昆明XX公司、李XX居间合同纠纷二审民事判决书 　

昆明XX公司、李XX居间合同纠纷二审民事判决书

　　云南省昆明市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)云01民终3746号

　　上诉人(原审原告)：昆明XX公司。

　　法定代表人：李XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：罗xx、崔xx，昆明XX公司的工作人员，特别授权代理。

　　被上诉人(原审被告)：李XX，女，汉族，住云南省昆明市五华区。

　　委托诉讼代理人：李萍，北京XX律师。特别授权代理。

　　原审第三人：司XX，女，汉族，住云南省昆明市盘龙区。

　　原审第三人：李XX，男，汉族，住云南省昆明市五华区。

　　上诉人昆明XX公司(以下简称“xx公司”)因与被上诉人李XX以及原审第三人司XX、李XX居间合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院(2017)云0103民初6686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　上诉人xx公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付佣金损失27600元及违约金;2.一、二审案件受理费由被上诉人全部承担。事实和理由:一、涉案合同的出售人是司XX，但因笔误出售方错填入代理人李XX的信息，一审错误认定涉案合同出售方系李XX，认定事实错误。二、涉案合同合法有效，三方均应依约履行。涉案合同未能继续履行是因被上诉人不买违约所致，上诉人已经完全履行约定的居间义务，有权收取居间报酬及逾期支付产生的违约金。

　　被上诉人李XX答辩称：上诉人与我方签订了一份无法实际买卖的合同，根据合同的抬头是李XX，但是本案涉案房屋所有权人是司XX，上诉人没有尽到核实义务，如果司XX是实际的房屋所有权人，但是没有授权李XX来卖，由此可见上诉人没有尽到居间责任，我方无需向上诉人支付居间费用。

　　原审第三人司XX、李XX未发表意见。

　　xx公司向一审法院起诉请求：1.被告李XX支付原告xx公司2.76万元;2.被告李XX支付原告xx公司违约金(以2.76万元为基数，从2017年7月21日起按每日1‰计算至付清之日)。

　　一审法院认定：2017年5月28日，原告xx公司(丙方)与被告李XX(购买方、乙方)、第三人李XX(甲方)在昆明XX公司和谐店签订《房屋买卖暨居间合同》，约定第三人李XX将位于E94幢1单元1层102室的房屋以138万元的价格出售给被告李XX;并约定于2017年7月20日前办理房屋权属转移登记手续。合同第3.2条约定，签订合同时，第三人李XX将与销售物业有关的证明文件资料(包括房屋所有权证、国有土地使用证、商品房购销合同、委托公证书等)交由原告xx公司保管。合同第3.3条约定，被告李XX支付购房定金1万元给原告xx公司，该款由原告xx公司托管，待房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，定金支付给第三人李XX。支付条件未成就的，甲、乙方均无权要求托管方支付款项。合同第十三条约定，买卖双方按照原告xx公司的要求，在原告xx公司的安排下配合完成交易。合同第十五条载明：“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬(佣金)。基于丙方签署本合同前已提供之服务，甲方同意向丙方支付佣金人民币(大写)元整(小写￥元)，乙方同意向丙方支付佣金人民币(大写)贰万柒仟陆佰元整(小写：￥27600.00元)。佣金支付时间为：办理过户当日。若本合同订立后，买卖双方协商解除合同的(或者不能确定违约方时解除)，甲乙按协商确定的方式补偿丙方(或者甲、乙按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失);由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上述佣金总额标准向丙方支付佣金损失(买卖双方违约则共同连带支付)。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日千分之一的违约金。”合同首页载明的出售方(甲方)为第三人李XX，出售方(甲方)的“代理人/共有权人”为第三人司XX。第三人李XX在合同的末尾“甲方”处签署“司XX李XX代”被告李XX于2017年5月30日向原告xx公司交纳了1万元。2017年7月2日，被告李XX通过快递方式分别向原告xx公司及第三人李XX邮寄《解除合同通知书》一份，《解除合同通知书》载明：“鉴于：1、李XX作为出卖人、本人李XX(身份证号码：)作为买受人、贵公司作为经纪方于2017年5月28日签订了《房屋买卖暨居间合同》;2、李XX非《房屋买卖暨居间合同》中约定的标的物昆明市金江小区E94幢1单XX房屋的所有权人。现本人特向您通知如下事项：自本通知送达之日起，李XX、我本人、贵公司于2017年5月28日签订的《房屋买卖暨居间合同》即告解除，未履行部分不再履行。特此通知!”另查明，本案所涉房屋的所有权人为第三人司XX，第三人李XX与第三人司XX系朋友关系。第三人司XX已于2017年9月将本案所涉房屋出售给他人。

　　一审法院认为，被告李XX是否应支付报酬。合同法第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”根据上述规定，原告xx公司请求支付报酬的前提是促成委托人之间成立合同。另据各方在《买卖合同暨居间合同》中的约定，促成合同成立后，根据买卖合同的不同情形，居间报酬的支付存在以下几种情况：第一种，买卖合同已经履行的，由被告李XX支付原告xx公司报酬2.76万元;第二种，被告李XX与第三人司XX协商解除买卖合同(或者无法确定违约方解除)时，由被告李XX与第三人司XX按照约定支付原告xx公司报酬合计2.76万元，或者共同支付报酬2.76万元;第三种，因被告李XX或者第三人司XX违约导致买卖合同未能履行的，由违约方支付原告xx公司报酬2.76万元(双方违约时，连带支付报酬2.76万元)。根据上述约定，应当认定原告xx公司要求支付报酬前提为促成委托人之间成立买卖合同，且该买卖合同能够履行，亦即合同应成立并生效。一审法院认为，《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”本案中，首先，《房屋买卖暨居间合同》的第一页与末页载明的出售方(甲方)存在矛盾之处，如果系第三人李XX出售房屋，其并无处分权;如果系其代理第三人司XX出售房屋，原告xx公司未举证证明原告xx公司在提供居间服务时，要求第三人李XX提交了授权委托、房屋所有权证等材料;原告xx公司作为具有专业知识、专业技能，专门从事居间服务的机构，在未核实卖方身份信息，未让第三人李XX提供房屋所有权人的委托手续的情况下，即促成被告李XX与第三人李XX订立买卖合同，并因此导致买卖合同无法履行，原告xx公司未向委托人亦即被告李XX提供真实的信息。因此，原告xx公司提供的居间服务存在重大瑕疵，且该瑕疵直接导致买卖合同未生效，无法履行;其次，在《房屋买卖暨居间合同》签订之日至2017年7月2日期间，无证据证明第三人司XX对第三人李XX签订《房屋买卖暨居间合同》的行为进行了追认，在此情况下，根据合同法第四十八条规定，被告李XX书面通知合同当事人，要求撤销买卖合同并无不当。综上，被告李XX并不存在违约行为，其撤销买卖合同并无不当，原告xx公司并未按约定提供相应的居间服务，被告李XX的行为不符合各方在《房屋买卖暨居间合同》约定的应该由被告李XX支付报酬的情形，原告xx公司要求被告李XX支付报酬的主张无事实及法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，判决：驳回原告昆明XX公司的诉讼请求。

　　二审中，各方均未提交新的证据材料。

　　二审经审理确认的案件事实与一审一致，本院予以确认。

　　归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：xx公司是否有权收取居间报酬及违约金?

　　本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……”，故本案当事人所签订的《房屋买卖暨居间合同》是合法有效的合同，但根据本案审理查明的事实，《房屋买卖暨居间合同》载明涉案房屋的出售方为李XX，而李XX并非涉案房屋的房屋所有权人，xx公司亦未审查李XX是否有权代为出售房屋(截止二审审理都未出示司XX委托李XX出售房屋的授权委托书)，根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”，故xx公司作为专业的房产经纪机构，并未审慎审查出卖人或代理人的产权手续和身份关系，所签的涉案《房屋买卖暨居间合同》存在多处错误，作为房屋购买方李XX，对于家庭大额的购买支出，在产权、委托手续不明晰的情况下，有权拒绝履行，不存在违约行为;作为经纪公司的xx公司，其提供的经纪服务不准确、不客观，并未完成其应当履行的居间服务，无权收取居间报酬。

　　综上，上诉人xx公司的上诉请求不能成立，本院不予支持;一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，但处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《房地产经纪管理办法》第二十二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费500元，由上诉人昆明XX公司承担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　蔡芸

　　审判员　　李娜

　　审判员　　李X

　　二〇一八年七月三十日

　　法官助理何XX

　　书记员王崟榕