陈XX与天津XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

陈XX与天津XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）津0112民初1354号
原告：陈XX，男，1974年5月23日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：李瑞娜，天津XX律师。
被告：天津XX公司，住所地天津市津**八里台镇工业园区。
法定代表人：王XX，总经理。
委托诉讼代理人：徐X，女，该公司职员。
原告陈XX与被告天津XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈XX的委托诉讼代理人李瑞娜与被告的委托诉讼代理人徐X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈XX向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告自2015年12月10日起计至2018年12月9日逾期交房已付款利息90000元；2、请求法院依法判令被告自2015年12月10日起计至2018年12月9日逾期交房违约金40000元，共计130000元；3、请求判令由被告承担诉讼费用。事实及理由：原告于2009年6月19日在被告处购买了其开发的坐落于津南区，双方并签订了《天津市商品房买卖合同》，约定被告应在2010年12月30日前交付给原告房屋。合同签订后，原告交付了全部房款，但被告未按照合同约定履行交房义务。原告认为被告应按照双方签订的商品房买卖合同承担违约责任向原告支付逾期交房已付款利息及违约金。为维护自己的合法权益，现原告呈讼人民法院，请求判如所述。
天津XX公司辩称，1、认可逾期期间为2016年1月18日至2018年12月7日，2016年1月18日之前超过诉讼时效，原告方丧失胜诉权，被告已于2018年12月1日向原告邮寄交房通知书，通知原告于2018年12月8日至2018年12月10日办理收房手续；2、另由于天津市政府下发停工令文件，因该停工2017年10月1日至2018年3月31日被告无法施工，请求法院依法扣除在此期间的利息及违约金；3、关于违约金，被告认为高于其实际损失，请法院予以调减，调整为逾期已付款利息的30%；。
双方的争议焦点为:1.原告诉请的逾期期间是否部分超过了诉讼时效;2.违约金是否需要调整3.是否应扣除停工令期间被告的违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年6月19日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告）开发的坐落于天津市津南区，房屋价款为508525元，建筑面积114.96平方米，双方约定房屋于2010年12月30日前交付。”同时，第五条规定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同签订后，原告按约向被告交付购房款508525元。
《补充合同》第五条约定，在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套延期运行的依据：（1）政府行为，当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而导致合同不能履行或延期履行的（2）自然灾害……（3）社会异常事件……（4）甲方已经办理进件手续并交纳相关费用，但因行政主管部门等原因导致延期交付或配套设施延期运行的（5）其他无法预见、无法避免或者无法控制的事件。补充协议第27条提请注意加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方在签署本协议之前应认真、仔细地阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守。”
另查明，2017年8月25日，中共天津市委办公厅下发了《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知。该通知要求2017年10月至2018年3月，天津市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业。
诉争房屋于2018年11月14日取得天津市竣工验收备案书。
诉争房屋于2018年12月27日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。原告于2018年12月1日按照原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》上原告预留的地址及联系电话向原告邮寄通知函：通知原告于2018年12月8日至2018年12月10日收房，原告认可于2018年12月2日签收该邮件。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋。被告未能按期交付房屋，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任。原告主张逾期交房已付款利息及违约金的期间为2015年12月10日起计至2018年12月9日，被告抗辩原告主张的期间部分超过诉讼时效。关于诉讼时效问题，依照根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条诉讼时效为三年的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应在三年内主张权利，由于逾期交房的违约金按日计算，故本院对原告起诉之日前三年内的违约金（含已付款利息）予以保护，原告未能提供证明其有诉讼时效中止、中断的情形，三年之外的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。故本院对2016年1月22日起的违约责任的追索权利予以保护。被告于2018年12月2日签收被告向其送达的交付通知书，通知原告于2018年12月8日至10日办理收房手续，故被告逾期交房违约责任应止于2018年12月7日。故逾期期间应为2016年1月22日至2018年12月7日，被告认可逾期期间起始时间为2016年1月18日，故逾期期间本院予以支持2016年1月18日至2018年12月7日。
但因2017年10月1日至2018年3月31日期间，存在因政府停工令造成被告未能施工的客观原因，故被告抗辩免除该期间的违约责任的理由，本院予以采纳。
经计算，被告应当承担2016年1月18日至2017年9月30日、2018年4月1日至2018年12月7日期间的逾期交房的已付款利息，数额为60187元，原告主张90000元超过以上数额，本院予以支持60187元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案原告就其实际损失未提供证据证实，而被告逾期交房的行为确实会给原告带来损失，因此本院根据本案的实际情况酌定原告的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故本院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金18056元。综上，被告应支付原告2016年1月18日至2017年9月30日、2018年4月1日至2018年12月7日期间的逾期交房的已付款利息60187元及违约金18056元，共计78243元。原告主张的数额过高，本院不予全部支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告天津XX公司于本判决书生效后十五日内给付原告陈XX自2016年1月18日至2017年9月30日、2018年4月1日至2018年12月7日期间的逾期交房的已付款利息60187元及违约金18056元，共计78243元。
二、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2909元，减半收取计1454.5元，由原告陈XX负担579.5元，由被告天津XX公司负担875元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员　　汪国平
二〇一九年五月二十日
书记员　　杨XX
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十四权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。