房屋租赁合同纠纷

天津市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）津03民终4115号

上诉人（原审原告）：葛XX

委托诉讼代理人：马晓堃，天津XX律师。

被上诉人（原审被告）：冯X

上诉人葛XX因与被上诉人冯X房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初4100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

葛XX上诉请求：1．撤销一审判决第四项,将本案发回重审或改判为以每月6667元标准支付自2021年1月5日至实际将房屋腾空之日止的房屋占用费；2.本案一审、二审诉讼费用由冯X承担。事实和理由：一审判决第四项没有事实和法律依据。涉案房屋出租后,冯X私自改变室内原有结构,增加隔断将原房屋一分为二,将其中一部分房屋违反禁止转租约定出租给案外人。一审法院依据冯X口述转租价格,酌定为部分占用费金额,另让葛XX自行向案外人追要占用费没有事实和法律依据,变相支持了违约转租及私自非法改变房屋结构的行为,有违公平正义。冯X口述其在2020年12月31日腾空房屋,但未有相应证据证明房屋腾空的时间并且冯X始终未将房屋钥匙交付给葛XX,不符合交付的标准。冯X庭审辩论终结的数日后提交了房屋现状视频,该视频从文件属性可以看出录制形成时间为2021年3月8日15点左右,再结合3月8日庭审中冯X表示“我方以录像现状刻录光盘”可以看出该录像形成时间为庭审结束后。录像中可以看到,冯X依然控制着房屋钥匙可以随意进出,证明了冯X始终没有完成交付房屋。

冯X辩称，原审判决公平公正，其从2016开始租房子，后期又续签租赁合同，葛XX现在才提出来改变屋内结构，不公平。未交还钥匙的情况是，一是冯X给葛XX打很多次电话，葛XX故意逃避不接电话，二是在葛XX将案涉房屋委托中介另行出租留的是冯X的电话，中介去看房，均由冯X替开门看房。

葛XX向一审法院起诉请求：1.确认房屋租赁合同于2021年1月4日解除；2.冯X腾空涉案房屋并将房屋返还给葛XX;3.判决冯X承担违约责任,扣除冯X已交纳的押金5000元;4.冯X以每月6667元为标准支付自2021年1月5日至实际将房屋腾空返还之日止的房屋占有使用费;5.冯X支付租赁期间至实际腾空房屋之日止的物业费(暂计算2016年10月5日至2021年1月4日共计13415.4元)，以上共计18415.4元；6.本案诉讼费用由冯X承担。

一审法院认定事实：2016年8月28日葛XX与冯X签订房屋租赁合同，由冯X承租葛XX位于天津市滨海新区房屋，租期自2016年10月5日至2019年10月4日，押一付三（押金5000元）。合同到期后，葛XX（出租方、甲方）与冯X（承租方、乙方）于2019年9月20日再次就涉案房屋签订房屋租赁合同，租期自2019年10月5日至2021年10月4日，每月租金6667元，每季度租金20000元，按季支付；合同2.2条约定“乙方应按照约定的用途使用房屋，不得转租、转借、转让他人…”；第四条约定“租赁期限内，使用房屋所发生的费用（如：水、电、暖气、通讯、上网费、物业费等各项费用）均由乙方承担”；合同6.2条约定“甲乙双方在协议期内，若乙方提前退房，甲方不退还剩余的租金及押金”。合同签订后，冯X继续使用房屋，租金交纳至2021年1月4日。冯X于2020年10月将涉案房屋部分转租案外人，收取案外人一年租金34000元，冯X称转租给案外人场地大约20多平方米，其余部分冯X已经腾空，葛XX不予认可。诉讼中，冯X提供腾空房屋视频以证明已腾空，葛XX不予认可；冯X提供与房屋中介及与物业公司录音以证明房屋已由葛XX出租及物业免租情况，葛XX均不予认可。

一审法院认为，葛XX与冯X签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，应合法有效。双方应按合同约定和法律规定享有权利并履行义务。双方合同约定承租方不得将涉案房屋转租，在冯X未提供证据证明葛XX同意其转租的情况下，冯X擅自于2020年10月将涉案房屋转租，构成违约。且冯X将租金交付至2021年1月4日，之后再未履行交纳租金义务，导致葛XX合同目的无法实现，冯X该行为亦构成违约。关于葛XX要求确认房屋租赁合同于2021年1月4日解除，葛XX该主张符合法律规定，且冯X对此予以认可，故对葛XX该诉讼请求予以支持；关于葛XX要求冯X腾空房屋并将房屋返还给葛XX，虽冯X提交视频并结合葛XX诉状陈述可见，冯X将自己占有房屋部分腾空，由于冯X擅自将房屋部分转租他人，目前他人尚在占有使用涉案房屋部分，冯X行为构成无权处分，在合同解除后，冯X应将涉案房屋全部腾空并交付葛XX，故对葛XX该诉讼请求亦予以支持；关于葛XX要求扣除冯X交纳的押金5000元，因冯X合同履行过程中拖欠葛XX租金，构成违约导致合同解除，故葛XX该主张，符合合同约定，对此予以支持；关于葛XX主张自2021年1月5日至实际将房屋腾空之日止，以每月6667元标准支付房屋占有使用费问题，根据冯X提交的视频录像可见，冯X将除转租之外的部分已经腾空，而就转租部分仍未腾空，亦构成非法占有，故应支付该部分的占有使用费，一审法院酌定按93元／日（34000元／年／365天）进行计算，并予以调整。考虑到葛XX与冯X合同解除，冯X擅自转租，案外人占有使用产生的法律责任应由冯X向葛XX承担。但由于冯X与案外人仅签订了一年的租赁合同，冯X未提交与案外人签订的合同，导致无法核实双方租赁期限，考虑到葛XX与冯X合同期限至2021年10月4日的事实，故酌定冯X承担占有使用费最长期限不超过2021年10月4日，之后费用可由葛XX自行向占有使用人主张；关于葛XX要求冯X支付2016年10月5日至实际腾空房屋之日止的物业费，葛XX未提供证据证明该费用的构成、发生或垫付情形，故对葛XX该主张不予支持，双方可另行协商解决。一审法院判决：“一、原告葛XX与被告冯X2019年9月20日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月4日解除；二、被告冯X于本判决生效之日起十日内将位于天津市滨海新区房屋腾空并交付原告；三、原告葛XX已收取押金5000元不予退还被告冯X；四、被告冯X于本判决生效之日起十日内支付原告葛XX自2021年1月5日至实际房屋腾空之日（不超过2021年10月4日）止，以93元／日计算的房屋占有使用费；五、驳回原告葛XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由原告负担65元，被告负担65元。”

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。冯X提交微信记录，证明其有主动去调解的意思，葛XX不回信息。葛XX质证认为，对该证据的三性及证明目的均不认可，2021年5月2日的短信并未收到，并且该证据也无法证明冯X完成了房屋的交付以及交付的时间，该房屋目前依然由占有人在使用，并且房屋的钥匙依然在冯X手中。2021年5月31日的短信收到了。本院认证意见为，对冯X提交的证据的真实性予以确认。本院为核实案件事实，向XXX（四季花苑店）经理及案涉房屋现占有使用人即冯X的转租人就相关情况进行了调查，形成了调查笔录。经质证，本院对上述调查笔录的真实性予以确认。

本院查明，案涉房屋未曾委托XXX（四季花苑店）代为出租。案涉房屋转租部分与冯X自用部分有隔断墙予以分开，分别有门独立进出。本院查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：冯X应当支付房屋占有使用费的金额以及截止时间如何确定。双方签订的《房屋租赁合同》于2021年1月4日解除，冯X已按照合同约定交纳租金至2021年1月4日，双方对此均无异议。合同解除后，冯X未将案涉租赁房屋返还葛XX，应当给付占用期间的房屋占有使用费。双方确认，冯X通知葛XX办理房屋交接手续，葛XX于2021年1月2日到达案涉房屋后，因冯X违反约定将其中一部分房屋进行转租，葛XX未接收房屋。后冯X打电话要求办理房屋交接手续，葛XX拒接电话。在冯X已将自用部分腾空，而该部分有门独立进出的情况下，葛XX拒不接收该部分房屋，对于损失的扩大具有过错，应当承担相应的责任，结合双方履约情况及双方各自的过错，本院认定葛XX应自担30%的占有使用费，由冯X承担70%的占有使用费，计算标准为双方约定的每月租金6667元，自2021年1月5日起计算至房屋实际腾空并返还之日止。

综上所述，葛XX的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初4100号民事判决第一项，第二项，第三项；

二、撤销天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初4100号民事判决第四项、第五项；

三、冯X于本判决发生法律效力之日起十日内支付葛XX自2021年1月5日起至房屋实际腾空并返还之日止的房屋占有使用费（以月租金6667元×70%为计算标准）；

四、驳回葛XX的其他上诉请求；

五、驳回葛XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费130元，由葛XX负担32元，冯X负担98元；二审案件受理费130元，由葛XX负担39元，冯X负担91元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王XX

审 判 员　　何XX

审 判 员　　郭小峦

二〇二一年九月六日

法官助理　　姜XX

法官助理　　王飞凡

书 记 员　　周　由

书 记 员　　翟XX