拒不履行物业合同，起诉至法院成功要回物业管理费

    案件事实

    一、合同签订情况：2019年6月24日，XX公司和魏XX就广州市荔湾区艺和XX352号商铺签订《艺和广场商铺管理合同》，约定：XX公司受委托对广州市艺和鸿博花鸟鱼艺广场进行日常维护和管理，承担市场管理人的权利和义务，魏XX对此无异议。市场物业管理费每月按租赁面积30元／平方米的标准收取，每月5255元整，管理费缴纳自2019年7月1日至2020年6月30日止，缴纳管理费为5255元／月。魏XX应在租赁期内每月的5日前连同商铺的租金、水电费等，以转账或现金的形式支付物业管理费。如魏XX拖欠物业管理费，每逾期一日，XX公司有权向魏XX收取相当于当月物业管理费总额2％的滞纳金。

    二、合同履行情况：合同签订后，XX公司依约履行合同。魏XX自2019年9月开始未向XX公司支付管理费。

    三、原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付管理费36785元（自2019年9月起按每月管理费5255元计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付管理费为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％计算，自每月6日算至所欠管理费全部还清）。2、本案诉讼费由被告承担。

    四、被告魏XX没有到庭但书面答辩称：1、原告并没有对涉案商铺所在的艺和广场进行有效的管理。在明知业主方广东省XX公司要清场且未办理延期手续的情况下仍欺瞒租户对外招商，导致涉案商铺被强拆。自2019年10月开始，原告为迫使租户解除租赁合同，擅自在场内四处拉关于市场清场的横幅，使涉案商铺无法达到租赁目的。租户与原告多次进行协商，原告也同意租户暂缓缴纳租金和管理费。2、被告于2020年1月7日已经从市场搬离，根本不存在管理费的问题。3、涉案商铺的《商铺管理合同》产生和签订的基础合同《商铺临时租赁合同》已被判决认定为无效，管理合同是无效的。被告对租赁合同的无效是无过错的，是原告故意隐瞒真实情况所致。4、原告违反了一事不再理的原则在已生效的民事判决书中，原告诉被告要求支付管理费36785元自2019年9月起至2020年3月及滞纳金，该诉讼请求与本次诉讼请求完全一致，而已生效的民事判决书中，广州市荔湾区人民法院作出判决，驳回了原告的反诉，且已经生效。而在本次诉讼中，原告又以同一事实和案由提起诉讼，完全违背了一事不再理的原则，属于重复诉讼，被告有权要求赔偿。

    五、其他查明事项：2020年3月16日，本院受理魏XX与广州市XX公司（以下简称XX公司）、XX公司房屋租赁合同纠纷一案【案号（2020）粤0103民初2359号】，该案查明：2019年10月8日，XX公司发出《艺和广场停业／终止合同通知》，载明艺和广场所在地的权属方广东省XX公司地块启动开发，要求其司必须在2020年1月8日24时前将艺和广场全部场地移交，2020年1月9日，艺和广场全场停止营业，其司终止与租户的商铺合同，广东省XX公司将在2020年1月19日下午15时对全场停电、停水及进行地块围敝等。2019年12月9日，广州市荔湾区城市管理和综合执法局发出荔综城强拆公字（2019）35651号《限期拆除违法建设公告书》，载明荔湾区东漖北XX以东，浣花路以北地块现有建筑物依法应当予以拆除，督促违法建设当事人在相关处罚决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，本执法机关将依法实施强制拆除。该案认定：XX公司与魏XX就涉案商铺签订的《商铺临时租赁合同》因租赁期限超过了临时建筑的使用期限是无效的。涉案商铺所在的整个场地于2020年1月9日被围蔽，2020年1月19日整个场地也停电停水，无法正常使用，租赁合同目的也无法实现，故使用费应计算至2020年1月8日止。（2020）粤0103民初2359号民事判决书判决：确认魏XX与XX公司于2019年6月24日签订的《商铺临时租赁合同》无效，魏XX向XX公司支付2019年9月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费等。

    裁判理由

    裁判分析过程

    本院认为：XX公司、魏XX签订的《艺和广场商铺管理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。《商铺临时租赁合同》与《艺和广场商铺管理合同》的性质不同且相互独立，《商铺临时租赁合同》是因涉案商铺超过了临时建筑的使用期限被认定无效，这并不影响《艺和广场商铺管理合同》的效力，故被告因《商铺临时租赁合同》无效而主张《艺和广场商铺管理合同》无效的答辩意见没有依据，本院不予支持。《艺和广场商铺管理合同》合法有效，双方均应严格履行。

    XX公司已依约为魏XX就涉案房屋提供了物业管理服务，魏XX享受管理服务后理应按约定支付物业管理费。魏XX答辩称（2020）粤0103民初2359号民事判决书已对管理费作出判决，XX公司现又起诉管理费属于重复诉讼。本院认为（2020）粤0103民初2359号案中并未对管理费进行实质审查及处理，故XX公司在本案中起诉管理费并无不妥。关于XX公司要求魏XX按5255元／月缴纳物业管理费的标准，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。魏XX从2019年9月起没有交纳管理费，故管理费应从2019年9月1日起算。至于截止日期，根据本院生效的（2020）粤0103民初2359号民事判决书查明认定涉案商铺所在的整个场地于2020年1月9日被围蔽，2020年1月19日整个场地也停电停水，无法正常使用，管理合同目的也无法实现。现魏XX主张已于2020年1月7日从市场搬离，但并未提交证据来证明，故本院对被告的该项主张不予认可。综上，本院认为管理费应计算至2020年1月8日止。经计算2019年9月1日至2020年1月8日止的管理费应为22376.13元（5255元×4＋5255元÷31×8）。

    关于管理费的滞纳金，XX公司在2019年10月8日已经向魏XX发出《艺和广场停业／终止合同通知》，后双方关于终止合同和清场等问题未能协商一致，可见魏XX并非故意拖欠管理费，故XX公司主张的滞纳金，本院不予支持。

    被告魏XX经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。

    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条第（五）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：

    判决结果

    一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告魏XX向原告广州市XX公司支付从2019年9月1日至2020年1月8日止的管理费共22376.13元。

    二、驳回原告广州市XX公司其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案受理费360元，由原告广州市XX公司负担160元，被告魏XX负担200元（受理费原告已预交，由被告迳付原告，本院不予退回）。

    本判决为终审判决。