福建省XX公司与李XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省福州市晋安区人民法院

民 事 判 决 书

原告（反诉被告）：福建省XX公司，住所地福建省泉州市泉港区涂岭镇前欧公园管理XX。统一社会信用代码：9135XXXX567793XW。

法定代表人：宁X，执行董事。

委托诉讼代理人：陈巧贞，福建XX律师。

被告（反诉原告）：李XX，女，1976年11月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。

委托诉讼代理人：王XX，福建XX律师。

原告福建省XX公司与被告李XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，被告李XX在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告福建省XX公司的委托诉讼代理人陈巧贞、被告李XX及其委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告福建省XX公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令立即解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告立即将位于福州市晋安区XX的房屋恢复原状后将房屋及其附属物品、设施返还原告；3.被告向原告支付拖欠的租金5万元（租金按月租金5000元的标准计算至房屋租赁合同解除之日止，从2019年1月1月暂计至2019年10月31日为5万元）；4.依法判令被告按合同约定的租金每月5000元标准向原告支付自房屋租赁合同解除之日起至实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费；5.被告向原告支付违约金1万元；6.原告不予退还被告房屋租赁保证金1万元；7.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告申请变更诉讼请求为“1.依法判令立即解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告立即将位于福州市晋安区XX的房屋腾空，并交还原告；3.被告向原告支付拖欠的租金5万元（租金按月租金5000元的标准计算至房屋租赁合同解除之日止，从2019年1月1月暂计至2019年10月31日为5万元）；4.依法判令被告按合同约定的租金每月5000元标准向原告支付自房屋租赁合同解除之日起至实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费；5.被告向原告支付违约金1万元；6.原告不予退还被告房屋租赁保证金1万元；7.本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：2017年1月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于福州市晋安区XX内的房屋，租期自2017年2月1日起至2022年2月1日，共计5年。租金为每月5000元，房屋押金10000元，在签订合同之日，乙方（被告）应向甲方（原告）缴纳租赁保证金10000元及房屋租金5000元；之后每个月租赁月满3日缴纳下一个月的租金，如超期视为违约。合同同时约定，若一方违约应赔偿另一方违约金10000元，若乙方违约，乙方已付的租赁保证金和其他费用不予退还。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告仅支付了至2018年12月31日止的租金，从2019年1月1日期拖欠租金至今，经原告多次催讨仍拒不履行。

被告李XX辩称：一、被告于2017年1月开始承租案涉房屋至2018年12月底，均按期如数缴纳租金。2018年底和2019年初，被告接到西园佳园物业服务中心通知，才发现福建省XX公司向西园佳园物业服务中心承租土地建设接待中心和活动中心，并由原告出租给被告的，被告通过微信与原告实际控制人庄XX联系，他叮嘱被告“对外不要说房子是找我租的，最好说和我合作做书画艺术研究的地方”，对此，被告产生疑惑。2019年1月11日西园佳园物业服务中心书面通知福建省XX公司，因福建省XX公司未履行承诺事宜、未承担起使用方的责任、义务，要求立即停止场所使用，收回场地所有，并将文书张贴在租赁屋大门口。被告及时向庄XX反馈，解决未果。因此，被告在未能得到福建省XX公司、原告方与西园佳园物业服务中心之间解决前期遗留合作事宜，签订后续手续相关信息之前，有权不予继续支付租金。直至本案立案之后，原告也没有向被告提供任何已与西园佳园物业服务中心、福建省XX公司解决遗留问题的相关证明。二、案涉的租赁房屋是2014年10月30日西园村村民委员会、西园佳园物业服务中心与福建省XX公司达成合意，实际建造成两个独立院子之一，占用规划中的西园佳园绿化地带，纯属“无正式审批、无资质设计、无资质施工、无竣工验收”的违法违章建筑，依法不能对外出租，且本案诱因系2019年1月11日西园佳园物业服务中兴给福建省XX公司发出的书面通知，故有必要追加西园村民委员会和福建省XX公司作为第三人参加诉讼。

被告（反诉原告）李XX向本院提出反诉请求：1.确认2017年1月3日原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.反诉被告退还反诉原告房屋租赁保证金10000元；3.判令反诉被告退还反诉原告已付租金92000元；4.判令反诉被告承担本案反诉费用。

事实与理由：2017年1月3日，被告向原告承租新店镇西XX地术拳馆内房屋，签订了《房屋租赁合同》，租赁期限五年（2017年2月1日至2022年2月1日），约定房屋租赁保证金10000元，月租金5000元，每个租赁月满3日缴纳下个月租金。被告投入数十万元资金对场所进行装修、改造，自租赁开始至2018年12月底，均如期如数缴纳各期租金累计115000元，从不拖欠。2018年底和2019年初，被告接到西园佳园物业服务中心通知，才发现福建省XX公司向西园佳园物业服务中心承租土地建设接待中心和活动中心，并由原告转租给被告的，且福建省XX公司存在拖欠2018年之前管理使用费的情形。2019年1月11日，西园佳园物业服务中心书面通知福建省XX公司，要求立即停止场所使用，并将文书张贴在租赁屋大门口，给被告声誉带来恶劣影响，为此，被告及时向原告公司实际控制人庄XX（即福建省XX公司法定代表人）反馈，未能解决。之后，双方多次通过微信或书面方式沟通未果，导致被告无法继续正常居住，房屋破败，收藏品破损严重，经济损失巨大。

经了解，案涉房屋是2014年10月30日西园村村民委员会、西园佳园物业服务中心与福建省XX公司达成合意，实际建造成两个独立院子之一，占用规划中的西园佳园绿化地带，纯属“无正式审批、无资质设计、无资质施工、无竣工验收”的违法违章建筑，依法不能对外出租，且西园村村民委员会每月收取占用费仅1000元，由此可见反诉原告实际多支付反诉被告92000元（计至2018年12月）。

原告（反诉被告）福建省XX公司对反诉辩称：涉案房屋所在地使用权归福建省XX公司，涉案房屋系福建省XX公司投资所建，原告从福建省XX公司承租涉案房屋后，转租给被告，原告转租行为得到了福建省XX公司的同意，具有合法转租权，被告拒不支付租金没有任何依据。案涉房屋所在场地归西园村民委员会集体所有，西园村委为建设西园，引进企业（即福建省XX公司）投资，将场地提供给福建省XX公司使用。之后福建省XX公司在场地上建设了涉案房屋，并出租给原告。原告将涉案房屋转租给被告的行为得到了福建省XX公司的认可，原告具有合法的转租权，双方的《房屋租赁合同》合法有效；被告拒不支付租金，构成违约，根据双方《房屋租赁合同》的约定，原告可以不予退还租赁保证金；被告自2019年1月开始拒付租金构成违约，目前房子仍由被告占有使用，被告要求原告返还租金没有任何依据。即便租赁合同无效，被告也应该根据合同约定的租金标准向原告支付支付房屋占有使用费。

本院根据双方当事人提供的证据，进行了质证后，作出如下事实认定：2014年10月29日，福建省XX公司与西XX公司在福州市晋安区村委会的见证下签订《场地使用协议书-西园房车样板露营基地》，约定西XX公司将位于福州市晋安区园生物科技有限公司作为房车露营样板基地项目使用；从项目规划建设开始，西XX公司必须配合福建省XX公司进行场地整改及水电安装等；福建省XX公司拥有场地上所有物品的所有权和使用权，未经福建省XX公司许可西XX公司不得擅自对基地进行任何变动等内容。合同签订后，福建省XX公司在上述租赁场地内建设了本案案涉房屋，并授权本案原告将案涉房屋转租给被告，租期为2017年2月1日至2022年2月1日等内容。

2017年1月3日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于福州市晋安区XX内的房屋，租期自2017年2月1日起至2022年2月1日，共计5年；租赁用途为用于文化产业，租金为每月5000元，房屋押金10000元；在签订合同之日，被告应向原告缴纳租赁保证金10000元及房屋租金5000元，之后每个月租赁月满3日缴纳下一个月的租金，如超期视为违约；交房后致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障（除设备老化），被告应扶着维修或承担赔偿责任；被告应自行扶着合同期内的消防安全、人身安全、发生意外事故，由被告自行负责；若一方违约应赔偿另一方违约金10000元，若乙方违约，乙方已付的租赁保证金和其他费用不予退还等内容。合同签订后，被告依约向原告支付了租赁保证金10000元及首月租金5000元，原告向被告交付案涉房屋，被告按月缴付租金至2018年12月止，其后未再支付租金，2019年3月6日，原告向被告发出通知，载明被告已逾期3个月未付租金，要求其在收到通知收7日内缴纳所拖欠租金，逾期未缴纳将解除本案案涉租赁合同。嗣后，被告向福建省XX公司复函称其未依约缴纳租金系福建省XX公司未按时向西XX公司缴纳场地使用费，系因西XX公司在其租赁物门前招贴通知要求其立即停止使用租赁物所致。2019年10月15日，原告再次向被告发出催款通知。2019年10月19日，被告亦再次复函原告在福建省XX公司与西XX公司之间问题尚未理清之前将不予支付任何租金。2019年10月22日，原告针对被告2019年10月19日回复函再次复函要求被告二日内缴纳2019年1月至2019年10月租金50000元。

另查，2019年1月11日，西园佳园物业服务中心在案涉房屋面前张贴通知，载明因福建省XX公司未履行承诺事宜（缴纳管理使用费、扩大占地面积、自行改建、改变使用方式等），若福建省XX公司未能于2019年1月16日与西园佳园物业服务中心处理前期遗留问题并签订后续相关手续，其将停止对福建省XX公司的一切支持帮助失学，要求使用方停止租赁场地使用，直至报送上级机关协助收回场地所有。现案涉房屋仍由被告使用。

本院认为,根据认定的证据及双方陈述,案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,但原告既未提供案涉房屋产权证,又无证据表明系已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”，故案涉《房屋租赁合同》应属无效，本院对被告反诉认为《房屋租赁合同》无效的反诉请求予以支持。根据上文司法解释第五条第一款:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”,虽然涉案合同被确认无效,但被告作为承租人,应当按约定向原告支付使用期间的房屋占有使用费。现原告诉请被告支付2019年1月起至实际返还房屋之日止的占有使用费，本院予以支持，同时驳回被告反诉原告退回已付租金92000元的诉讼请求。合同无效的,当事人因合同取得的财产应予返还。被告应将涉案房屋腾空并返还原告，原告亦应返还被告租赁保证金10000元。原告诉请被告支付违约金10000元及不予退还被告房屋租赁保证金10000元，没有法律依据，本院不予支持。关于被告申请追加西园村民委员会和福建省XX公司作为第三人参加诉讼，因缺乏事实和法律依据,故本院不予追加。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）福建省XX公司与被告（反诉原告）李XX于2017年1月3日签订的《房屋租赁合同》无效;

二、被告（反诉原告）李XX于本判决生效之日起三十日内将位于福州市晋安区XX的房屋腾空，并交还原告（反诉被告）福建省XX公司;

三、被告（反诉原告）李XX于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）福建省XX公司自2019年1月起至实际返还房屋之日止,按5000元/月的标准计算的房屋占有使用费;

四、原告（反诉被告）福建省XX公司于本判决生效之日起三十日内退还被告（反诉原告）李XX租赁保证金10000元;

五、驳回原告（反诉被告）福建省XX公司的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）李XX的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费2800元，减半收取为1400元，由被告李XX负担1250元，原告福建省XX公司负担150元；反诉受理费1170元，由被告李XX负担1050元，原告福建省XX公司负担120元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审判员　　李伯魁

二〇二〇年五月二十八日

书记员　　张XX