罗XX、吴XX确认合同效力纠纷二审民事判决书

湖南省株洲市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审原告）：罗XX，女，1943年1月10日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。

上诉人（原审原告）：吴XX，男，1965年4月20日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。

上诉人（原审原告）：吴XX，女，1968年2月28日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。现住石峰区。

被上诉人（原审被告）代：吴XX，男，1963年6月17日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。

委托诉讼代理人：张双意，湖南XX律师。代理权限为特别授权。

原审第三人：殷XX，男，1968年4月14日出生，汉族，户籍地湖南省。现住株洲市石峰区。。

上诉人罗XX、吴XX、吴XX与被上诉人吴XX、原审第三人殷XX确认合同效力纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院（2020）湘0204民初1406号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年1月15日上诉人罗XX、吴XX、吴XX，被上诉人吴XX的委托代理人张双意，原审第三人殷XX均到本院接受了询问。本案现已审理终结。

上诉人罗XX、吴XX、吴XX请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，主要表现：1、原审认定涉案房屋权属问题不准确，涉案房屋是罗XX和吴XX的夫妻共同财产，吴XX去世后，涉案房屋只有一半是遗产，另一半是罗XX的个人财产，不能拿来继承分配；2、歪曲《分家协议》的实质含义，该协议只对部分家产进行了分割，没有涉及涉案房屋权属的处理；3、一审法院不严格调查取证，单方采纳被上诉人的证词来判决事物；4、一审法院认定事实自相矛盾；5、原审法院采纳与本案毫无关联的事实，包括伪证；6、原审法院伪造事实，庇护被上诉人；7、第三人殷XX提供的证词虚假；8、吴XX对涉案房屋仅有1/8的产权，其未经其他产权人的同意就与殷XX签订的《房屋及地块租赁协议书》原审判决认定有效的是错误的，该协议应为无效协议；9、一审法院认定三上诉人不符合合同主体资格，是错误的认定。请求二审重新审理查明依法改判，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人吴XX答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。《分家协议》将当时父母共同所有的“龙塘冲老屋”、“吴XX现居住的房子”、“吴XX现居住的平房”三处房屋进行了分配，龙塘冲老屋归吴XX所有、吴XX现居住的房子东边以上由母亲罗XX使用，吴XX现居住的平房（涉案房屋）西边由母亲罗XX。实际上就是将父母的共同财产进行了分配。吴XX系涉案房屋的所有权人，有权对自有财产进行管理、使用、收益，所以吴XX与殷XX签订的《房屋及地块租赁协议书》合法有效。

原审第三人殷XX述称，殷XX与吴XX是租赁关系不是出让关系，被上诉人吴XX系涉案房屋管理、使用、受益人，对涉案房屋进行出租收益，不违反法律规定。被上诉人出租房屋是一种收益行为而不是损益行为。本案被上诉人因管理共有物所产生的收益，即房屋租金的归属，上诉人与被上诉人之间内部分配问题，是另一种法律关系，不影响被上诉人与答辩人之间租赁关系的效力。

罗XX、吴XX、吴XX向一审法院起诉请求：1、请求确认被告吴XX擅自将权属吴XX过世后即为法定继承人共同共有的一栋老屋及其附属地块出让给第三人殷XX的租赁协议无效；2、请依法裁判被告吴XX和第三人殷XX将涉案房屋恢复原状，停止破坏性侵害。

一审法院认定事实：原告罗XX系被告吴XX、原告吴XX、吴XX的母亲。吴XX系原告罗XX的丈夫，被告吴XX、原告吴XX、吴XX的父亲，其于2007年去世。吴XX在世时共有三处房屋：龙塘冲老屋、青砖老屋（案涉房屋，建房许可证：株郊集建（89）字第ＢＤⅡ05-640号集体土地建设用地使用证）、吴XX现居房屋（该处房屋系吴XX在世时拆除原有老屋后所建）。被告吴XX在吴XX在世时自行在案涉房屋上方新建了房屋并一直居住至今。吴XX去世后，2007年12月8日，原告罗XX、吴XX、吴XX、被告吴XX、舅舅罗XX、姨父李XX、村长程X、执笔人郭XX在原告吴XX家组织了分家会议，签订了《分家协议》。《分家协议》的主要内容有：“一、龙头塘冲老屋及新基地分配。……二、吴XX现居住的房子以堂屋的东边以上由母亲使用，没有任何理由干涉。三、吴XX现居住的下间平方屋以堂屋西边由母亲使用，不得任何理由干涉。……”《分家协议》签订后原告罗XX在其女儿吴XX家居住近一年时间，在其小儿子吴XX家居住近一年时间，其后长时间内一直与被告吴XX共同居住生活。吴XX在其自己新建的房屋内单独安排房屋给罗XX居住，其内有单独卫生间、卧室。至2018年开始，原告罗XX又在三个子女之间轮流居住生活。原告罗XX自《分家协议》签订后，一直未在本案涉案房屋内居住生活使用，该房屋一直长期闲置由吴XX管理，期间原告罗XX存放了相关物品、吴XX存放过一段时间的工具。2020年4月22日，被告吴XX与第三人殷XX签订了《房屋及地块租赁协议书》，协议约定了房屋及院内地块的租赁范围，租赁范围除开案涉青砖老屋外，包含有屋外、围墙、外延等地块，租赁期限20年。同时还约定了租金从2025年4月20日起算，每年9000元。现第三人殷XX正对案涉房屋及地块进行改造修建。

一审法院认为，本案系确认合同效力纠纷一案。本案的争议焦点为：1、本案诉争的房屋是否已经经过《分家协议》进行分割；2、三原告能否主张租赁协议无效。

对于本案第一个争议焦点，本案中原告罗XX丈夫吴XX2007年去世后，原告罗XX及其三子女：吴XX、吴XX、吴XX在其亲属舅舅、姨父及其村里的见证人程X的见证下共同签署了一份《分家协议》，该协议对于吴XX、罗XX共同共有的动产、不动产在三个子女之间进行了详细的分割与分配。该《分家协议》是当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规，不违背公序良俗，且也符合当地一般习惯做法，有利于尽快理清家庭财产，促进家庭和睦，因此该《分家协议》为有效的协议。该《分家协议》虽然名为分家，但其内容是对原告罗XX及其丈夫吴XX生前所有的财产包括不动产（房产、宅基地、晒谷坪、菜土等）、动产（风钻机、打谷机、风车等）、债务（龙塘冲挖土运土费用4000元）在吴XX去世后在三子女之间分配分割与分担，其实质为分家析产协议。原告罗XX与其丈夫吴XX生前的三处房屋，即龙头塘老屋、原告吴XX现住房处拆除的老屋、吴XX现住房旁青砖平房（案涉房屋）。《分家协议》对龙头塘老屋范围约定归吴XX所有，对于吴XX现住房处拆除的老屋及案涉平房约定母亲罗XX对吴XX现居住的房子堂屋东边以上由母亲（罗XX）使用（协议第二条）,吴XX现居住的下面平房的堂屋西边由母亲使用（协议第三条），该两条虽然只对罗XX在分家之后的居住权进行了一个约定，但结合《分家协议》的整体意思以及《分家协议》在场见证人，村书记程X的证言，可以看出《分家协议》实质是对吴XX、罗XX所有房产进行了一个分家析产。因此在原有房产进行分配之后，为了确保母亲罗XX在此之后能够有居住地方，分家协议的第二条、第三条才分别对吴XX、吴XX各提供一处地方用于母亲居住进行约定，吴XX提供的是现居住房子的堂屋东边以上，吴XX提供的是现居住下面平房的堂屋南边。在该协议中是将原吴XX处拆除老屋归在吴XX名下，将案涉平房归在吴XX名下，为了确保三处房屋全部分给三个子女后，母亲罗XX在此之后能够享有居住场所，吴XX、吴XX各提供一处所用于罗XX居住。如果该《分家协议》没有对房屋进行分配，涉案房屋仍然属于罗XX及其子女，则无需在约定吴XX提供自己的住房一部分保证母亲罗XX居住权后，又约定案涉平房罗XX仅有部分居住权不得干涉，且是表述在吴XX名后。事实上，该《分家协议》签订后，该案涉平房虽然大部分时间闲置，但一直是处在被告吴XX的管理和使用之下。原告罗XX没有居住在案涉平房之后，也一直是由被告吴XX在自家楼房内提供一处固定的处所用于母亲罗XX的生活来替代案涉平房的处所。因此，综合依据《分家协议》的整体约定内容、分家协议在场见证证人的证言，以及《分家协议》签订后对于案涉房屋的实质管理及使用、原告罗XX没有居住涉案平房之后的长时间居住安排等实际情况，虽然《分家协议》没有直接表述将案涉平房分给吴XX，但案涉平房已经依据《分家协议》及各方当事人的意思约定由被告吴XX分得，吴XX有权对该房屋进行管理、使用、收益。

对于本案第二个焦点，三原告主张，涉案房屋系共同共有，被告吴XX擅自处分将其对外租赁的租赁协议无效。因该涉案房屋系农村宅基地上自建房屋，只有集体土地用地使用证。在《分家协议》确定给被告吴XX之后，吴XX即取得对该房屋的管理、使用和收益权，其有权将该房屋对外进行出租。三原告主张该房屋为共同共有，被告吴XX对外出租侵犯了他们共有人的权利，与事实不符，原审不予支持。同时，被告吴XX与第三人殷XX签订的《租赁协议》内容其租赁标的除开案涉房屋外，依据租赁合同第一条第二项还包含房屋之外的四周土地以及围墙等地块，原告等属于租赁合同主体之外的第三方，对于该租赁合同项下的上述租赁标的，原告等亦无权请求确认合同无效。被告在将涉案房屋出租之前已经对原告罗XX的居住权益进行了妥善安排。分家协议签订后，因案涉平房年久失修，不利于居住，被告吴XX另外在其旁边新建的房屋内提供一套房屋用于母亲的居住，实际上原告罗XX亦长时间居住在吴XX提供的新的居住场所内，从未在案涉平房内居住生活过。原告罗XX、吴XX、吴XX亦没有提出异议。原告罗XX如认为被告吴XX没有尽到应尽赡养义务，侵害了其居住生活等相应权利，可依据相关法律规定另行主张权利。因此，被告吴XX与第三人殷XX签订的《房屋及地块租赁协议书》，系双方真实意思，没有侵害相关第三人权益，无法律规定无效的情形，故该租赁协议书有效，三原告作为合同主体之外的第三方请求确认该《房屋及地块租赁协议书》无效，无事实法律依据，原审不予支持。

综上，本案为家庭成员之间的纠纷，对于家庭成员之间纠纷要本着互谅互让、有利于生产生活的原则进行处理。本案案涉房屋虽为原告罗XX及其丈夫吴XX生前所建，但在吴XX去世后，在家庭内部成员之间在近亲属及村书记的见证之下，共同签署了《分家协议》，该协议实为分家析产协议，已经详尽的对罗XX、吴XX家庭财产进行了合理的分割，至今已经经过了十三年，该协议合法有效，且各方均无异议，一直履行至今。罗XX老人在此期间也得到较好的照顾和赡养。现三原告提出对被告吴XX与第三人殷XX签订的《租赁协议》确认无效，实为对案涉平房提出权利主张，不符合本案的案件事实，会导致本已确定的相关财产关系再次处于不确定的状态，不利于家庭财产关系的稳定，不利于生产生活，亦不利于家庭关系和睦，故原审不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告罗XX、吴XX、吴XX的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告罗XX、吴XX、吴XX承担。

二审中，上诉人吴XX提交九郎山村委会证明一份（复印件）。拟证明吴XX现在住的房屋系吴XX自己的财产，与父母的共同财产房屋没有关系。

吴XX质证意见：对证据三性均有异议，没有原件予以核实；该证明没有写清楚该房屋坐落，位置不明；该证据证明系吴XX个人所有，但按一审查明，该房屋系吴XX婚后所建，夫妻共同财产，一审期间吴XX其亲口承认该房屋系吴XX所建，吴XX当时才20岁出头没有工作与收入来源，没有经济实力建造楼房。且该证明应该是房屋建好以后为了办理产权证才出具。

殷XX质证意见：同意被上诉人吴XX的质证意见。

本院认为该证据不符合证据的“三性”，其不能达到上诉人的证明目的,本院对该证据的证明力不予采信。

另本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。

本院认为，本案系确认合同效力纠纷，本案的争议焦点为：1、《分家协议》是否对涉案青砖老屋的权属进行分配？2、《房屋及地块租赁协议书》是否为出让协议？是否损害了他人的合法权益？是否合法有效？现分析如下：

首先，2007年吴XX去世后，罗XX及其三子女：吴XX、吴XX、吴XX在其亲属舅舅、姨父及其村里的见证人程X的见证下共同签署了一份《分家协议》，该协议对吴XX、罗XX共同共有的动产、不动产在三个子女之间进行了详细的分割与分配。该《分家协议》当时是罗XX、吴XX、吴XX、吴XX亲自参与、亲自签字认可的，是各方当事人的真实意思表示。该协议不违反相关法律法规，不违背公序良俗，且也符合当地一般习惯做法，有利于尽快理清家庭财产，促进家庭和睦，因此该《分家协议》为合法、有效的协议，各方当事人均应该严格遵守履行。

其次，该《分家协议》的内容是对罗XX及其丈夫吴XX生前所有的财产包括不动产（房产、宅基地、晒谷坪、菜土等）、动产（风钻机、打谷机、风车等）、债务（龙塘冲挖土运土费用4000元）在三个子女之间分配分割与分担，其实质为分家析产协议。其中的房产是罗XX与其丈夫吴XX生前的三处房屋，即龙头塘老屋、吴XX现住房处拆除的老屋、吴XX现住房旁青砖平房（案涉房屋）。《分家协议》对龙头塘老屋范围约定归吴XX所有，对于吴XX现住房处拆除的老屋及案涉平房约定母亲罗XX对吴XX现居住的房子堂屋东边以上由母亲（罗XX）使用（协议第二条）,吴XX现居住的下面平房的堂屋西边由母亲使用（协议第三条），该两条虽然只对罗XX在分家之后的居住权进行了一个约定，但结合《分家协议》的整体意思以及《分家协议》在场见证人，村书记程X的证言，可以看出《分家协议》实质是对吴XX、罗XX所有房产进行了一个分家析产。如果该《分家协议》没有对房屋进行分配，涉案房屋仍然属于罗XX及其子女，则无需在约定吴XX提供自己的住房一部分保证母亲罗XX居住权后，又约定案涉平房罗XX仅有部分居住权不得干涉，且是表述在吴XX名后。因此，原审法院综合依据《分家协议》的整体约定内容、分家协议在场见证证人的证言，以及《分家协议》签订后对于案涉房屋的实质管理及使用、罗XX没有居住涉案平房之后的长时间居住安排等实际情况，认定案涉平房已经依据《分家协议》及各方当事人的意思约定由吴XX分得，吴XX有权对该房屋进行管理、使用、收益是正确的，本院也予以确认。

最后，协议签订后罗XX没有再在案涉房屋居住，其大多时间随吴XX共同居住生活，吴XX在一、二审也明确表示其现在居住的房屋已经安排了套间屋将一直给母亲罗XX居住、使用。最大发挥物尽其用的功能是社会倡导的，涉案房屋年久失修，吴XX作为该房屋的管理人在充分保障其母亲罗XX居住权的前提下，将涉案房屋出租给第三人是发挥该房屋的功能价值，第三人殷XX也当庭认可其对涉案房屋只是租赁不是买卖，故上诉人罗XX、吴XX、吴XX提出吴XX与第三人殷XX签订的《房屋及地块租赁协议书》实际是房屋买卖合同，应确认该《房屋及地块租赁协议书》无效的诉讼请求，因上诉人方在庭审中未提供确实充分的证据，且与法院查明的事实不符，原审不予支持是正确的，本院也予以确认。

综上所述，上诉人罗XX、吴XX、吴XX的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人罗XX、吴XX、吴XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　羊　敏

审判员　卢飞虎

审判员　曹　阳

二〇二一年二月一日

法官助理李X

书记员王X