房屋租赁合同纠纷

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京0108民初29932号

原告：北京XX公司

委托诉讼代理人：王正平，北京市金台律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王X

被告：孟XX

委托诉讼代理人：冯XX（孟XX之夫）

原告北京XX公司（以下简称XX公司）诉孟XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司之委托诉讼代理人王正平、王X，被告孟XX之委托诉讼代理人冯XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原被告双方于2017年3月13日签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告剩余租金及押金共51105.984元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：我公司自2016年1月开始租用孟XX位于北京市海淀区上地三街九号嘉华XX×室用于办公。2017年3月13日续签合同，续租期自2017年4月15日至2018年4月14日，租金5.6元/每天/平方米，年租金总计407757.56元，双方确认实行押贰付叁的租金支付方式，即合同签订当日支付相当于贰个月租金的押金66746元及首季度叁个月租金101939.39元，第二期租金在上期租金到期前15天交纳，以此类推。租金支付方式为：现金或转账，约定的收款账户为XXX，账号×××，户名冯XX。合同续签后，我司向孟XX支付了2017年4月15日-7月15日3个月租金101939.39元，押金仍沿用上一份合同的押金66746元。在续签合同前，我司就向冯XX先生说明了公司即将搬走的情况，并希望不续签合同，按实际使用期结算租金即可，冯XX先生当时说续签只是走个形式，我司提前搬走只需将房屋租出去即可，无需承担其他责任。基于对冯XX先生的信任，我司就续签了合同。2017年4月14日左后，该房屋租给了下家，并以签约交付订金，因下家要求4月28日入驻，故冯XX先生要求我司在4月28日之前搬出，但后来冯XX先生又以该客户不符合入驻条件为由解约。2017年4月28日，我司在冯XX先生同意并知会物业公司的情况下搬离上述租赁房屋，当时我司给冯XX先生打电话要求依约办理交接手续，冯XX先生说自己外出办事没时间，说也没什么好交接的。我司搬走后，一方面按之前说好的积极发布广告出租房屋，同时继续跟冯XX先生联系办理交接的事情，但冯XX先生还是拒绝办理。2017年5月11日，我司工作人员再跟冯XX先生联系沟通交接事宜时，得知房屋已被冯XX先生换锁收回，同时冯XX先生也改变了之前的说法，不但要求我司赔偿三个月租金的违约金，还要求我司继续承担租金直至房屋租出去为止，并称无论半年还是一年租出去我司都得照付租金，对此我司认为，房屋已经被冯XX先生换锁控制，即已收回房屋，且该房屋实际已经租出去，我司没有办法也没有义务继续出租，即使我司需要承担违约责任，我司愿意给付孟XX三个月租金作为违约金，该三个月的租金即是对孟XX待租期的合理补偿，但冯XX先生不能要求我司无限期承担租金，且冯XX先生迟迟不来办理交接，与租客谈租赁时提出的条件过于苛刻，有故意拖延之嫌疑，责任不在我司，对于冯XX先生无限承担租金的要求我司不能接受，故我司起诉至法院。

孟XX辩称，同意解除双方于2017年3月13日签订的房屋租赁合同，但是不同意退还剩余租金及押金，因为XX公司于2017年4月28日搬离后，诉争房屋一直空置直至2017年7月15日。根据双方签署的房屋租赁合同的第9条2、3款，XX公司拖欠租金超过10天，我方有权解除合同收回租赁标的房屋，乙方还应赔偿给甲方造成的损失。2017年3月13日，经双方协商同意我方与XX公司续签租赁合同，租期2017年4月15日至2018年4月14日，支付方式押二付三，季度支付。2017年4月28日，XX公司突然给我打电话说要搬家，并承诺给联系好下一个租户，户门和屋内房间钥匙都在对方手里，在此期间我方一直积极联系租户，并委托中介希望尽快把房子租出去，至2017年7月15日房屋一直未出租出去，一直空置。因2017年7月10日未收到下一期租金，按租赁合同第九条规定，拖欠租金超过10天的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，乙方还应赔偿由此给甲方及第三方造成的所有损失，并发现房屋破损严重，有照片为证。造成我方可得利益损失。对方提出更换门锁一事，事实如下，5月11日嘉华大厦物业通知业主，有大风天气，请关好门窗，由于本房间内窗户一直处于开启状态，在联系不到租户，有物业工作人员在场的情况下，打开房门进入房间关闭窗户，以防因大风刮落窗户造成死伤事件发生。出房间时将门把手装好复原。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年12月14日，出租方（甲方）孟XX与承租方（乙方）XX公司签订《房屋租赁合同》，双方约定如下：租赁标的物北京市海淀区上地三街九号嘉华XX×室；租赁标的物面积共计建筑面积199.49平方米；租赁期限自2016年1月15日至2017年4月14日止；租金5.5元/日??建筑平方米，年租金标准总计400476元；双方确认实行租金押贰付叁的方式支付，即本合同签订当日向甲方支付相当于贰个月租金的押金66746元，2015年12月14日前支付首季度叁个月100119元，第二期租金应在上期租金到期15天前交纳，以此类推，即4月1日、7月1日、10月1日和1月1日交纳下一季度房屋租金；付款方式现金；本合同租期届满，出租人将在承租人满足以下全部条件后10个工作日内将承租人已付的押金无息退还承租人，如押金不足以抵扣以下费用时，乙方应将相应费用差额补齐；承租人不得自行将押金用于抵消其应缴付的房屋租金，同时，承租人亦不得将退回押金的请求权转让给第三人或设置担保；……。

2017年3月13日，出租方（甲方）孟XX与承租方（乙方）XX公司续签《房屋租赁合同》，双方约定如下：租赁标的物北京市海淀区上地三街九号嘉华XX×室；租赁标的物面积：共计建筑面积199.49平方米；租赁期限自2017年4月15日至2018年4月14日止；租金标准：租金5.6元/日??建筑平方米，年租金标准总计407757.56元；双方确认实行租金押贰付叁的方式支付，即本合同签订当日向甲方支付相当于贰个月租金的押金66746元及首季度叁个月租金101939.39元；第二期租金开始应在上期租金到期前15天交纳，以此类推，即4月1日、7月1日、10月1日和1月1日交纳下一季度房屋租金；付款方式现金或转账；本合同租期届满或解除后，出租人将在承租人满足以下全部条件后10个工作日内将承租人已付的押金无息退还承租人，如押金不足以抵扣以下费用时，乙方应将相应费用差额补齐，承租人按照本合同约定交还房屋，承租人履行完毕本合同各项条款及付清全部应交纳的款项，承租人办妥以所租房屋为注册地址的工商（变更日期超过30日不退还押金）、税务注销或变更手续，承租人不得自行将押金用于抵消其应缴付的房屋租金，同时，承租人亦不得将退回押金的请求权转让给第三人或设置担保；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物、乙方还应赔偿由此给甲方及第三方造成的所有损失，未经甲方书面同意，擅自拆改租赁标的物或改变租赁标的物用途的，利用租赁标的物进行违法活动的，拖欠租金超过10天的；租赁期间，任何一方不得提前解除本合同，如一方在不符合法定或约定的合同解除条件下提出解除本合同，应承担违约责任，如甲方提出解除合同，则须赔偿乙方本租期内的装修款及相当于叁个月租金的违约金，如乙方提出解除合同，则须支付实际租用期的租金、费用、由此对甲方造成的损失及相当于叁个月租金的违约金。

2015年12月14日，XX公司通过银行转账形式支付孟XX房屋押金66746元。

2017年4月5日，XX公司通过银行转账的形式支付孟XX第一季度房屋租金101939.39元

2017年4月28日，XX公司搬离涉案租赁房屋。

2017年5月11日，孟XX自行将涉案租赁房屋门锁更换，将涉案房屋收回。

庭审中，XX公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年4月28日解除，主张在2017年4月28日其公司已经搬离涉案房屋，孟XX给其公司出具了一份书面的退租声明并要求盖章，其公司也已经盖章交还给了孟XX，就此未向本院提交相应证据。同时，孟XX同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。XX公司同意扣除三个月租金作为违约金，剩余租金不足三个月的，不足部分从押金中扣除。

另，孟XX主张涉案租赁房屋空置到2017年7月15日，就其主张未向本院提交相应证据。

本院认为，XX公司与孟XX签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方理应据此履行。庭审中，XX公司要求确认双方租赁合同于2017年4月28日解除，虽然XX公司于2017年4月28日搬离涉案房屋，但无法证明双方于2017年4月28日就解除合同达成合意，故本院对其主张不予采信，现孟XX同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院对此不持异议。根据以上查明的事实可知，虽XX公司于2017年4月28日搬离涉案租赁房屋，但双方就涉案房屋并未进行交接，涉案房屋钥匙仍由XX公司持有，孟XX于2017年5月11日将涉案房屋门锁更换，实际收回涉案房屋，故在此之前的房屋租金应由XX公司承担，同时，XX公司租金已交纳至2017年7月14日，故扣除其应交付的租金外，剩余租金应予返还，现XX公司要求孟XX退还剩余租金，于法有据，具体数额本院结合XX公司对涉案租赁房屋的实际使用情况判定。孟XX主张涉案租赁房屋空置至2017年7月15日，就此未向本院提交相应证据，本院对其主张不予采信。关于押金一节，鉴于双方租赁合同已解除，涉案房屋已交还，现XX公司要求孟XX退还押金，于法有据，本院予以支持。鉴于庭审中XX公司同意扣除三个月租金作为违约金支付给孟XX，剩余租金不足三个月的，不足部分从押金中扣除，本院对此不持异议。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除北京XX公司与孟XX于二〇一七年三月十三日签订的《房屋租赁合同》；

二、孟XX于本判决生效后七日内返还北京XX公司三万六千一百六十五元；

三、驳回北京XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七千四百一十六元，由北京XX公司负担一千零八十四元，已交纳；由孟XX负担二千六百二十四元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　赵　倞

人民陪审员　　沈玉明

人民陪审员　　胡显蕾

二〇一九年八月十九日

书　记　员　　马XX