高xx、惠xx与童xx、戴x财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

　　高XX、惠XX与童XX、戴X财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

　　上海市第二中XX

　　(2018)沪02民终11671号

　　上诉人(原审被告)：高XX，男，1982年9月5日出生，汉族，住上海市。

　　法定代理人：惠XX(系高XX的舅舅)，住上海市。

　　上诉人(原审被告)：惠XX，男，1964年10月1日出生，汉族，住上海市。

　　被上诉人(原审原告)：童XX，男，1981年6月29日出生，汉族，住上海市。

　　被上诉人(原审原告)：戴X，女，1983年5月12日出生，汉族，住上海市。

　　上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑何顺，上海XX律师。

　　上诉人高XX、惠XX因与被上诉人童XX、戴X财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初8054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　高XX、惠XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回童XX、戴X一审中的诉讼请求，不同意支付任何钱款。事实和理由：童XX、戴X对高XX有精神问题且无法办出贷款的事实是明知的，双方曾约定一方无法办理贷款另一方就全额退还房款，故童XX、戴X退还房款是理所当然的，但童XX、戴X却不按合同履行，一直拖延退还房款，童XX、戴X在房屋买卖过程中存在过错，应承担相应责任。童XX、戴X主张存在房屋差价损失，但没有提供证据证明。一审法院认定高XX有过错，判决高XX承担全部责任错误，应予以纠正。

　　童XX、戴X辩称，不同意高XX、惠XX的上诉请求，童XX、戴X在买卖合同履行中不存在过错，而房屋差价损失是确实存在的，请求维持一审判决。

　　童XX、戴X向一审法院提出诉讼请求：高XX、惠XX赔偿人民币(以下币种均为人民币)400,000元。

　　一审法院认定事实：中国残疾人联合会于2015年5月6日向高XX签发《残疾人证》，残疾类别：精神，残疾等级：贰级，监护人：惠XX。

　　2017年4月20日，童XX、戴X(卖售人、甲方)与高XX(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容为：第一条，乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房地产坐落：控江路XXX号XXX室，房屋类型：公寓，房屋建筑面积：87.12平方米;第二条，房地产转让价款为4,490,000元。

　　同日，双方还签订《房地产买卖合同补充协议》，约定房屋实际成交价包含房地产的室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等，共计6,490,000元。

　　签约后，高XX陆续向童XX、戴X支付共计2,120,000元房款，童XX、戴X于2017年4月20日分别出具三张收款收据予以确认。

　　2016年12月19日，高XX与案外人刘X、王XX发生纠纷，诉至法院，案号为(2016)沪0110民初20507号。该案审理中，法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对高XX是否具有民事行为能力、诉讼行为能力进行司法鉴定。2017年6月27日，鉴定中心出具鉴定意见书，鉴定意见：被鉴定人高XX患有精神分裂症;被鉴定人高XX应评定为具有限制民事行为能力、无诉讼行为能力。该案案情为：2016年9月28日，高XX与刘X、王XX和房产中介公司签订《房地产买卖居间合同》一份，约定刘X、王XX将位于上海市兰州XXXXX弄XXX号XXX室的房屋以6,550,000元的价款转让给高XX，高XX于同日支付定金100,000元。该案判决：一、高XX于2016年9月28日签订房地产买卖居间合同的民事行为无效;二、刘X、王XX应返还高XX定金100,000元。

　　2017年，高XX将童XX、戴X诉至法院，案号为：(2017)沪0110民初22341号。高XX提出如下诉请：1.确认高XX与童XX、戴X于2017年4月20日就上海市XXXXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》无效;2.童XX、戴X返还高XX房款2,120,000元;3.童XX、戴X向高XX支付利息(以2,120,000元为本金、按同期银行贷款利率计，从2017年5月1日起至判决生效之日止)。童XX、戴X答辩称，双方之间的合同是有效的，童XX、戴X在履行合同过程中完全是善意的，不同意高XX的诉请。如果法院判决合同无效，保留另案追究责任的权利。该案审理后法院认为，高XX患有精神分裂症，自2005年起多次住院治疗，在签订买卖合同前，高XX刚出院，签约后两周又再次住院，病症具有持续性。高XX与刘X、王XX于2016年12月的另案诉讼中，司法鉴定显示高XX系限制行为能力人、无诉讼行为能力。本案审理中，戴X、童XX也认可高XX在签约时系限制行为能力人，故高XX作为限制民事行为能力人，在处理买卖房屋这类重大民事行为时，应征得法定代理人同意，或事后得到法定代理人的追认。童XX、戴X提供的录音资料显示在签约后高XX的法定代理人惠XX曾出面与高XX一起和童XX、戴X共同协商，但该行为并非就是对房屋买卖合同的追认。童XX、戴X认为买房系置换，惠XX应当知晓高XX买房事宜的推测，无足够证据予以证明。综上，高XX作为限制民事行为能力人，其独立与童XX、戴X签约购买系争房屋，事先无法定代理人同意，事后又未得到追认，该合同应属无效。根据法律规定，无效合同自始无效，当事人据此取得的财产应当予以返还，故童XX、戴X应当返还高XX购房款。高XX主张的利息系购房款的孽息，童XX、戴X在本案中亦无过错，故利率应当按照同期银行存款利率计。判决：一、高XX与童XX、戴X于2017年4月20日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》无效;二、童XX、戴X应返还高XX房款2,120,000元;三、童XX、戴X应向高XX支付利息(以2,120,000元为本金、按同期银行存款利率计，从2017年5月1日起至判决生效之日止)。

　　该案判决后，童XX、戴X提起上诉，后向上海市第二中XX撤回上诉。

　　本案审理中，经童XX、戴X申请，法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋在起诉时的市场价值进行评估，结论为：总价值5,440,000元。评估费14,423元，由童XX、戴X预付。

　　一审法院认为，本案合同无效的过错方在高XX而不是童XX、戴X，高XX应当对合同无效造成的童XX、戴X的损失进行赔偿。童XX、戴X所主张的房屋差价的损失，法院结合合同履行情况、过错大小、房产市场存在波动等情况综合酌定。高XX虽然是限制民事行为能力人，但根据(2017)沪0110民初22341号民事判决的内容，童XX、戴X须向高XX返还房款2,120,000元及支付相应利息，因此，高XX有独立的财产，应由高XX进行赔偿。判决：一、高XX应于判决生效之日起十日内向童XX、戴X赔偿200,000元;二、驳回童XX、戴X其余诉请。

　　本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。

　　本院认为，生效判决已经确认童XX、戴X与高XX就系争房屋所签买卖合同因高XX的原因而致无效，故一审法院认定高XX负有赔偿损失的责任并无不妥。一审法院综合买卖合同履行情况、过错责任及房地产市场波动因素等，酌情确定赔偿损失的金额，本院予以认同。高XX、惠XX上诉所称的不同意承担赔偿责任理由不能成立，其上诉请求应予以驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人高XX、惠XX共同负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　王　珍

　　审判员　高　胤

　　审判员　成　皿

　　二〇一九年三月十一日

　　书记员　黄XX