商品房预售合同纠纷案

　　贵州省惠水县人民法院

　　民事判决书

　　(2022)黔2731民初3372号

　　原告：韦XX，女性，1992年03月16日出生，布依族，住贵州省惠水县濛江街道办事处龙泉XX，居民身份证XXX.

　　诉讼代理人：张超，贵州XX律师。代理权限：特别授权。

　　被告：惠水XX公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县濛江街道城北新XX，组织机构代码915XXXX2731MA6DKMC995.

　　法定代理人：欧阳腾平，系该公司执行董事。

　　诉讼代理人：周X，贵州XX律师。代理权限：一般代理。

　　第三人：中国XX，住所地惠水县濛江街道建设中XX(恒基大厦)，组织机构代码9152XXXX9596905Y。

　　负责人：周XX。

　　原告韦XX与被告惠水XX公司、第三人中国XX商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年12月12日受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张超与被告惠水XX公司委托代理人周X到庭。中国XX经本院合法传唤，无正当理拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　原告韦XX提出的诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的商品房买卖合同，合同编号：201XXXX0963;2、判决解除原告与第三人签订的个人借款/担保合同，编号B：[住]字[工]行[惠水]支行[2018]年[043]号;3、判决被告退还原告购房首付款303177元及资金占用利息至款项实际付清之日止(以303177元为基数，从2018年4月14日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，截至2022年12月30日，已产生利息59682元);4、判决被告返还原告已向第三人支付的贷款本息暂计为146611.46(截至2022年11月10日)，最终金额以判决生效时当月第三人出具的交易明细为准。5、判决被告向第三人返还原告个人借款担保合同项下剩余的贷款本金、利息、罚息(以判决生效时当月银行出具的对账单为准);6、本案全部诉讼费用由被告承担。以上款项暂计算为：509470元。事实及理由：2018年4月14日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买其开发的位于惠水县濛江街道城北新区惠水碧桂园怡景XX1-22-2号房屋，房屋面积为143.69平方米，套内建筑面积为107.94平方米，房屋按套内面积计算，房屋单价为每平方米6885.09元，总价款为743177元。付款方式为银行按揭贷款，即签订合同之日向被告支付首期房款303177元，余款440000元通过银行按揭支付。合同第十七条约定：商品房建筑施工图变更影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日十日内，书面通知买受人，未通知的买卖人有权退房。合同约定该商品房交付的时间为2019年12月30日。合同签订后原告按合同约定支付了首期购房款303177元，与第三人签订了个人借款担保合同，余款440000元第三人已按原告指示向被告指定的收款账户支付。

　　被告通知交房后，原告前往涉案房屋验房后发现，原告购买的该套房屋与约定的交付条件不符，存在以下重大设计变更：1、被告未书面告知原告情况下，在消防通道与原告房屋阳台相连处增加防火隔热门;2、厨房门的开门方向与合同载明的平面图不相符。被告未履行书面告知义务已构成根本违约，根据消防安全规定，防火隔热门不能封闭，意味着任何人可以直接从消防通道处直接进入原告阳台到达客厅，被告交付的房屋存在重大安全隐患，同时影响原告对阳台的功能使用。据此，原告与被告签订的购房合同的目的已经无法实现，原告解除双方签订的买卖合同符合法律规定。根据贵州省黔南州中级人民法院的生效判决，与涉案房屋同一栋楼、不同楼层的房屋，因同样的事由已被解除商品房买卖合同;因为与合同约定的交房状况不同，至今原告一直没有收房。

　　被告辩称：不同意解除合同。1、该房主体工程、消防工程都已通过相关单位验收;2、原告提出解除合同的时间距交房时间，已经超过一年;3、《个人购房借款合同》系原告与第三人根据《商品房买卖合同》签订，关于利息等是他们的意思表示，与被告无关;4、当前房地产市场不稳定，从维护交易稳定，保障原告物权、债权等角度考虑，亦不应解除合同。

　　第三人在诉讼过程中，未提出答辩意见及举证。

　　经审理查明，2018年4月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》(合同编号：201XXXX0963)，合同约定：原告向被告购买其开发的位于惠水县濛江街道城北新区惠水碧桂园怡景XX1-22-2号房屋，总价款为743177元。付款方式为银行按揭贷款，即签订合同之日向被告支付首期房款303177元，余款440000元通过银行按揭支付。该合同第十七条约定：商品房建筑施工图变更影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日十日内，书面通知买受人，未通知的买卖人有权退房。

　　该合同签订当天，原告通过中国XX银行账户向被告转账303177元;然后，原告与第三人签订了《个人借款/担保合同》(编号B：[住]字[工]行[惠水]支行[2018]年[043]号)，被告作为该借款的保证人。2018年10月1日第三人按合同约定将4400元支付给被告。

　　被告通知交房后，原告前往涉案房屋验房后认为，原告购买的该套房屋与约定的交付条件不符，存在以下重大设计变更：1、被告未书面告知原告情况下，在消防通道与原告房屋阳台相连处增加防火隔热门;2、厨房门的开门方向与合同载明的平面图不相符。被告未履行书面告知义务已构成根本违约，根据消防安全规定，防火隔热门不能封闭，意味着任何人可以直接从消防通道处直接进入原告阳台到达客厅，被告交付的房屋存在重大安全隐患，同时影响原告对阳台的功能使用。原告与被告签订的购房合同的目的已经无法实现，原告解除双方签订的买卖合同符合法律规定。

　　从2018年11月10日至2022年11月10日，原告已向第三人还款146611.46元。

　　另查明，涉及同为被告开发的位于惠水县濛江街道城北新区惠水碧桂园怡景XX的多套房屋，因为与本案相同的事由，起诉至法院后，生效判决认定：被告将涉案房屋的结构设计图纸进行变更，未履行告知义务存在根本性违约，导致原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，判决解除双方签订的商品房买卖合同。

　　上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、收据、付款凭证、还款明细、贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院(2021)黔27民终2907号、2908号、2126号民事判决书等证据在卷足以实。

　　本院认为：一、关于本案所涉《商品房买卖合同》是否应当解除的问题，本案中，原告与被告于2018年4月14日签订《商品房买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务，原告按照约定支付了所有的购房款，已完全履行了合同义务;被告在房屋结构设计图纸出现变更后，未履行告知义务，违反合同约定，应当承担相应的法律责任。本案中，《商品房买卖合同》所附房屋分层平面图对涉案房屋的结构进行了约定，原告亦在该平面图中签字予以确认。从该平面图来看，涉案房屋客厅外阳台与房屋步行楼梯通道之间为剪力墙，现该处已被设计为防火隔热门;涉案房屋厨房门的开门方向与合同载明的平面图不相吻合，由此可见，涉案房屋的设计图纸与实际不符，出现了变更的情况。消防法规定：防火隔热门不能进行封闭。本案中，涉案房屋客厅外阳台与房屋步行楼梯通道之间的剪力墙变更为防火隔热门，由于该房屋客厅与阳台之间仅用一道推拉玻璃门相隔，因此，任何人员可在任何时候进入原告家中，导致涉案房屋的安全性及私密性得不到保障，也影响原告对涉案房屋阳台的使用，导致原告购买涉案房屋的合同目的不能实现。据此，对原告要求解除双方于2018年4月14日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。

　　二、关于本案所涉《个人购房担保借款合同》是否应当解除的问题。本案中，原告、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》，该合同约定由原告向第三人贷款440000元以购买涉案房屋，被告为该笔贷款承担连带保证责任。合同签订后，第三人履行了放款义务。在涉案《商品房买卖合同》被解除的情况下，会致使商品房担保贷款合同目的无法实现。原告要求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》符合法律规定，本院依法予以支持。

　　三、关于原告要求被告返还购房首付款并支付相应资金占用费是否应当支持的问题。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，按照约定向被告支付购房首付款303177元。在《商品房买卖合同》被解除的前提下，原告要求被告返还其首付款303177元符合法律规定，本院依法予以支持。本案中，原告要求被告以首付款303177元为基数从2018年4月14日起，按照按中国人民银行同期贷款利率计算至该首付款实际还清之日期间的利息的诉求，因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布同类同期贷款基准利率，因此之后应当按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率(LPR)的标准计算。据此，原告应获得的资金占用费为：被告以首付款303177元为基数2019年8月19日之前按照中国人民银行同类同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准计算，向原告支付2018年4月14日至该首付款实际付清之日期间的资金占用费。

　　四、关于原告要求被告返还其向第三人支付的贷款本息问题。本案中，原告在《个人购房担保借款合同》签订后，按照约定向第三人偿还贷款本息，现《个人购房担保借款合同》因被告的违约行为被解除。因此，原告要求被告返还《个人购房担保借款合同》项下原告已支付第三人本金及利息(以判决生效时当月第三人出具的交易明细的金额为准)的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。

　　五、关于原告要求被告向第三人支付该《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款本金、利息、罚息问题。本案中，因被告的违约行为导致《个人购房担保借款合同》解除，但第三人已按照该合同的约定履行了放款义务，在合同解除的前提下，原告已无须承担《个人购房担保借款合同》项下剩余的借款本金、利息、罚息等责任。据此，对原否应当支持的问题。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，按照约定向被告支付购房首付款303177元。在《商品房买卖合同》被解除的前提下，原告要求被告返还其首付款303177元符合法律规定，本院依法予以支持。本案中，原告要求被告以首付款303177元为基数从2018年4月14日起，按照按中国人民银行同期贷款利率计算至该首付款实际还清之日期间的利息的诉求，因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布同类同期贷款基准利率，因此之后应当按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率(LPR)的标准计算。据此，原告应获得的资金占用费为：被告以首付款303177元为基数2019年8月19日之前按照中国人民银行同类同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准计算，向原告支付2018年4月14日至该首付款实际付清之日期间的资金占用费。

　　五、关于原告要求被告向第三人支付该《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款本金、利息、罚息问题。本案中，因被告的违约行为导致《个人购房担保借款合同》解除，但第三人已按照该合同的约定履行了放款义务，在合同解除的前提下，原告已无须承担《个人购房担保借款合同》项下剩余的借款本金、利息、罚息等责任。据此，对原告要求被告支付第三人《个人购房担保借款合同》项下剩余的借款本金、利息、罚息等费用的诉讼请求，本院依法予以支持。

　　六、关于原告的解除权是否逾期问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。由于该解释是针对民法典第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作的解释，一年内行使解除权的规定仅限于构成迟延履行违约行为的情形，不适用于违约程度已达到合同目的不能实现的情况。故被告的辩解不予采纳。

　　据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第(四)项、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条之的规定，判决如下：

　　一、解除原告韦XX与被告惠水XX公司于2018年4月14日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201XXXX0963);

　　二、解除原告韦XX与第三人中国XX、被告惠水XX公司签订的《个人购房担保借款合同》(编号B：[住]字[工]行[惠水]支行[2018]年[043]号);

　　三、被告惠水XX公司于判决生效之日起三十日内向原告韦XX退还首期购房款303177元，以首付款303177元为基数2019年8月19日之前按照中国人民银行同类同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准向原告支付2018年4月14日至该首付款实际付清之日期间的资金占用费。

　　四、被告惠水XX公司于判决生效之日起三十日内支付原告韦XX《个人购房担保借款合同(编号B：[住]字[工]行[惠水]支行[2018]年[043]号)》项下贷款发生之日起至判决生效之日止已偿还给第三人中国XX的贷款本息(以第三人中国XX于判决生效当月出具的还款明细清单为准);

　　五、被告惠水XX公司于判决生效之日起三十日内向第三人中国XX支付《个人购房担保借款合同》(编号B：[住]字[工]行[惠水]支行[2018]年[043]号)项下截止判决生效之日剩余的贷款本金、利息、罚息(以第三人中国XX于判决生效当月出具的明细清单为准);

　　六、驳回原告韦XX的其余诉讼请求。

　　如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费8894元，减半收取4447元、保全申请费3067元，合计7514元，由被告惠水XX公司承担。

　　如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。

　　本法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行义务，逾期未履行的，权利人可在法律文书确定的履行期限届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。本案进入执行程序的，本内容即为执行通知，负有履行义务的当事人应当向人民法院报告财产状况，且不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为，执行过程中人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　审判员石培庆

　　二零二三年一月十二日

　　书记员刘X