房屋租赁合同纠纷

北京市东城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0101民初441号

原告（反诉被告）：北京XX公司

委托诉讼代理人：王正平，北京市金台律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京XX公司

委托诉讼代理人：闫X，北京XX律师。

委托诉讼代理人：马X，北京XX实习律师。

原告（反诉被告）北京XX公司（以下简称XX公司）诉被告（反诉原告）北京XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人苏XX、委托诉讼代理人王正平，被告委托诉讼代理人闫X均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）XX公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月27日解除；2、被告退还原告房租押金15万元；3、被告向原告支付违约金90万元；4、被告退还原告支付的2019年3月15日至2019年5月18日期间的租金31.5万元。事实和理由：2016年9月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市XX，家和XX酒店第一层建筑面积540平米房屋（以下简称涉案房屋）租予原告开设餐厅。租期自2016年9月20日至2021年11月3日。前三年租金为每年180万元，后两年租金为每年189万元。支付方式为每半年支付一次。合同期内，任何一方违约，应支付守约方同一年度内六个月租金作为违约金。如因被告与产权单位租赁事宜发生纠纷致使合同无法继续履行，被告承担违约责任，在双方结算后，被告应向原告支付相当于六个月租金的违约金。合同签订当日，原告向被告交纳押金15万元，租金支付至2019年5月18日。2019年3月，原告收到涉案房屋产权人腾房通知，告知原告包括涉案房屋在内的租赁物出租期于2019年3月14日到期，产权人将收回房屋。之后产权人以合同纠纷为由将原、被告诉至法院，要求腾退涉案房屋。原告于2019年11月27日向被告送达解约通知书，要求解除合同。原告认为被告明知其对租赁物的使用权于2019年3月14日到期，仍与原告签订房屋租赁合同，导致原告自2019年3月15日后无法继续使用涉案房屋，给原告造成重大经济损失。为维护原告合法权益，故成此诉。

被告（反诉原告）XX公司辩称：被告同意解除合同，但认为合同解除时间为2019年12月27日，即被告向原告送达回函之日。被告的确收取原告押金15万元，但应抵扣原告欠付费用，不同意返还。被告不存在违约行为，不同意支付违约金，即使支付，也认为违约金标准过高，要求法院予以酌减。原告租金交纳至2019年5月18日，但至2020年8月13日一直占有使用涉案房屋，不同意退还租金。

被告（反诉原告）XX公司向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；2、XX公司支付自2019年5月19日至2019年12月27日的房屋租金XXX.89元，及自2019年12月28日至2020年8月13日期间的房屋占有使用费XXX.48元；3、XX公司支付拖欠水电费55580.8元，消防中控管理费1万元。事实和理由：合同履行期间，XX公司自2018年11月开始拖欠租金，经XX公司催缴后XX公司补交。2019年5月，XX公司再次基于案外人的违约行为以XX公司无法继续履行合同为由拖欠2019年5月至2019年11月期间的租金，因XX公司尚在诉讼中，故要求XX公司在该租赁期届满前支付当期租金。2019年11月，该租赁期间届满，但XX公司并未支付租金，且期间的水电费亦未交纳。另，合同履行期间，XX公司未经原告同意拆除一面墙体，构成严重违约。2019年11月27日，XX公司向XX公司发函要求解除合同，XX公司于2019年12月27日回函，故被告认为双方系于2019年12月27日协议解除合同，但原告仍应当承担违约责任，故提出反诉，诉如所请。

针对XX公司的反诉，XX公司辩称：涉案合同应于2019年11月27日解除，已有生效判决确认涉案房屋的腾退主体为案外人北京XX公司（以下简称XX公司），并非XX公司，且根据生效判决，自2019年3月15日起，XX公司不再是涉案房屋的权利人，故无权向XX公司收取租金及使用费。合同未约定消防中控管理费由XX公司承担，水电费系2019年11月之后发生的费用，但双方合同实际上于2019年3月14日已无法履行，综上，不同意XX公司的全部反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年11月15日，案外人北京市东城区人民政府建国门街道办事处（以下简称建国门街道办）和北京XX公司（以下简称XX公司）签订《房屋租赁合同》，约定建国门街道办将北京市XX第X-X共计五层房屋租予XX公司，租期2013年11月15日至2019年3月14日，租金标准为每年560万元。

2016年7月16日，XX公司与被告法定代表人陈X签订《转让协议》，约定XX公司将座落于上述房屋的北京XX公司转让给陈X；同时约定XX公司将与建国门街道办签订的《房屋租赁合同》转给陈X，由陈X继续履行权利义务。8月2日，陈X成为北京XX公司自然人股东及法定代表人。

2016年9月20日，陈X代表北京XX公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定XX公司将涉案房屋租予原告，租赁区包括商铺门口约20平米的露台。原告用于该租赁物的公司名称为北京XX公司（以下简称XX公司），“胡同客”为原告旗下品牌。租期为2016年9月20日至2021年11月3日，含免租期45天（自合同签订之日起至2016年11月3日），租赁期前三年的租金标准为年租金180万元，第四、五年的租金标准为年租金189万元。租金支付方式为预付后用，半年一个支付周期。原告须在合同签订之日起十日内支付首期租金90万元，此后须至少于每个支付周期前一个月向被告提前支付下一个支付周期的租金。押金15万元，于签订合同当日支付。押金作为原告履行合同义务的保证，被告有权使用押金冲抵原告欠付的水、电、燃气费等费用和应由原告赔偿的损失。租赁期间届满或合同解除后，原告结算应当支付的各项费用后，被告应退还原告交纳的剩余押金。原告经营实际发生的水、电、电话、煤气等费用，按其独立安装的水、电、煤气表度数和政府规定标准计算，由原告直接向当地公用事业部门或物业管理公司交纳，并由原告承担延期付款的违约责任。原告不支付或不按约定支付租金或其他费用，迟延支付超过15日（含）的，或未经被告同意拆改变动或损坏房屋主体结构的，被告有权解除合同。如因被告与房屋产权单位的租赁事宜发生纠纷致本合同不能履行的，由被告承担违约责任。双方结算所有费用后，被告应向原告支付六个月租金（按同一年度租金标准计算）的违约金。

合同履行期间，双方口头约定将免租期延长十五天，即自2016年11月19日开始支付租金，双方当事人均认可，原告交纳了押金15万元，租金交纳至2019年5月18日，此后租金未予交纳。

另查，2019年6月，建国门街道办以房屋租赁合同纠纷为由，以XX公司为被告，以XX公司及XX公司为第三人，诉至本院，要求判令1、XX公司、XX公司及XX公司腾退北京市XX第X-X共计五层房屋；2、XX公司按年租金486.8万元的标准向建国门街道办支付自2019年3月15日至实际腾退房屋之日的使用费。该案经审理认为，在建国门街道办及XX公司之间的房屋租赁合同约定的租期已经届满的情况下，无论XX公司还是第三人XX公司、第三人XX公司继续占有使用涉案房屋均缺乏依据，理应一并予以腾退；XX公司作为承租方，还应支付逾期返还房屋期间的占有使用费。综上，本院判决1、XX公司、XX公司、XX公司于该判决生效后三十日内腾退北京市XX第X-X共计5层的房屋并返还原告建国门街道办；2、XX公司于该判决生效后三十日内按照年租金XXX元的标准向建国门街道办支付2019年3月15日起至实际腾退上述房屋期间的使用费。此后，XX公司不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院，该院经审理于2019年12月9日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。该判决于2019年12月17日生效。

2019年4月11日，原告向被告送达《关于行使不安抗辩权终止付款的通知书》，载明，依据双方签订的房屋租赁合同，原告应于2019年4月18日支付下期租金90万元。但鉴于产权单位建国门街道办于2019年3月18日已在原告餐厅门口及他处张贴《告知书》，以对该房屋的出租期届满为由要求返还房屋。可见被告对租赁房屋的处分权已到期，可能丧失继续履行涉案合同的能力，故终止履行2019年4月18日的付款义务，若被告在2019年5月1日前仍未取得处分权，也未向原告提供担保，原告将解除合同。

2019年11月27日，原告向被告送达《解除合同通知书》，主要内容为，鉴于建国门街道办起诉判决原被告腾退房屋，原告提出上诉后二审法院仍维持原判，现判决书已生效，原告签约目的落空，故通知被告解除合同，并追究被告相关违约责任。

2019年12月26日，被告向原告发送《解除合同通知书》，载明原告租金仅支付至2019年5月3日，逾期支付租金已超过一个周期，且原告存在未经被告事先同意私自改变房屋主体结构的情形。故依据合同规定，解除合同。鉴于原告于2019年11月27日向被告提出解除合同的意思表示，现被告确认双方签订的涉案合同于本函签发之日解除。原告应及时腾退涉案房屋交还被告。同时结清2019年5月4日至实际腾房之日的房屋占用费及违约金。该通知书于2019年12月27日送达原告。

诉讼中，原告申请对涉案房屋装修残值进行鉴定，后又撤回鉴定申请，原告提交其装修涉案房屋的装修合同、收据等证据，显示原告于2016年进行装修，合同记载的装修费为XXX元，被告对上述证据均不予认可。2020年8月13日，原告将涉案腾退并交付建国门街道办。

关于水电费及消防中控管理费一节，被告提交2019年11月至2020年2月期间被告向原告开具的交费通知书，通知书显示上述期间共产生水电费55580.8元，2020年全年的消防中控管理费为1万元。被告提交北京宝辰饭店有限公司向北京XX公司出具的交纳生活服务费、管理服务费的发票，开票日期为2020年3月11日，项目为消防，金额为33228.71元；交纳电费水费发票，开票日期为2020年2月25日，金额为29906.1元。经质证，原告对两张发票的真实性认可，关联性不予认可，且表示消防中控管理费，合同中未做约定，不应由原告负担，被告主张的水电费系2019年11月至2020年2月期间的水电费，此期间原告并未实际使用。

关于被告所述原告拆除墙体一节，被告称就是涉案合同中约定的商铺门口20平米的露台。原告表示该露台系违建，在2017年治理拆墙打洞时，按照城管部门的要求拆除了，拆除时被告及XX公司均知情同意。对此原告提交原告法定代表人苏XX与被告法定代表人陈X的通话录音，录音中显示原告希望被告在其提交的拆除露天的申请函上盖章，陈X称“我给李X（李XX）说一下，李X的意思就先那么放着就行没事啊，签也没用，签不签没什么意义”，苏XX称“就是表明我们施工方案经过你认可的跟阳台性质一样的，别的没什么法律效力，就是以后比方说没有我们自己做主的地方”陈X称“好”，苏XX称“回头你给我盖个章放起来我过去取”，陈X称“好”。经质证，被告对其真实性认可，证明目的不予认可，认为只是原告向被告通报其与XX公司的沟通情况，不能证明被告认可。原告提交苏XX与陈X的微信聊天记录，及苏XX与XX公司李XX的微信聊天记录，显示苏XX将拆除露台后的照片发给二人，并告知工程已结束。被告对其真实性认可，证明目的不予认可。

关于原告与XX公司的关系，双方当事人均认可，系原告承租涉案房屋后以XX公司名义进行经营。

关于被告与XX公司的关系，被告表示建国门街道办将涉案房屋租予XX公司，XX公司于2013年将涉案房屋转租予陈X的岳母，因XX公司要求必须以家和百利的字号经营，2016年XX公司及李XX将XX公司股权转让给陈X，同时约定将XX公司与产权人的租赁合同权利义务概括转让给陈X，但建国门街道办不认可知晓上述合同概括转让一事，故仍以XX公司作为承租方起诉。在2016年XX公司概括转让涉案合同权利义务时，XX公司及李XX书面承诺陈X合同到期后可以续签五年，但必须以被告名义，故涉案合同以被告名义签订，且签署时间在概括转让之合同签署时间之后。

诉讼中，本院经向建国门街道办及XX公司询问对于XX公司向XX公司主张租金及使用费一事的意见，建国门街道办及XX公司均表示此系其双方之间的合同纠纷，建国门街道办、XX公司不直接向XX公司主张使用费。另，XX公司表示关于本案中被告所称原告拆除的平台，是独立于房屋主体外的，是租予其他租户时加建，其他租户用于客人就餐。原告拆除该平台XX公司及陈X均知情，也同意拆除。

本院认为:根据相关法律规定，承租人将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。鉴于生效判决确认建国门街道办与XX公司之间的房屋租赁合同已于2019年3月14日到期届满，故涉案合同自2019年3月15日至2021年11月3日期间的部分当属无效。原告以其通知被告解除合同之日为合同解除日，依据不足，被告认为双方系协议解除，应以被告回函之日作为解除之日亦缺乏依据。原、被告对2019年3月15日之后租期的约定虽然无效，但原告仍占有使用涉案房屋至2020年8月13日，应当支付上述期间的占有使用费。原告支付的2019年3月15日至2019年5月18日房屋租金实为房屋占有使用费，被告主张的自2019年5月18日至2019年12月17日期间租金实际亦为房屋占有使用费。鉴于自2019年5月18日后，原告未予交纳任何费用，故被告要求原告支付自自2019年5月18日至2020年8月13日期间的房屋占用费的反诉请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告退还2019年3月15日至5月18日期间租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告交纳的押金，应予抵扣上述占有使用费。关于被告主张的水电费、消防中控管理费，根据现有证据，不足以证明原告使用涉案房屋实际发生的水电费费用，及被告支付的相关费用与原告的关联性，被告主张的消防中控管理费涉案合同并未约定由原告负担，原告亦不予认可，故被告要求原告支付上述费用的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。

关于原告主张违约金一节，合同约定，如因被告与房屋产权单位的租赁事宜发生纠纷致涉案合同不能履行的，被告应向原告支付六个月租金（按同一年度租金标准计算）的违约金。根据已查明事实，XX公司将与建国门街道办签订的《房屋租赁合同》转给被告法定代表人陈X，由陈X继续履行该合同权利义务。此后，陈X代表北京XX公司与原告签订涉案合同。现因上述房屋租赁合同到期导致涉案合同无法继续履行，被告应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告所称其不存在违约行为，而原告拖欠租金并拆除墙体构成严重违约的意见，鉴于2019年3月，建国门街道通知原告，建国门街道出租涉案房屋的租期届满，要求承租人腾退，此后建国门街道以房屋租赁合同纠纷为由对被告、XX公司及XX公司提起诉讼，故原告向被告发出行使不安抗辩权终止付款通知书，并止付租金，并无不妥。被告所述拆除墙体一节，双方均认可原告拆除的系涉案房屋外露台，该露台并非房屋主体结构，且根据相关证据，原告拆除露台XX公司及被告均知情，且被告并未提出异议。故被告上述抗辩意见，本院不予采信。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告表示其实际损失为装修及周转的损失，鉴于建国门街道办起诉XX公司腾房的案件于2019年12月即已生效，直至2020年8月13日，原告才向建国门街道办交付房屋，此间原告有充分的时间用于周转，现被告提出合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，本院将结合合同履行情况，被告违约行为，原告实际损失等因素，依法予以酌定。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）北京XX公司与被告（反诉原告）北京XX公司于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》自2019年3月15日之后的租期无效；

二、被告（反诉原告）北京XX公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京XX公司支付违约金720000元；

三、原告（反诉被告）北京XX公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京XX公司支付2019年5月19日至2020年8月13日期间的房屋占有使用费XXX.37元（原告交纳的押金15万元予以抵扣，剩余XXX.37元应予支付）；

四、驳回原告（反诉被告）北京XX公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）北京XX公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7328元由原告（反诉被告）北京XX公司负担2510元（已交纳），由被告（反诉原告）北京XX公司负担4818元（于判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费6728元，由被告（反诉原告）北京XX公司负担632元（已交纳），由原告（反诉被告）北京XX公司负担6096元（于判决生效后三日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　李晓彤

二〇二〇年八月二十六日

法官助理　高XX

书 记 员　陈XX