童xx、戴X与高xx、惠xx财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

　　 童XX、戴X与高XX、惠XX财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

　　上海市杨浦区XX

　　(2018)沪0110民初8054号

　　原告：童XX，男，1981年6月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。

　　原告：戴X，女，1983年5月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。

　　两原告之共同委托诉讼代理人：郑何顺，上海XX律师。

　　两原告之共同委托诉讼代理人：曾帅，上海XX律师。

　　被告：高XX，男，1982年9月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。

　　法定代理人：惠XX(系被告高XX舅舅)，住上海市杨浦区凤城XXXXX号XXX室。

　　被告：惠XX，男，1964年10月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。

　　原告童XX、戴X诉被告高XX、惠XX财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。其后，因本案有不宜适用简易程序的情形，本院裁定转为适用普通程序，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告戴X、两原告之共同委托诉讼代理人郑何顺、被告惠XX暨被告高XX之法定代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告童XX、戴X向本院提出诉讼请求：要求两被告赔偿40万元。事实与理由：2017年4月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》，约定高XX购买童XX、戴X所有的位于上海市杨浦区XXXXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2017年10月，高XX以自己为限制民事行为能力人为由，起诉至杨浦法院要求确认买卖合同无效并要求戴X、童XX返还购房款及相应利息。2017年12月，杨浦法院判决确认买卖合同无效。原告认为，原告在合同履行过程中没有任何过错，相反，被告高XX本次买卖房屋是为了置换，高XX在成功将其名下的房产出售后，却要求宣告高XX与原告之间的买卖合同无效，对此，高XX存在过错。而高XX置换房屋的时间长达一年之久，被告惠XX作为高XX的法定代理人不可能不知道高XX置换房屋的全过程，在高XX曾因与他人购房事宜而涉诉的情况下，仍放任高XX手握巨款并与原告签订买卖合同，显然没有尽到监护责任。两被告的行为给原告造成了巨大损失，故诉至法院，要求两被告承担赔偿责任。

　　被告高XX、惠XX辩称，买卖合同是无效的，被告无过错，不存在损失问题。而且系争房屋有非法搭建，双方还签了两份价格不一致的合同，是阴阳合同，也是非法的。所以，不同意原告诉请。

　　经审理查明，中国残疾人联合会于2015年5月6日向高XX签发《残疾人证》，残疾类别：精神，残疾等级：贰级，监护人：惠XX。

　　2017年4月20日，童XX、戴X(卖售人、甲方)与高XX(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容为：第一条，乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房地产坐落：控江路XXX号XXX室，房屋类型：公寓，房屋建筑面积：87.12平方米;第二条，房地产转让价款为4,490,000元。

　　同日，双方还签订《房地产买卖合同补充协议》，约定房屋实际成交价包含房地产的室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等，共计6,490,000元。

　　签约后，高XX陆续向童XX、戴X支付共计2,120,000元房款，童XX、戴X于2017年4月20日分别出具三张收款收据予以确认。

　　2016年12月19日，高XX与案外人刘X、王XX发生纠纷，诉至本院，案号为(2016)沪0110民初20507号。该案审理中，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对高XX是否具有民事行为能力、诉讼行为能力进行司法鉴定。2017年6月27日，鉴定中心出具鉴定意见书，鉴定意见：被鉴定人高XX患有精神分裂症;被鉴定人高XX应评定为具有限制民事行为能力、无诉讼行为能力。该案案情为：2016年9月28日，高XX与刘X、王XX和房产中介公司签订《房地产买卖居间合同》一份，约定刘X、王XX将位于上海市杨浦区兰州XXXXX弄XXX号XXX室的房屋以655万元的价款转给高XX，高XX于同日支付定金10万元。该案判决：一、高XX于2016年9月28日签订房地产买卖居间合同的民事行为无效;二、刘X、王XX应返还高XX定金10万元。

　　2017年，高XX将童XX、戴X诉至本院，案号为：(2017)沪0110民初22341号。高XX提出如下诉请：1.确认高XX与童XX、戴X于2017年4月20日就上海市杨浦区XXXXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》无效;2.童XX、戴X返还高XX房款2,120,000元;3.童XX、戴X向高XX支付利息(以2,120,000元为本金、按同期银行贷款利率计，从2017年5月1日起至本判决生效之日止)。童XX、戴X答辩称，双方之间的合同是有效的，童XX、戴X在履行合同过程中完全是善意的，不同意高XX的诉请。如果法院判决合同无效，保留另案追究责任的权利。该案审理后本院认为，高XX患有精神分裂症，自2005年起多次住院治疗，在签订买卖合同前，高XX刚出院，签约后两周又再次住院，病症具有持续性。高XX与刘X、王XX于2016年12月的另案诉讼中，司法鉴定显示高XX系限制行为能力人、无诉讼行为能力。本案审理中，戴X、童XX也认可高XX在签约时系限制行为能力人。故高XX作为限制民事行为能力人，在处理买卖房屋这类重大民事行为时，应征得法定代理人同意，或事后得到法定代理人的追认。童XX、戴X提供的录音资料显示在签约后高XX法定代理人惠XX曾出面与高XX一起和童XX、戴X共同协商，但该行为并非就是对房屋买卖合同的追认。童XX、戴X认为买房系置换，惠XX应当知晓高XX买房事宜的推测，无足够证据予以证明。综上，高XX作为限制民事行为能力人，其独立与童XX、戴X签约购买系争房屋，事先无法定代理人同意，事后又未得到追认，该合同应属无效。根据法律规定，无效合同自始无效，当事人据此取得的财产应当予以返还，故童XX、戴X应当返还高XX购房款。高XX主张的利息系购房款的孽息，童XX、戴X在本案中亦无过错，故利率应当按照同期银行存款利率计。据此，判决：一、高XX与童XX、戴X于2017年4月20日就上海市杨浦区XXXXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》无效;二、童XX、戴X应返还高XX房款2,120,000元;三、童XX、戴X应向高XX支付利息(以2,120,000元为本金、按同期银行存款利率计，从2017年5月1日起至本判决生效之日止)。

　　该案判决后，童XX、戴X提起上诉，后向上海市第二中级人民法院撤回上诉。

　　本案审理中，经童XX、戴X申请，本院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋在起诉时的市场价值进行评估，结论为：总价值544万元。评估费14,423元，由童XX、戴X预付。

　　以上事实，由童XX、戴X提供的(2017)沪0110民初22341号民事判决书、鉴定意见书、网页截图、房地产买卖居间协议、房地产买卖合同补充协议、上海市房地产买卖合同、高XX提供的病历卡、残疾证、本院调取的(2016)沪0110民初20507号民事判决书、评估报告以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。

　　本院认为，本案合同无效的过错方在高XX而不是童XX、戴X，高XX应当对合同无效造成的童XX、戴X的损失进行赔偿。童XX、戴X所主张的房屋差价的损失，本院结合合同履行情况、过错大小、房产市场存在波动等情况综合酌定。高XX虽然是限制民事行为能力人，但根据(2017)沪0110民初22341号民事判决的内容，童XX、戴X须向高XX返还房款2,120,000元及支付相应利息，因此，高XX有独立的财产，应由高XX进行赔偿。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第三十二条之规定，判决如下：

　　一、被告高XX应于本判决生效之日起十日内向原告童XX、戴X赔偿20万元;

　　二、驳回原告童XX、戴X其余诉请。

　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费7300元、评估费14,423元，由被告高XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审　判　长　　周　励

　　审　判　员　　陈XX

　　人民陪审员　　陈XX

　　二〇一八年十月二十六日

　　书　记　员　　姜XX