郭XX与黄X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）郭XX，男，1964年12月13日出生。

委托代理人许大方，北京XX律师。

委托代理人王XX，北京XX律师。

被上诉人（原审被告）黄X，女，1971年11月3日出生。

上诉人郭XX因与被上诉人黄X房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第01960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2014年12月，郭XX起诉至原审法院称：我与黄X于2013年9月1日签订了《房屋租赁合同》，我向黄X出租位于北京市通州区×镇×村一栋三层框架结构一层部分（左起3号）房屋，面积为160平方米。租期5年，自2013年9月11日至2018年9月10日止，装修期自2013年9月1日至2013年9月11日。年度租金共计88000元，租金每年递增5%。签订合同交纳租金押金，支付方式为半年付。黄X承租上述房屋后，仅支付了第一年度的租金，黄X应于2014年9月11日交纳第二年度上半年的租金46200元（包括递增2200元）。上述租金虽经我多次催讨，但黄X拒不交纳。现要求黄X支付我房屋租金46200元，并承担本案诉讼费。

黄X在原审法院辩称：我不欠郭XX的钱，钱已经交完了，我有郭XX给我打的收据。

原审法院经审理认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。依据已经查明的事实，郭XX已于2014年10月将其自管×处租赁的房屋转手王X，黄X亦于2014年10月将其自郭XX处租赁的房屋转让王X，黄X2014年10月后已未使用租赁房屋，故郭XX要求黄X支付2014年10月后租金的诉讼请求依据不足，法院不予支持。关于2014年9月11日至2014年10月期间，黄X未搬离期间的租金，因黄X提供证据及证人证言证明已支付过上述期间的租金，且郭XX提供的证明显示王X已退还黄X2014年9月1日后剩余租金，故法院有理由依据上述情况认定黄X、郭XX及王X三方已就2014年9月11日至2014年10月黄X未搬离期间的租金问题协商处理完毕。因此，郭XX要求黄X支付2014年9月11日至2015年3月11日期间租金的诉讼请求依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2015年3月作出判决：驳回郭XX的诉讼请求。

原审法院判决后，郭XX不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判支持其原审诉讼请求。事实及理由为：原审依据黄X提交的署名为郝X的收条及颜×的证人证言，认定黄X已向郭XX交纳2014年9月11日至10月份未搬离租赁房屋期间的租金24000元是错误的；基于郭XX提交的王X出具的证明，原审法院作出郭XX、黄X、王X已就2014年9月11日至2014年10月期间黄X未搬离期间的租金问题协商处理完毕的认定，亦是错误的。黄X同意原判。

本院经审理查明：2012年10月10日，郭XX与管×签订《房屋租赁合同》，约定郭XX向管×租赁×号部分私有房屋及门脸房。2013年9月1日，郭XX（甲方）与黄X（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定甲方向乙方出租位于北京市通州区×镇×村一栋二层改造三层框架结构一层部分（左起3号）面积为160平方米，一层面积为计租面积即按建筑面积承租。乙方承租楼房用做饭馆项目经营，不准转租转让，其它非甲方书面同意不得改变楼房用途。擅自改变经营用途乙方应承担违约责任，同时甲方有权单方面终止合同并收回房屋。本合同期限为5年，时间自2013年9月11日至2018年9月10日止，在本合同期满前3个月，如乙方与甲方协商同意续租合同，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。自2013年9月1日至2013年9月11日止，为装修期限。合同租金标准及交纳方式约定，合同签订之日起乙方向甲方交纳租房押金7000元（为违约金）。房屋租金88000元，每年有当年租金5%递增。除租金以外，乙方在租赁期间产生的其他费用（水、电、卫生费等）由自己承担，乙方在租赁期间不得违法经营，自负盈亏，按时向甲方交纳租金，搞好卫生环境，注意防火、防盗、服从甲方和有关部门的管理。合同违约责任约定：1.在本合同有效期间内，甲乙双方经协商一致可以提前终止合同，互不承担违约的责任。2.本合同因租赁期结束或因乙方违约致使合同提前终止，乙方应在合同终止之日前清场，并于合同终止之日将房屋及不可移动的租赁物以正常运行状态下退还给甲方。合同拆迁及争议解决约定：1.乙方在经营期间如遇到拆迁或不可抗拒的因素，甲方须退还乙方已交剩余租金。2.因本合同引起或本合同有关的任何争议双方应友好协商解决。协商不成时任何一方可向法定地址所在地的人民法院提出诉讼并按法院判决结果执行。合同同时约定，室内装修在合同期内补偿归乙方所有，甲乙双方各自办理财产保险，互不承担任何形式之风险责任。本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，双方签字盖章生效。合同签订后，双方开始按约履行。黄X向郭XX支付房屋租金，郭XX将房屋交付黄X使用，黄X承租房屋后经营×饭馆。2014年10月，郭XX将上述房屋全部转手王X，由王X直接与管×签订租赁合同，黄X亦将自己自郭XX处承租的房屋转让给王X。

庭审中，郭XX诉称其与王X已说明，上半年的房租应由郭XX收取，下半年的房租由王X收取。黄X未支付自2014年9月11日至2015年3月11日上半年的租金，故要求黄X支付。就此，郭XX提交了对王X的律师调查笔录及王X出具的证明，律师调查笔录载明：王X答：“我和郭XX商量过了，黄X原承租的郭XX的上述‘该租赁房屋’2014年9月1日至2015年3月30日期间的租金由郭XX向黄X收取，以后的租金由我向黄X收取。”许大方问：“黄X是什么时间向你转让‘该租赁房屋’的？你退黄X多少钱？”王X答：“不方便告诉你，法官来了我可以告诉他，还是告诉你吧，5万元转让费，4万多租金已退还。”证明载明：“今位于北京市通州区×镇×一栋二层改造三层框架结构一层部分（左起3号）面积160平方米×馆转让给王X，一次性付给×馆老板黄X的弟弟转让费5万元，退还（2014年9月1日-2015年3月30日）剩余房租。”黄X对郭XX的主张不予认可，对证明的真实性认可，对律师调查笔录不认可。黄X称其已向郭XX支付房屋租金24000元，因郭XX欠郝X押金，经三方协商，由黄X向郝X支付上述租金，以抵扣郭XX所欠郝X之押金；王X共退还黄X7.1万元，其中含50000元转让费，7000元押金、14000元房租。就此，黄X提交2014年10月22由郝X为其出具的收据一份，该收据载明：“今共收×房租贰万肆千元整，交来顶楼上公寓押金”。并申请证人颜×、郝X出庭作证，证明其从郭XX处承租房屋用于合伙经营，黄X所述真实。郭XX对此均不予认可。

上述事实，有《房屋租赁合同》、证明、律师调查笔录、收据及当事人陈述等在案佐证。

本院认为：根据查明的事实，2014年10月，郭XX将其承租的房屋全部转手予王X，由王X直接与管×签订租赁合同，黄X亦将其自郭XX处承租的房屋转让给王X。黄X此后未再使用承租房屋，郭XX无权要求其支付2014年10月之后的租金。

关于2014年9月11日至2014年10月期间的租金。黄X称其已向郭XX支付房屋租金24000元，因郭XX欠郝X押金，经三方协商，由黄X直接向郝X支付上述租金，以抵扣郭XX所欠郝X之押金。就此，黄X提交由郝X为其出具的收据，并申请证人颜×、郝X到庭作证。郭XX对此虽予以否认，但未提供证据加以反驳。结合收据及证人证言内容，本院对黄X所述予以采信。按照双方约定的房屋租金标准，黄X给付郭XX的24000元，足以支付其2014年9月11日至2014年10月期间使用房屋的租金。郭XX称王X多退黄X租金，然此系王X与黄X之间的法律关系，退款多少无涉郭XX之权益，郭XX无权就此向黄X主张权利。故，本院对郭XX的上诉请求不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费案件受理费478元，由郭XX负担（已交纳）。二审案件受理费956元，由郭XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　吴XX审判员万XX审判员贾旭

书记员　仵XX