房屋买卖合同纠纷

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）一中民终字第05100号

上诉人（原审原告、反诉被告）王X

委托代理人风X，北京市XX律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）杨X

委托代理人王正平，北京市金台律师事务所律师。

上诉人王X因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第02382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王X及其委托代理人风X、被上诉人杨X之委托代理人王正平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王X在原审法院诉称：王X于2013年12月14日到北京XX公司（以下简称XX公司）咨询购房事宜时，XX公司工作人员向王X介绍有合适房源，并安排王X与房屋出卖人杨X当日见面并签订合同。在XX公司一再催促下，王X在对自身是否符合购房条件以及杨X是否系产权人等关键问题完全不知情的情况下，14日当日与杨X及XX公司签订《房屋买卖经纪服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等合同，约定王X以305万的价格向杨X购买位于北京市108号房屋。王X当日向杨X交纳了定金2万元。此后王X经了解并到建委核实，才得知王X非北京市户籍，且名下在北京已有一套房屋的情况下，根本不符合在北京再次购房的条件。王X与XX公司及杨X签订的上述合同与限购政策违背，不存在可以继续履行的可能性，依法应当解除。在此情况下，王X找到XX公司及杨X告知其了解到的情况并要求依法解除合同，但XX公司却表示可以通过非法手段促成王X与杨X继续履行合同。王X对XX公司的提议明确表示拒绝后，杨X反复要求王X继续履行合同并拒绝退还王X交纳的定金2万元。故提起诉讼要求：1、请求依法解除王X与杨X于2013年12月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、请求依法判令杨X返还王X定金2万元；3、本案诉讼费由杨X承担。

杨X在原审法院辩称：同意王X第一项诉讼请求，不同意王X的第二项诉讼请求。

杨X在原审法院提起反诉：2013年12月14日，王X与杨X在XX公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨X将其所有的北京市108号房屋卖给王X，成交价XXX元，定金10万元，签约当日先支付2万元，剩余8万元在2013年12月20日前支付，定金在过户当日冲抵房款，剩余房款XXX元在过户前与过户当日支付。杨X于2013年12月20日前将房屋钥匙交付于王X。合同另约定买卖双方任何一方不按约定期限履行合同逾期超过十日的，另一方有权解除合同，违约方应当自合同解除通知送达之日起七日内日退还合同另一方全部财物，并按总房款的百分之二十向合同另一方支付违约金。合同签订后，杨X依约向王X交付了房屋钥匙，可王X仅在签约当天支付定金2万元，其余定金未能按期支付，经催告王X仍不履行，逾期已超过十日。故提出反诉，要求：1、解除双方于2013年12月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令王X返还涉案房屋钥匙一把；3、判令王X支付杨X违约金61万元；4、由王X承担全部诉讼费。庭审中，王X当庭返还涉案房屋钥匙，杨X撤回第二项诉讼请求。

王X在原审法院针对杨X的反诉辩称：同意解除合同，同意返还涉案房屋钥匙。不同意第三、四项反诉请求，对方要求的违约金根据相关法律定金合同是实践性合同，当事人订立定金合同后不履行定金交付义务的，不构成违约，无须承担违约责任。

原审法院经审理查明：位于北京市108号房屋登记在杨X名下，房屋性质为商品房，房屋状态为毛坯房。2013年12月14日，王X（乙方）与杨X（甲方）在XX公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将上述房屋以305万的价格出售给乙方，并约定了签订合同当日买受人支付购房定金2万元，2013年12月20日前支付出卖人购房定金8万元，购房定金共计10万元在过户当日冲减总房款，剩余房款295万元于过户前与过户当日支付给出卖人，出卖人于2013年12月20日前将房屋钥匙交付于买受人。合同第七条第三款还约定了因买受人不具备国家及北京市规定的购房资质，或于办理网上签约以及办理产权转移时无法出具相关证明文件，由此产生的一切后果由买受人承担。合同第九条违约责任中约定了不按期限履行合同超过十日或者在履行期限届满前合同一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要合同义务的，合同另一方有权解除合同，违约方应按总房价款的百分之二十支付违约金。合同签订当日王X向杨X支付了2万元，杨X将诉争房屋钥匙交给王X。此后，王X未向杨X支付过其他款项。

另查，王X不符合在京购房的条件。一审庭审中经法院释明，王X提出自己没有违约行为，如果法院认定其违约，则认为违约金过高，要求调低。

上述事实，有房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》及经纪合同、收条、公证书及双方当事人陈述等证据在案佐证。

原审法院经审理认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王X未按照约定的时间交纳定金逾十日，并且其不符合在京购房的条件，双方所签的合同在客观上也不能履行。现双方均提出解除合同，对此法院不持异议。因导致王X与杨X所签合同不能履行的原因是王X不具备在京购房资格，双方所签合同中明确约定了有关购房资格的条款及相应后果承担，因此王X在签订合同时对其在京购房资格应是明知的，其所称签订合同后才了解到其不具备购房资格主张不能成立，法院不予采信。因王X的购房资格问题导致双方合同不能履行，王X对此负有过错，且双方既约定了违约金，又约定了定金，因此杨X作为守约方可以选择适用违约金或者定金条款。因杨X已提出反诉要求王X支付违约金，因此杨X收取的2万元定金应退还给王X。关于违约金数额，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中杨X并未举证其遭受的损失，违约金的数额由法院依据王X的申请，结合双方的履约情况、房屋的状况酌情予以调低。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、解除王X与杨X于二○一三年十二月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、杨X于本判决生效后十日内返还王X定金二万元；三、王X于本判决生效后十日内支付杨X违约金五万元；四、驳回杨X的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

王X不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决第三项，依法改判上诉人无需向被上诉人支付违约金五万元；2、一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，二审法院应当予以纠正。双方不能履行合同的过错不在于上诉人，而在于中介公司，中介公司未向上诉人告知购房资格情况。一审法院适用的法律是认定双方协商一致解除合同，上诉人不存在违约行为，判决上诉人支付违约金不当。一审法院判决上诉人承担反诉费用没有依据。另，一审法院对诉争房屋的产权归属状况没有查明。

杨X服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王X与杨X签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，双方应当按照合同约定履行。王X因自身不具备房屋购买资格，在合同履行过程中亦未按约定支付相应款项，杨X依据合同约定可以解除双方签订的合同，并有权请求王X支付违约金。王X主张因中介公司未尽告知义务，导致其在不知情的情况下签订购房合同，因王X作为有行为能力的成年人，应知对于购房之事应当慎重，故对其认为自己没有违约的主张，本院不予支持。一审法院综合违约损失及房屋现在状况酌定违约金数额，因杨X并未提出上诉，本院对此不持异议。一审已核实诉争房屋归杨X所有，王X称一审未予查明房屋权属情况的理由，本院不予认可。因王X存在违约情形，应当赔付杨X违约金，故一审法院判定由王X承担反诉费用，符合法律规定，本院予以确认。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费七十元，由杨X负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四千九百五十元，由王X负担（于本判决生效后七日内日交纳）。

二审案件受理费一千零五十元，由王X负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘新泉

代理审判员　　范　磊

代理审判员　　夏根辉

二〇一四年七月二十二日

书　记　员　　郑XX