。其后，被告以西安市存量房屋买卖合同约定不清无法继续履行为由拒绝配合原告在房管部门开设资金监管账户，导致原告贷款手续无法办理。2018年4月26日，原告向被告送达了《律师函》，律师函载明，原告已将案涉全部房款准备到位，并通知被告配合办理资金监管，就案涉房款一次性全额支付被告。本案在审理过程中，原告熊XX愿意一次性支付被告张X剩余购房款96万元。

　　上述事实，有《西安市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《西安市存量房屋买卖合同》网签合同、《买卖定金协议》、收据、《催告函》、律师函、发票、及本院庭审笔录等在卷佐证。

　　本院认为，原、被告通过第三人所签《西安市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，主体合法，内容均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应当受法律保护。案涉房屋办理网签登记后，被告拒绝配合原告办理贷款审批及产权过户手续属违约行为，原、被告双方均应按照约定继续履行，考虑到原告愿意一次性支付剩余购房款，故原告熊XX应继续履行支付被告张X剩余房款96万元的合同义务，同时，被告张X应当继续履行其在房地产权属转移过户登记中的协助义务，将案涉房屋权属登记于原告名下，并交付案涉房屋，以实现双方的合同目的。至于被告张X辩称第三人*XX公司在所签合同无法履行皆因第三方(中介方)在居间活动中存在欺骗隐瞒合同的真实情况，导致合同目的无法实现，第三人应承担责任。但被告并未提交有效证据证明合同履行过错方在于中介方第三人，故该抗辩理由本院不予采纳;被告辩称根据现行政策其无法购买新房及案涉房屋房价未出现上涨一节，本院认为被告作为完全民事行为能力人，其对买卖房屋产生的法律后果应有充分的认识，且案涉房屋的房价是否出现波动不影响案涉合同的继续履行，故本院对被告该辩称亦不予采纳。关于原告主张被告承担违约金的诉讼请求，本院认为律师费并非被告违约所必然产生的费用，被告违约并未给原告造成实际损失，故原告主张被告承担违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：

　　一、熊XX与张X及第三人西安XXXXXX公司继续履行三方于2018年3月12日所签《西安市存量房屋买卖合同》;

　　二、熊XX于本判决生效后十日内一次性支付张X剩余购房款96万元;同时，张X在收到上述购房款之日起十日内，配合熊XX将其名下位于西安市XX浐河东路北段1688号万*城*幢*单元*室(产权登记号为西安市房权证浐灞生态区字第120XXXX2221-10-12802~1)房屋过户登记到熊XX名下，并向熊XX交付上述房屋;

　　三、驳回熊XX其他诉讼请求。

　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

　　本案案件受理费15222元、保全费5000元，该诉讼费原告已预交，由被告张X承担，被告张X应于本判决生效后十日内向原告支付。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

　　审　判　长　　余XX

　　人民陪审员　　庞XX

　　人民陪审员　　李XX

　　二〇一八年十月二十四日

　　书　记　员　　宋XX