北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会与张XX农村土地承包合同纠纷一案

负责人王X，村委会主任。

委托代理人李XX，北京XX律师。

被告张XX，男，1956年3月14日出生，汉族，无业，住**

委托代理人王亚兵，北京市XX律师。

原告北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会（以下简称：前辛庄村委会）与被告张XX农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员朱XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告前辛庄村委会委托代理人李XX，被告张XX的委托代理人王亚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告前辛庄村委会诉称：1999年7月1日，原告前辛庄村委会与被告张XX签订了土地租赁协议，原告前辛庄村委会将位于前辛庄二节地的100亩土地租赁给被告张XX，租期为1999年7月1日至2001年7月1日。2000年12月5日双方签订土地续租协议书，租期自2003年7月1日至2033年6月30日，前十年每年每亩租金300元。被告张XX租赁土地后，本应当进行农业种植，但其改变土地用途，在地上建了房屋，并将房屋对外出租牟利，被告张XX所建房屋没有办理任何审批手续，同时被告张XX还私自将部分土地转租给他人。同时被告张XX并非前辛庄村的村民，被告张XX签订的《土地续租协议书》应当事先经前辛庄村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报黄村镇人民政府批准，由于双方之间的《土地续租协议书》至今没有上述手续，故应依法认定无效。同时双方签订的协议约定的租金是每年每亩300元，明显与当前的社会经济发展水平不相适应，明显违背了公平原则。2011年以来，原告前辛庄村委会多次找被告张XX要求提高土地租金，并按政府要求重新签订合同，但均遭拒绝。故原告前辛庄村委会诉至法院，请求判令：1、确认原告前辛庄村委会与被告张XX于2000年12月25日签订的土地续租协议书无效；2、本案诉讼费由被告张XX承担。

原告前辛庄村委会向本院提交以下证据予以证明：土地租赁协议、土地续租协议书、北京市大兴区黄村镇委员会文件（京兴黄发【2011】21号）、照片等。

被告张XX辩称：双方之间签订的合同不是无效的。第一，被告张XX并未改变土地的用途，土地的性质是耕地，被告张XX始终在该土地上进行农业生产。第二，原告前辛庄村委会与被告张XX1999年签订协议时是经过村民代表大会三分之二以上村民代表同意的，所以程序是合法的。第三，2006年1月被告张XX已将土地转包给北京XX公司（以下简称：富XX公司）。第四，原告前辛庄村委会主张租金约定过低与合同效力无关，且合同解除有除斥期间，应在一年内提出。

被告张XX向本院提交以下证据予以证明：土地合同（转包）。

经本院庭审质证及审查核实，被告张XX对原告前辛庄村委会提交的土地租赁协议、土地续租协议书、北京市大兴区黄村镇委员会文件（京兴黄发【2011】21号）、照片的真实性予以认可，原告前辛庄村委会对被告张XX提交的土地合同（转包）的真实性无异议，本院对前述证据的真实性予以确认。

本院根据上述认证查明：1999年7月1日，原告前辛庄村委会与被告张XX签订一份《土地租赁协议》，约定原告前辛庄村委会将本村二节地100亩地租给被告张XX经营，使用种植花卉、草坪；租赁期限自1999年7月1日至2001年7月1日，2001年7月1日至2003年7月1日为100亩，费用不变；租赁费用每年每亩200元。

2000年12月25日，原告前辛庄村委会与被告张XX签订《土地续租协议书》，该协议书记载由于被告张XX种植一年草坪后，双方合作良好，故经协商，将原来的租用期1999年7月1日至2003年7月1日止再增加30年租期，以逐步建立观光农场，约定如下：租赁的土地为甲方村南二节地，北至横道边，西至南北道边，东至33.75亩西边线，北边东西长149米，南边东西长149米，西边南北长446米，东边南北长450米，面积共计100亩；续租期限为2003年7月1日至2033年6月30日止；租金交付方式为：2003年7月1日前履行原租金，2003年7月1日至2013年7月1日年亩租金为300元，2013年7月1日至2023年7月1日年亩租金为350元，2023年7月1日至2033年6月30日年亩租金为400元，付款方式为每年一交，即每年7月底之前付清下年租金；原告前辛庄村委会拥有土地所有权，被告张XX拥有土地使用权，经营权和管理收益权，应遵守国家的法律来使用土地，有权根据需要修建围墙房屋、圈舍、大棚、道路等必要安全有关设施，在租期有权与第三方开展合作。

2006年1月18日，被告张XX与富XX公司签订一份土地合同（转包），合同约定被告张XX将其承包的原告前辛庄村委会包括前述《土地续租协议书》约定的100亩土地在内的133.7亩地转包给富XX公司。合同约定转包期限为，被告张XX2000年12月25日与原告前辛庄村委会租赁的100亩土地转包期限为2006年12月28日至2033年6月30日，另33.7亩土地转包期限为2006年12月28日至2020年12月31日；转包费为XXX元，其中被告张XX已租赁给北京XX公司与张XX的30亩土地，由富XX公司与其重新签订租赁协议；被告张XX与原告前辛庄村委会签订的合同费用由被告张XX按合同要求按时支付。

庭审中，原告前辛庄村委会向本院提交的照片记载该土地上已有大量建筑物。

另查明，被告张XX并非前辛庄村村民。原告前辛庄村委会称双方签订协议时并未经村民代表大会三分之二以上代表同意。被告张XX主张其与原告前辛庄村委会签订土地租赁协议时经过村民代表大会三分之二以上代表同意，但其并未提交证据予以证明。

上述事实，有双方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告张XX承包前辛庄村集体土地，其并非前辛庄村本村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第十五条第二款的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。被告张XX承包土地未经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也未取得黄村镇人民政府的批准。且被告张XX承包土地性质为耕地，其承包土地后将土地转包给富XX公司，在该土地上建大量的建筑物，改变土地用途。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，原告前辛庄村委会与被告张XX签订的《土地续租协议书》应为无效协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第十五条第二款、第三十一条之规定，判决如下：

确认原告北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会与被告张XX于二O??年十二月二十五日签订的《土地续租协议书》无效。

案件受理费三十五元，由被告张XX负担（于本判决生效之日其七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市中级人民法院（因我市中级人民法院从二O一三年八月二十一日起进行管辖调整，不服本裁判的，二O一三年八月二十日以前，可向北京市第一中级人民法院提出上诉；二O一三年八月二十一日以后，可向北京市第二中级人民法院提出上诉）。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员   朱XX

书  记  员   周XX