商品房预约合同纠纷

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁01民终7498号

上诉人（原审被告）：XX公司

委托诉讼代理人：韩X，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）：李X

委托诉讼代理人：徐XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：杨洪川，山东XX实习律师。

上诉人XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人李X商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回李X全部诉讼请求2.一、二审诉讼费用由李X承担。事实和理由：一审判决关于车位认购协议部分的事实认定不清，判决XX公司返还车位定金并支付利息缺乏依据。XX公司未拒绝与李X签订车位的书面合同，更不存在双方对签订合同和支付剩余款项履行顺序无法达成一致的情形。首先，双方签订《车位认购协议书》第三条第2项明确约定，李X应在认购协议签订之日起七日内到售楼处与甲方签订《车位购买协议》，并一次性按时、足额支付该车位剩余款项。该约定对签订书面合同并一次性支付剩余款项的意思表示清晰明确，不存在歧义。且根据车位认购协议书第四条第7项的约定，李X已经阅读售楼处及售楼现场公示的《车位购买协议》及补充协议以及其他交易条件，且无异议，并同意不以双方就合同条款达成一致为由要求甲方退还定金。XX公司已经将车位的正式《商品房买卖合同》范本在售楼处现场公示，公示合同中明确约定“买受人应当在签订本合同当日向出卖人即时付清全部款项”。因此，李X对车位款项付款时间以及合同条款均是明知且无异议的。现李X的要求及主张违反双方约定，且违背诚实信用原则。李X提交的微信聊天记录亦无法证明双方对签订书面合同及缴纳剩余款项履行先后顺序达不成一致意见。二、本案李X的目的和意图为单方反悔退房，并非因为存在房屋质量等影响合同目的实现的情形。李X在签订认购协议书后长达两年多的时间内，未对合同条款、剩余款项支付时间提出异议。在即将交房时，李X违背双方约定提出各种不合理要求，且本身对其实质权利义务并无影响，李X提起本案的真实目的完全是恶意寻找理由单方解除合同。而且，现车位已经具备交付条件并通知交付，更无质量问题及产权办理障碍等导致合同目的无法实现的情形，李X要求返还车位定金及利息没有依据。综上，为规范买房人恶意寻找理由单方解约的不诚信行为，维护交易稳定性及XX公司合法权益，请求二审法院依法改判驳回李X的全部诉讼请求。

李X辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，原审关于车位的判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回XX公司上诉请求。上诉人的事实和理由部分第二条与上诉请求无关，本案不涉及商品房退房问题。

李X向一审法院起诉请求：1.XX公司向李X返还车位定金人民币30000元及支付利息（以30000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年3月2日起至实际给付之日止）；2.XX公司向李X返还地下室价款45405元及支付利息（以45405元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年3月2日起至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由XX公司承担。

一审法院认定事实：1.2017年8月19日，李X（乙方）与XX公司（甲方）签订《绿地城住宅认购协议书》，约定由李X认购济南市XXXX室商品房，认购房屋预测建筑面积为117.83平方米，认购房屋折后单价11999元/平方米，折后总价XXX元。该协议书第四条第8款载明：本协议书签订前，乙方已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，充分了解所认购房屋之状况，并同意按上述条件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，乙方同意放弃援引格式条款的有关规定向甲方提出任何抗辩及主张，且不得以双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金。该协议书空白处注明：“车位款：3万”、“地：1-105面：8.72单：5207总：45405”。当日，XX公司向李X出具45405元收据一份，付款内容为：“地下室A2-1-105房款”。2.2017年10月19日，李X（乙方）与XX公司（甲方）签订《绿地城项目车位认购协议书》一份，主要内容为：“甲、乙双方遵循自愿、公平、诚实信用原则，经协商一致，就乙方向甲方认购[绿地城]项目车位（以下简称”该车位”）事宜达成本协议书，以资双方共同信守。第一条车位情况济南市XXXX号楼，地下停车位编号为：XXXX。第二条车位价格乙方认购车位的总价为人民币15万元。第三条定金及车位协议的签订1.乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳车位定金3万元，作为乙方如约与甲方签订《车位购买协议》或《车位所有权转让协议》的担保，甲乙双方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》后，该定金自动转为乙方在《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》项下应付该认购车位款的组成部分。2.乙方应当在本协议书签订之日起七日内，携带相关资料至甲方绿地城售楼处与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》，并一次性按时、足额支付该车位剩余价款。3.特别提醒：本条第2款约定的期限至关重要。如乙方未在本条第2款约定的时间内与甲方签订《车位购买协议》或《使用权转让协议》的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议书自动解除，乙方的车位定金不予退还，甲方有权另行处分该车位（包括但不限于另行出售给任何第三方）。若乙方虽然签订了《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》，但并未按《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的约定按时、足额支付车位价款的，则乙方应当按照《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的约定承担相应的违约责任……第四条其他……5.本协议书经甲方盖章、乙方签字，且乙方付清认购车位的车位定金后生效。6.本协议书签订后，乙方不得无故要求退、换车位，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议书，车位定金不予退还，该车位甲方有权另行处分（包括但不限于另行出售给任何第三方）。7.本协议书签订前，乙方已认真阅读本协议及售楼处或销售现场公示的《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，充分了解所认购车位之状况，并同意按上述条件与甲方签订正式的《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》，乙方同意放弃援引格式条款的有关规定向甲方提出任何抗辩及主张，且不得以双方就《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金……”。2017年10月19日，XX公司向李X出具3万元车位款定金收据一份，付款内容为：“A：1438车位款”。3.2017年10月31日，XX公司(出卖人)与李X（买受人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，主要内容为：李X购买XX公司开发的绿地城XXXX楼XXXX房屋，总价款为XXX元……第十七条双方可以就下列事项约定：……6.该小区所有地下车位产权归出卖人所有。同日，XX公司作为出卖人（甲方）与买受人李X（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，主要内容为：“……第七条：关于配套设施设备的补充约定……3.双方就该房屋所在项目所有地下车位等权属、收益等权利及相关事宜明确如下：所有规划的地下车位产权全部归甲方所有，由甲方享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。如乙方需使用归甲方所有的地下车位，则乙方应与甲方协商一致，以有偿方式取得相应使用权，并支付相应费用。但如因甲方将车位已提供给他人使用，导致无法提供给乙方的，甲方不承担任何责任……”。截至本案辩论终结之日，涉案车位尚未交付。4.XX公司置业顾XX、张X与李X的聊天记录截图内容显示：2017年10月29日、30日，李X对张X说：“车位的贷款不办啊”、“今天开始网签吗”，张X对李X说：“对，那个是以后的，以后的事儿等消息”、“还没有消息”；2019年12月18日，李X对夏X说：“车位如果不能签合同的话，我也想退了……”、“任何都是不是先签合同再给钱吗？”、“但是按照事情的发展顺序，是不是签了合同才能给钱？”、“我六月份去你们销售楼处去了几次都是签不了，所以我不能给钱”，夏X对李X说：“车位全款了之后可以网签”、“如果按照车位的认购协议来讲的话，那你的车位是要交全款的呀，那你现在还没有交呢”、“顺序就是全款之后再签合同”。5.2019年12月28日，XX公司向李X邮寄《交房通知书》一份。

双方有争议的事实如下：

双方对于涉案车位及地下室《商品房买卖合同》未能缔约的责任归属及涉案款项的退还存在争议。李X主张XX公司多次拒绝签订车位和地下室的合同，不同意对合同条款进行变更，在签订合同事项存在过错，应退还相关款项，为证实其主张，提交：1.李X与XX公司置业顾问夏X聊天记录一份、与置业顾问夏X视频、文字版一份、李X于2019年12月18日通话详单打印件一份，拟证明：李X曾多次与XX公司要求签订合同，XX公司回复签不了；XX公司于2019年12月18日称在交房时地下室才能网签；2.《济南市商品房买卖合同》车位打印件、《济南市商品房买卖合同》地下室草稿合同打印件各一份，拟证明2019年12月19日，XX公司向李X出示了该两份草稿合同，XX公司出示的《商品房买卖合同》（车位），并非《车位购买协议》，作为一个新的合同，合同签订及合同内容需要双方协商确定；关于车位和地下室的商品房买卖合同存在诸多免除XX公司责任、加重李X义务、排除李X权利的条款，属于格式条款无效的情形；3.《关于修改车位合同内容的通知函》复印件、《关于修改地下室合同内容的通知函》复印件各一份、邮寄单邮件查询结果原件一份，拟证明李X于2019年12月30日向XX公司提出了关于车位及地下室合同的修改意见并向XX公司邮寄了该两份通知函，XX公司于2020年1月2日收到，XX公司在签收后未作出任何答复。经质证，XX公司对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，辩称微信聊天记录、通话视频形成时间均晚于XX公司因李X违约向其发送《解除函》，并明确不承担返还车位定金责任。上述聊天记录基于李X想继续购买新车位而进行的协商，并非对涉案车位认购协议的继续履行，且微信聊天记录及电话录音中未拒绝与李X签署书面合同，而是要求李X按照约定在签署正式合同时缴纳剩余车位全款或签署合同后七日内缴纳车位全款，并告知其随时可以到售楼处现场签署车位及地下室的书面合同；对证据2真实性无异议，XX公司辩称该份合同中已经明确李X的姓名、所购买车位及地下室的具体信息，说明XX公司可以与李X签署书面合同。李X以车位的商品房买卖合同与认购协议当中约定的名称不一致进而否定合同内容违背诚实、信用，该合同文本内容已经售楼处现场公示，双方在签署认购协议时也已经达成一致；对证据3XX公司辩称仅收到了关于车位修改内容通知，并无修改地下室合同内容的通知函，根据认购协议约定，李X无权再次就合同条款内容进行提出修改。该通知函也不能证明XX公司拒绝与李X签署合同。对李X提交的邮寄单复印件真实性不予认可。经查询也无法体现寄件人、收件人信息。更不能证明李X通过该快递邮寄了修改合同内容通知函。XX公司就其辩称提交：1.《绿地城住宅认购协议书》及《绿地城项目车位认购协议书》原件各1份，拟证明双方于2017年8月19日已就李X购买绿地城项目住宅、地下室签订了认购协议书。地下室为住宅配套设施，双方签署《认购协议》时，已就购买住宅及地下室、车位的具体事宜、正式的《商品房买卖合同》条款内容进行了充分协商并达成一致，且李X明确认可并接受全部内容；2.催告函、解除函、快递单及回执一宗，拟证明XX公司不存在拒绝签署书面合同的情形，签署书面合同是李X的义务，李X应亲自到售楼处签署完成。但李X并未在约定时间内到售楼处签署书面合同，反而一再拖延。XX公司于2019年6月18日向李X发出催告签订书面合同并支付剩余款项的函件，李X拒收。后XX公司向其发送《解除通知函》，向其说明利弊。李X恶意拖延拒绝签署合同，按照《绿地城项目车位认购协议书》的约定，其缴纳的车位定金不应返还；3.李X签署的住宅《商品房买卖合同》原件1份，拟证明李X已就住宅签署了正式的《商品房买卖合同》及补充协议，地下室、车位的正式《商品房买卖合同》及补充协议中相关权利义务与住宅合同一致，李X已经接受了相关条款且无异议。经质证，李X对《绿地城住宅认购协议书》有异议，称该协议是关于购买住宅的约定，其中认购房屋的情况等均与李X的住宅有关，与地下室无关。另外，该份协议第四条第十款的记载，本认购协议书内容需填写完整，涂改无效，因此该住宅认购协议不能作为双方关于地下室的约定。地下室不应为住宅的配套设施，其有独立产权，应经双方协商签订购买协议。《绿地城住宅认购协议书》第四条第8款、《绿地城项目车位认购协议书》第四条第7款，均是由XX公司为重复使用向李X提供的格式条款合同，应该向李X尽到提示说明的义务，在没有尽到提示说明的义务情形下，该条款具有免除被告责任、排除李X权利以及加重李X义务的情形，属于合同法所规定的格式条款无效的情形。李X所购买的地下室属于捆绑销售，是没有经过任何买卖协议的公示程序，让签署这两份协议是作为房源的前提和基础，所以也同时佐证了这种格式条款具有侵犯李X权利，而导致无效的情形。关于地下室和车位应当由双方平等的基础上磋商合同内容，XX公司的合同没有任何法律约束力；对证据2的催告函及催告函的快递单真实性不予认可，李X没有收到，并不知晓该函的相关内容。《解除函》对李X无任何约束力，李X对解除函陈述的理由不予认可。李X在2019年11月20日之后收到XX公司的继续履行合同的函件；对证据3不予认可，该合同是关于双方之间商品房的约定，与地下室、车位无关联性。双方之间不能将未经约定的合同内容强加给任何一方。

一审法院认为，李X与XX公司签订《绿地城住宅认购协议书》，系双方真实意思表示，合法有效。该协议中双方约定了涉案地下室的编号、面积、单价、总价，已就由李X按照45405元的价格购买XXXX号地下室达成合意，且李X已按照约定的价格向XX公司全额支付了地下室项款，已履行完毕付款义务，双方之间的买卖合同关系成立。根据一审法院查明事实，现XX公司已具备交付合同标的物的条件，李X以双方对合同条款不能达成一致为由要求返还已付地下室款及利息，没有法律依据，一审法院不予支持。李X与XX公司签订《绿地城车位认购协议书》，系双方真实意思表示，合法有效。李X主张XX公司返还车位定金，XX公司辩称定金不应退还。双方签订的《绿地城项目车位认购协议书》中明确约定，“乙方应当在本协议书签订之日起七日内，携带相关资料至甲方绿地城售楼处与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》，并一次性按时、足额支付该车位剩余价款”，李X提交的聊天记录显示其于2017年10月29日提出签订车位合同的请求，XX公司以等消息为由未与李X签订。且李X认为应当先签订合同，后缴纳剩余款项，聊天记录中XX公司工作人员及庭审中委托诉讼代理人均认为应当先缴纳剩余款项后缔约合同，双方对履行的顺序无法达成一致意见并缔结合同。故，对李X要求XX公司返还涉案车位定金并支付利息的请求，于法有据，一审法院依法予以支持。判决：一、限XX公司于判决生效之日起十日内向李X返还车位定金3万元。二、限XX公司于判决生效之日起十日内向李X返还车位定金利息：以3万元为基数，自2020年3月2日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回李X其他诉讼请求。案件受理费843元，由李X负担468元，XX公司负担375元。

二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，涉案《绿地城车位认购协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，如该债务标的不适宜强制履行的，对方不能要求履行。李X与XX公司签订的《绿地城车位认购协议书》在合同性质上属于预约合同，其主要义务为签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》，故涉案《绿地城车位认购协议书》不适宜强制履行。本案中，李X已通过起诉主张解除涉案《绿地城车位认购协议书》的方式，明确表示不再与XX公司履行《绿地城车位认购协议书》，故李X要求解除涉案《绿地城车位认购协议书》，本院予以支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，根据双方在一审中提供的证据可知，双方虽未按照涉案《绿地城车位认购协议书》约定时间签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》，但一直处于协商签约过程中，双方未能签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的主要原因在于双方就付款与签订合同顺序产生问题及其他合同内容无法达成一致。XX公司主张李X在签订《绿地城车位认购协议书》已明知《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的内容，并同意按照上述协议签订合同，但XX公司未能提供有效证据证实在李X签订涉案《绿地城车位认购协议书》时已将《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》交予李X及双方已就协议内容达成一致。李X在2019年12月收到涉及车位的《济南市商品房买卖合同》时对合同内容提出异议，双方涉案《济南市商品房买卖合同》的具体条款一直未予达成一致，故根据上述法律规定，双方就支付车位款与签订合同的履行顺序及其他合同内容不能形成一致意见，未能签订正式购买车位合同，李X要求XX公司返还定金及利息的主张应予支持。综上，一审法院认定并无不当，本院予以维持。

综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1686元，由上诉人XX公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　李　静

审 判 员　　焦玉兴

审 判 员　　闵　雯

二〇二〇年九月二十四日

法官助理　　刘XX

书 记 员　　赵XX