北京XX公司与耿XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告北京XX公司，住所地北京市丰台区XX。

法定代表人张XX，董事长。

委托代理人王志强，北京市XX律师。

委托代理人杨X，男，1984年3月2日出生。

被告耿XX，女，1955年2月11日出生。

原告北京XX公司与被告耿XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京XX公司的委托代理人王志强、杨X，被告耿XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告北京XX公司诉称：原告为北京市丰台区万泉寺南XX房屋、附属物所有权人。被告承租了北京市丰台区万泉寺南XX3门402号房屋。被告在承租该房屋期间，拒绝向原告交纳自2004年7月1日至2013年12月31日的房屋租金及垃圾清运费。故我方起诉要求被告支付2004年7月1日至2013年12月31日的房屋租金20687.58元、同期垃圾清运费228元，及违约金2091.56元，并承担本案诉讼费用。

被告耿XX辩称：我从94年搬入后房屋就漏水，我去找兴隆XX他们也不管。我于2009年对房屋进行第三次装修，今年6月份又漏水了。而且2000年我去交房租的时候兴隆XX是按照每月85.5元收取的，不认可原告所述房租标准。我同意交纳垃圾清运费，不同意交租金及违约金。

经审理查明：2000年，被告与北京市XX公司签订《公有住宅租赁合同》，约定被告自北京市XX公司处租赁北京市丰台区万泉寺南XX房屋（以下简称402号房屋），该房屋使用面积为59.5平方米，自2000年4月1日起该房屋的租金为每月181.47元。2001年3月26日，北京市XX公司更名为北京XX公司。自2004年7月起，被告以房屋漏水为由未交纳租金。庭审中，被告表示同意交纳垃圾清运费，但不同意交纳房屋租金及违约金。经本院现场勘验，402号房屋客厅北侧墙面有明显鼓包现象。

另查，2014年5月12日，北京XX公司与北京市万胜全物业管理中心出具《关于万泉寺南XX整体移交的说明》，写明："我公司原系北京市丰台区XX房屋的管理人，并由北京市万胜全物业管理中心为小区提供物业服务。根据北京市丰台区人民政府丰重办会（2008）8号文件精神，北京XX公司被确定为万泉寺南XX土地使用权人，地上房屋亦归北京XX公司所有。2013年7月，我公司及万胜全物业管理中心向北京XX公司移交了万泉寺南XX内所有房屋。万泉寺南XX居民原欠我公司及万胜全物业管理中心的所有费用，均由北京XX公司追偿。"

上述事实，有房屋租赁合同、关于万泉寺南XX整体移交的说明、丰重办会（2008）8号文件、勘验笔录、照片及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为，北京XX公司和被告签订的公有住宅租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。北京XX公司应保证被告对房屋的正常使用，被告应按照合同约定支付租金。原告未尽修缮义务，造成被告房屋墙面破损，房屋租金应适当减免，具体减免数额由本院予以酌定。现北京XX公司表示万泉寺南XX居民原欠的所有费用，均由原告负责追偿，故被告应向原告支付房屋租金。鉴于被告系因居住的房屋漏水拒绝交纳房屋租金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付垃圾清运费228元，被告表示同意支付，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告耿XX于本判决生效之日起七日内支付原告北京XX公司自二○○四年七月一日至二○一三年十二月三十一日期间的房屋租金一万四千四百八十一元三角及垃圾清运费二百二十八元。

二、驳回原告北京XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百八十八元，由原告北京XX公司负担七十三元（已交纳），由被告耿XX负担一百一十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　张倩

书　记　员　　李洋