高XX、广州市XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终22539号

上诉人（原审原告、反诉被告）：高XX，女，1985年12月17日出生，汉族，住广东省广宁县。

委托诉讼代理人：伍X，广东XX律师。

委托诉讼代理人：许XX，广东XX律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市XX公司，住所地广东省广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北XX。

法定代表人：梁XX，职务总经理。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市XX公司，住所地广东省广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段D幢A23房（市场地址：花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场)。

法定代表人：冯XX，职务总经理。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：李XX，广东XX律师。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘杨，广东XX律师。

上诉人高XX因与被上诉人广州市XX公司（以下简称XX公司）、广州市XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

上诉人高XX上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判XX公司向高XX支付装修损失3022.52元、搬迁费2000元及经营损失62665.23元。2.撤销一审判决第四项，改判XX公司向高XX支付评估费2750元。3.撤销一审判决第五项，改判高XX向XX公司酌情减少支付2019年10月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费。4.撤销一审判决第六项，改判高XX向XX公司支付水电费381.45元。5.本案一、二审诉讼费用全部由XX公司承担。事实与理由：一、一审法院适用法律及认定事实错误，涉案《评估报告书》已足以认定高XX的损失，一审法院依法应予以采信，作为认定高XX装修损失、搬迁费及经营损失事实的依据。1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的相关规定，当事人单方委托有关部门所作出的鉴定或评估报告意见，在对方当事人无反驳证据且无新的鉴定或评估报告予以推翻的情况下，应作为案件事实的依据。本案争议发生后，因涉案商铺所在的艺和广场于2019年12月9日被广州市荔湾区城市管理和综合执法局认定为违法建筑，依法应予以拆除，XX公司、XX公司于2020年1月8日即对艺和广场进行了全场围蔽，但对高XX因强拆而提前终止租赁合同所造成的损失拒绝赔偿。在涉案商铺财产极有可能灭失的情况下，高XX不得已委托评估公司进行评估。高XX在评估前已通过邮寄、打电话、当面交付通知书等方式多次通知XX公司、XX公司，告知两司评估的时间、地点、聘请的评估公司并请其派人参加。XX公司、XX公司在此期间并未对聘请的评估公司提出异议，且评估当天公司经理黄XX明确表示不参加评估，高XX自行进行评估即可。在此情况下，高XX委托广州XX公司对涉案商铺的装修损失、搬迁费及经营损失进行评估，该司有相应评估资质，其评估程序合法。2.XX公司、XX公司故意隐瞒涉案商铺的真实情况，致使涉案租赁合同无效并被提前终止，造成高XX无法使用租赁物，因搬离租赁物，固定装修部分无法继续使用，应属于高XX的损失，XX公司、XX公司对此负完全过错责任。一审法院亦已认定XX公司对涉案租赁合同无效存在过错，故XX公司应对高XX的装修损失承担全部的赔偿责任，即应赔偿高XX装修损失3022.52元。高XX是个体工商户，没有完整的财务报表制度，因强拆时间紧迫而自行委托评估公司对损失进行评估，并向评估公司提交了相关的收入票据资料，评估公司依法作出经营损失62665.23元和搬迁费2000元的评估结论，数据真实合法。一审法院认为《评估报告书》未附上具体的计算依据及相关收入票据且高XX并未举证证实其已实际支付了搬迁费，故否定了《评估报告书》的经营损失和搬迁费的评估数据，与事实不符。一审法院并未要求评估公司提供计算经营损失的相关收入票据，而涉案商铺面临强拆且被围蔽，无法正常经营使用，XX公司、XX公司亦于2020年1月21日擅自剪断了涉案商铺的电路，且商铺在一审庭审前即已被拆除，高XX必须对商铺经营的物品进行搬迁，必然产生搬迁费。3.XX公司、XX公司在一审中并未提交任何证据对评估报告予以反驳，亦明确表示其不申请重新评估，在此情况下，一审法院应对《评估报告书》中关于装修损失、搬迁费及经营损失的评估结论予以采信，并判令XX公司承担赔偿责任。二、高XX聘请评估公司对损失作出评估并支付评估费用，是XX公司的原因造成，故XX公司应向高XX支付评估费用。三、XX公司、XX公司于2019年9月即开始擅自在市场内四处拉关于市场清场、全场打折的横幅，严重影响高XX的经营，涉案商铺无法达到租赁目的，给高XX造成经营上的损失，故应适当减少2019年9月至2020年1月7日期间的涉案商铺的场地占有使用费。四、水电费应按广州XX厂、广州供电局的收费标准计算。XX公司、XX公司实际向高XX收取水电费的标准远高于其向广州XX厂、广州供电局缴纳水电费的标准，其亦从未向高XX公布公摊水电费的明细，一审法院罔顾双方的合同约定，直接损害了高XX的合法权益。另，XX公司、XX公司于2020年1月21日剪断了涉案商铺的电线，导致商铺无法用电，故高XX无需支付之后的电费。综上所述，一审法院事实认定存在部分错误，损害高XX的合法权益，请求二审法院依法予以改判。

被上诉人XX公司、XX公司二审共同答辩称：同意一审判决判决，请求二审法院依法驳回高XX的上诉请求，理由如下：一、一审法院认定事实清楚准确，涉案租赁合同无效，高XX主张停业损失并无法律和事实依据。依据合同法的规定以及最高院民一庭的明确意见，合同无效后过错方基于缔约过失责任向对方当事人进行赔偿，赔偿的范围仅限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行该合同可获得的期待利益。高XX主张的停业损失及履行利益、期待利益并无法律依据。二、高XX主张的装修损失并无事实和法律依据。依照法律规定，未经出租方同意的装修，承租方不得就装饰物向出租方主张赔偿、补偿。涉案租赁合同已明确约定，承租方的装修必须取得出租方的书面同意，高XX并无任何证据证明其装修取得XX公司同意，故其上述主张并无依据。一审法院基于公平合理原则，酌情判令XX公司承担部分装修损失，我方对此亦无异议。三、涉案评估报告不足以作为支持高XX诉请的依据。1.高XX提交的评估报告并非民事诉讼法规定的鉴定意见，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》已明确，未经法院委托的一方当事人单方面委托的所谓鉴定评估意见，只能算作是一方提出的一般私文书证，故涉案评估报告只能作为一般的私文书证。2.评估报告的鉴定是单方面委托，未经过XX公司、XX公司的同意，其公正性亦无法保证，评估亦未作出任何现场笔录，甚至有的商铺在评估之前即已被拆除，评估公司却仍进行评估，缺乏事实依据，作为一般书证，评估报告的结论显然缺乏依据。（1）评估报告中对停业损失的计算基础并无任何财务账本、报表、税务凭证、银行流水加以佐证。（2）评估对象的数量材质无法在报告中得以体现。（3）装饰装修的时间无法确认，其折旧的计算亦无依据。故高XX要求以评估报告作为定案的依据，既不合法也不合理。即便涉案租赁合同无效，所造成的损失亦不应由XX公司一方承担。高XX租赁涉案商铺作为商业经营使用，其对商铺的性质、状态有审慎注意的义务，对临建商铺的相关审批文件应进行审查，高XX未审查本身存在过错，故对于合同无效导致的损失，其应承担一定的责任。四、高XX上诉对水电费的单价提出异议，但涉案租赁合同对此已作出明确约定，水电费是总表缴费，存在一定的水损和电损，并非单纯的水电价。且双方在正常的合同履行阶段，亦是按此标准缴费。水电价属于涉案租赁合同一部分事项，并非单纯的用水、用电合同，故高XX对此的异议亦无依据。

高XX向一审法院起诉请求：1.请求依法判令高XX与XX公司签订的编号为鸿博租字（2017）第B42号《商铺租赁合同书》无效。2.请求依法判令XX公司、XX公司共同向高XX返还履约保证金7029元和水电押金1000元。3.请求依法判令XX公司赔偿高XX装修损失3022.52元、搬迁费2000元及经营损失62665.23元、评估费2500元。4.本案的所有诉讼费用由XX公司、XX公司承担。

XX公司、XX公司向一审法院反诉请求：1.高XX向XX公司支付租金10024元（自2019年9月起按每月租金1432元计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付租金为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自每月6日算至所欠租金全部还清）。2.高XX向XX公司支付水电费741.2元。3.高XX向XX公司支付管理费8015元（自2019年9月起按每月管理费1145元计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付管理费为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自每月6日算至所欠管理费全部还清）。4.本案诉讼费由高XX承担。

一审法院判决如下：一、确认高XX与广州市XX公司于2017年1月9日签订的《商铺租赁合同书》无效。二、自本判决发生效力之日起10日内，广州市XX公司向高XX返还履约保证金7029元和水电费押金1000元。三、自本判决发生效力之日起10日内，广州市XX公司向高XX支付装修损失800元。四、自本判决发生效力之日起10日内，广州市XX公司向高XX支付评估费1375元。五、自本判决发生效力之日起10日内，高XX向广州市XX公司支付2019年9月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费6110元（按每月1432元计算）。六、自本判决发生效力之日起10日内，高XX向广州市XX公司支付水电费741.2元。七、驳回高XX的其他诉讼请求。八、驳回广州市XX公司、广州市XX公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费878元，由高XX负担825元，由广州市XX公司负担53元；反诉费135元，由高XX负担25元，由广州市XX公司、广州市XX公司共同负担110元。

经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定二审期间双方当事人争议的焦点为：一、高XX是否可向XX公司减少支付2019年10月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费以及水电费标准。二、XX公司应否向高XX支付装修损失、搬迁费、经营损失、评估费及具体金额。对此，本院分析如下：

一、关于使用费问题。虽涉案租赁合同因标的物超过临时建筑使用期限而无效，但高XX已实际占有、使用涉案商铺，由于双方当事人确认高XX从2019年9月1日起没有交纳使用费，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，判令高XX支付2019年9月1日到2020年1月8日的房屋占有使用费，并无不当。高XX主张XX公司自2019年10月开始围蔽涉案市场，导致其经营受到严重影响，故应当减少在此期间的房屋占有使用费，但该主张与高XX一审期间及上诉状自认的整个市场从2020年1月8日才开始围蔽相矛盾，其亦未提供相关证据对此予以证明，本院对此主张不予采纳。至于水电费标准问题，由于本案系房屋租赁合同纠纷，所涉水电价属房屋租赁合同一部分事项，而非单纯的用水、用电合同，高XX签约后对水电费单价并无异议且按此标准缴纳水电费，现其上诉主张涉案商铺水电费标准过高，并无依据，本院对此不予支持。

二、关于装修损失问题。一审法院参考《评估报告书》的结论、《商铺临时租赁合同》的相关约定，结合双方当事人的过错情况及在一审庭审中的相关陈述，酌定XX公司应向高XX支付装修损失800元，并无不当。关于经营损失和搬迁费问题。高XX仅提供了其单方委托的评估机构所做的《评估报告书》作为依据，XX公司对此不予确认，该报告书中对于高XX的停业损失计算依据不充分，高XX并未举证证实其已实际支付了搬迁费，一审法院驳回高XX要求XX公司支付经营损失和搬迁费的诉请，并无不当。关于评估费问题。一审法院结合本案双方当事人的过错，酌情认定评估费由高XX与XX公司各自承担一半，并无不当。高XX就上述费用而提出的主张，事实及法律依据不足，本院不予支持。

综上所述，上诉人高XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1756元，由上诉人高XX负担。

本判决为终审判决。

审判员　李　焕

二〇二〇年十二月二十九日

书记员　古嘉玲

张海燕