江西省XX某某置业有限公司、樊X某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

　　江西省修水县某某置业有限公司、樊X某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

　　江西省九江市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)赣04民终2351号

　　上诉人(原审被告)：江西省XX公司，住所地修水县南城新XX，统一社会信用代码9136XXXX24211154。

　　法定代表人：梁XX，该公司经理。

　　委托诉讼代理人：涂XX，该公司员工。

　　委托诉讼代理人：王X、黄X，江西XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：樊XX，女，1986年12月15日出生，汉族，住。

　　被上诉人(原审原告)：丁XX，男，1984年2月4日出生，汉族，住。

　　两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈秀，北京XX律师。

　　上诉人江西省XX公司(以下简称XX公司)因与被上诉人樊XX、丁XX商品房预售合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院(2019)赣0424民初2899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　上诉人XX公司的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定违约金标准明显过高，对方无证据证明因此遭受的损失。涉案房屋早已交付，我方因不可抗力导致办理房产证耽搁，这部分不为违约。

　　被上诉人樊XX、丁XX辩称：违约金具一定惩罚性，并不以违约方、非违约方遭受损失为前提。被上诉人如数交付了办理产权证的费用，上诉人却从未向被上诉人释X办理产权证过程中的问题，致使被上诉人因为不能办理产权证不能使用其房产来回笼资金，产生了经济损失。

　　樊XX、丁XX向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间的商品房买卖合同有效，双方继续履行合同;2.判令被告在判决生效后十日办理好不动产权有登记证书并将证件交付原告;3.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属登记违约金104697.6元(按日支付全部已付购房款的0.2%从2016年10月31日至实际完成产权登记之日止，暂计算至2019年3月11日104697.6元);4.判令被告退还原告超额支付的购房款85220元;5.本案诉讼费由被告承担。

　　一审法院认定的事实：2016年2月18日，原告因购买商品房(即修水县南城新XXE-01地块(司法局东侧)浩天大厦1601房)与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》一份，合同部分约定归纳如下：该房建筑面积156.82㎡，其中套内建筑面积128.3㎡，分摊共有建筑面积28.520㎡，每平方米单价3877元，总价款为608000元(2016年6月3日前支付首付款128000元，余款480000元银行按揭贷款);被告应当在2015年12月30日前将该商品房交付原告;被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日向原告支付已支付房价款万分之2的违约金;双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因被告的原因，原告不能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有登记之日止，被告按日向原告支付已支付房价款万分之2的违约金;合同在其他方面亦作了相应的约定。合同签订后，原告于2016年5月4日按约定向被告支付了款项248890元，被告向原告出具了收款收据，该收款收据载明：“收浩天大厦1601室房款首付及各项￥213220税费￥356700面积157.55×4400=693220.00余款48万银行办理按揭”。庭审中，原告认可案涉房屋实际建筑面积为157.55㎡，实际收到涉案房屋交付时间为2016年5月4日。至今，案涉房屋仍未办理不动产权证。

　　一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。经查，庭审中原告自认已于2016年5月4日收到被告交付案涉的商品房。根据案涉商品房合同在原告已于2016年5月4日起使用涉案房屋，被告应于2016年8月2日前协助办理权属登记手续，因此，被告应向原告支付按已支付房价款的日万分之二从办证的违约之日即2016年8月3日起计算至原告实际办证之日止的违约金。关于案涉房屋总价款如何认定的问题。虽然原、被告2016年2月18日签订的《商品房买卖合同(预售)》约定案涉房屋每平方米单价3877元，总价款为608000元，但根据原告提交的被告2016年5月4日出具的收款收据载明“收浩天大厦1601室房款首付及各项￥213220税费￥356700面积157.55×4400=693220.00余款48万银行办理按揭”，且事后原告也是在银行办理480000元的按揭贷款手续，故本院依法认定案涉房屋的总价款为693220元，因此，被告应向原告支付按已支付房价款的日万分之二从2016年8月3日起至实际办证之日止的违约金。本案中原告仅主张自2016年10月31日起计算至实际办证之日止的逾期办证违约金，属其自行处分权利，且符合法律规定，予以支持。最后，结合原告诉请，对于原告要求被告XX公司交付协助办理房屋产权登记手续的主张，予以支持。至于原告要求被告返还多收的购房款85220元(693220-608000)，同上述分析，故对原告该部分主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告樊XX、丁XX与被告江西省XX公司于2016年2月18日签订的《商品房买卖合同(预售)》有效;二、由被告江西省XX公司在本判决生效后三个月内，协助原告樊XX、丁XX办理位于修水县南城新XXE-01地块(司法局东侧)浩天大厦1601房的产权登记手续;三、由被告江西省XX公司在本判决生效后十日内向原告樊XX、丁XX支付截至2019年3月11日的逾期办证违约金104697.6元，后续逾期办证违约金自2019年3月12日起按已付房款693220元为基数以日万分之二计算至实际办证之日止;四、驳回原告樊XX、丁XX的其他诉讼请求。案件受理费4198元，减半收取2099元，由原樊XX、丁XX共同负担942元，由被告江西省XX公司负担1157元。

　　双方当事人在本案二审期间均未提交新的证据材料。

　　本院查明的事实与原审法院查明事实基本一致。

　　本院认为，2016年2月18日上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务。一审法院据此判决XX公司协助樊XX、丁XX办理相关的产权登记手续及支付樊XX、丁XX截至2019年3月11日的逾期办证违约金104697.6元，后续逾期办证违约金自2019年3月12日起按已付房款693220元为基数以日万分之二计算至实际办证之日止，符合法律规定和合同约定。上诉人主张违约金标准明显过高、部分不为违约，没有事实和法律依据，本院不予支持。

　　综上，XX公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费2860元，由上诉人江西省XX公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　罗柳军

　　审判员　　单伶俐

　　审判员　　张洪清

　　二〇一九年十月十六日

　　书记员　　陈XX