房屋买卖合同纠纷

    河北省邯郸市中级人民法院

    民事判决书

    (2022)冀XX民终2XXX号

    上诉人(原审原告、反诉被告):吴XX，女，1966年X月XX日出生，汉族，住邯郸市丛台区XXX。

    委托诉讼代理人:陈X，河北XX律师事务所律师。

    被上诉人(原审被告、反诉原告):李XX，男，1965年X月XX日出生，汉族，住箭岭XXX。

    委托诉讼代理人:施少川，河北XX律师。

    被上诉人(原审被告、反诉第三人):赵XX，男，1962年XX月XX日出生，汉族，住邯郸市丛台区XXX。

    上诉人吴XX因与被上诉人李XX、赵XX房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院(2021)冀0XXX民初XXX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴XX上诉请求:1、撤销一审判决第五、六项;2、改判吴XX不赔偿李XX损失48XXX8.4元、评估费7XX7.6元，共计4XX816元;3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:

    1、吴XX不是房屋转让合同的相对方，合同无效系李XX、赵XX的原因造成，合同上吴XX签字是赵XX代签的，吴XX对合同无效的后果不存在过错，不应承担赔偿损失的责任;2、一审判决责任承担比例错误。李XX、赵XX在买卖房屋时均存在故意或重大过错，合同无效应由两人各承担50%责任，吴XX无过错，不应承担损失;3、一审依据的证据不具有合法性。一审依据邯郸矿区采煤区综合治理办公室出具的《证明》认定房屋面积为1XX.67平方米错误，该机构无权认定房屋面积;河北XXX房地产评估经济有限公司出具的《房地产评估报告》不具有合法性，一审不应采信该报告。

    李XX答辩称:1、吴XX对赵XX出售案涉房屋是知情的，若无吴XX同意和协助，李XX不可能取得案涉房屋得所有手续并成功入住，且吴XX8年没有提出异议，应视为同意出售案涉房屋;2、一审判决责任承担比例合理，吴XX、赵XX为双职工，而李XX为农民，受教育水平低，购买案涉房屋时，二人承诺可以办理房产证才购买的，现八年时间过去了，房价涨了，李XX无力再用相同的资金去购买房屋，同时案涉房屋已经可以办理房产证，也可以过户，吴XX此时索要案涉房屋，违背诚实信用原则，一审判决虽不能弥补李XX损失，但判决结果合情合理;3、一审判决依据的证据合法，邯郸矿区采煤沉陷区综合治理办公室出具得房屋面积1XX.67平方米，该数据由邯郸矿区采煤沉陷区综合治理办公室向不动产登记中心和房管局移送，数据真实可信;关于《房地产评估报告》，机构选定由双方在一审法院组织下共同选择，具有合法性。综上，吴XX的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。

    赵XX未发表答辩意见。

    吴XX向一审法院起诉请求:1、确认被告赵XX和被告李XX签订的房屋转让协议书无效;2、被告李XX返还XXX室房产;3、本案诉讼费由被告承担。

    李XX向一审法院反诉请求:1、解除吴XX、赵XX与李XX之间签订的《房屋转让协议书》;2、吴XX、赵XX支付

    李XX涉案房屋的现市场价值(以鉴定为准);3、吴XX、赵

    忠义支付因其违约责任导致李XX的损失1XX,687元(装修费9X,X87元、补偿费X万元);4、本案诉讼费由吴XX、赵XX负担。

    一审法院认定事实:吴XX与赵XX系夫妻关系。2012年X月X日，吴XX、赵XX(甲方)与李XX(乙方)签订《房屋转让协议书》一份，约定:甲方将本单位沉陷房2X,000元的占号款出售给乙方，面积、房产位置均以摇号确定;以后该房产购房款全部由以甲方名义直接向甲方单位缴付(房款根据单位定价)，缴款收据由乙方保存。此房产的相关资料甲方均交给乙方保存，将来甲方应无条件积极配合乙方办理房产过户手续，所产生的有关税费由乙方全部负担;乙方在2012年X月X日前将号款一次性给付甲方，甲方收到乙方款项后，即放弃对此房产的占用权利;协议签订后，如遇日后房价上涨，甲方不得反悔，如甲方反悔，除双倍返还乙方号款之外，乙方已经支付的房款甲方也要双倍返还。原、被告均认可该协议上“吴XX”的签名系赵XX代签。同日，李XX支付赵XX房号款2X,000元。2015年X月XX日，李XX以吴XX的名义交纳购

    房款，邯郸矿业集团义井王凤社区管理中心出具的《邯郸矿区采煤沉陷区综合治理办公室个人配套资金专用收据》载明:交款人吴XX，箭岭小区XXX，面积1XX.71㎡，单价2,XX0元，金额2XX,710元。2015年XX月XX日，邯郸矿区采煤沉陷区综合治理办公室发放《邯郸矿区采煤沉陷区动迁安置卡》。后李XX又以吴XX名义办理了房屋装修、车位租赁手续。交房后，李XX入住涉案房屋至今。2021年XX月XX日，邯郸矿区采煤沉陷区综合治理办公室出具《证明》，证实涉案房屋实际面积为1XX.67平方米。本案在审理过程中，李XX于2021年X月XX日向本院提交《房屋价值评估申请书》，

    申请对涉案房屋价格进行评估。本院依法委托河北XXX房地产评估经纪有限公司对涉案房屋价格进行评估，该公司出具冀新房(2021)(XX)字第0XX号《房地产估价报告》《关于冀新房(2021)(XX)字第0XX号房地产估价报告结果的说明》，鉴定结论为:“1、按照建筑面积为1XX.67平方米，房地产价值为8XX,258元。其中房地产价值8XX,178元(不含装修部分)，装修部分价值5X.080元;2、按照建筑面积为1XX.71平方米，房地产价值为8XX,407元。其中房地产价值7XX,327元(不含装修部分)，装修部分价值5X,080元;3、室内装修价值仅包括室内装修部分价值，不包括室内家具、家电等可移动物品价值。”李XX支付鉴定费9,XX2元。吴XX对上述鉴定结论提出异议，认为房产面积未经权力部门出具证明，缺乏评估的基础，对同一房产作出两个价格的认定，鉴定缺乏合理性及准确性。涉案房产为福利房，按商品房的价格评估不具有参考价值。装修已经使用，应当产生折旧费。一审庭审过程中，吴XX称“大概过了一年左右，知道卖房子的事”，赵XX也称，2013年春节前给吴XX说了卖房的事。

    一审另查明，吴XX提交的《中共冀中能源邯郸矿业集团有限公司纪委关于严格禁止买卖“两区”安置住房的通知》(邯矿纪字[2010]7号)，该文件中规定:“两区改造房只能办理本人的房产证，并由社区统一保管，任何人不准倒卖房号，不准私自租赁或转让。”涉案房屋属上述文件规范之范围。

    一审再查明，李XX提交的李XX《不动产权证书》显示，复兴区XXX，其国有建设用地使用权取得方式为划拨，房屋所有权性质为安置房。涉案房屋与上述房屋位于同一小区。

    一审法院认为，本案的争议焦点为:一、案涉《房屋转让协议书》的效力及后果，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。案涉房屋系采煤沉陷区居民住房安置性质，其国有建设用地使用权的取得方式为划拨。土地使用权未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，本案原、被告签订《房屋转让协议书》时，违反了法律、行政法规中的强制性规定，应认定无效。对吴XX主张《房屋转让协议书》无效的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。无效的合同自始对合同当事人不产生约束力，亦不涉及合同解除问题，对被告主张解除合同的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。二、双方如何负担违约责任，案涉房屋系吴XX、赵XX的夫妻共同财产，吴XX于2013年即知道赵XX出卖涉案房产

    的事实，并给李XX送过本人身份证复印件，表明其于2013年即知道赵XX处置夫妻共同财产的事实，期间八年时间未提出异议，视为对赵XX处置夫妻财产行为的追认，应和赵XX共

    同承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规

    定:“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为

    人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所

    受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”，案涉《房屋转让协议书》被确认无效后，李XX应返还吴XX案涉房屋，吴XX、赵XX应返还李XX房号款2X,000元及购房款2XX,710元。因涉案房产现并未取得房屋所有权证，邯郸矿区采煤沉陷区综合治理办公室目前负责涉案小区管理工作，其出具《证明》证实涉案房屋实际面积为1XX.67平方米，予以采信。河北XXX房地产评估经纪有限公司及评估人员具备相应资质，评估程序合法，评估结果合理，本院对该公司出具的《房地产估价报告》予以采信，即案涉房屋现价格为8XX,258元，对该事实予以确定。上述合同无效情况下，房屋相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，应综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，合理分配或分担，避免一方因无效而获益，也应避免不诚实信用反而受益，综合考虑案涉房屋性质及双方当事人对其认知程度，结合诚实信用原则，吴XX、赵XX作为出卖人明知所售房屋系采煤沉陷区居民住房安置性质并向李XX出售，存在较大过错，李XX作为购房人未对房屋性质尽审慎审查义务，故均对案涉《房屋转让协议书》无效亦存在过错，吴XX、赵XX承担80%责任、李XX承担20%责任为宜。涉案房屋经评估现价值为8XX,258元，扣除原房款2XX,710元，增值部分6XX,548元，吴XX、赵XX赔偿李XX80%的损失即4XX,238.4元。因本案支出的评估费9,XX2元，亦应当按照导致合同无效的过错程度进行分担，由吴XX、赵XX负担80%即7,XX7.6元。李XX已在其损失范围内获得足额赔偿，其再要求吴XX、赵XX赔偿装修费9X,687元、补偿费X万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

    一审法院判决:一、被告(反诉原告)李XX与被告(反诉第三人)赵XX签订的《房屋转让协议书》无效;二、被告(反诉原告)李XX于本判决生效之日起三十日内返还原告(反诉被告)吴XX、被告(反诉第三人)赵XX邯郸市复兴区XXX房产;三、原告(反诉被告)吴XX、被告(反诉第三人)赵XX于本判决生效之日起三十日内返还被告(反诉原告)李XX房号款2X,000元;四、原告(反诉被告)吴XX、被告(反诉第三人)赵XX于本判决生效之日起三十日内返还被告(反诉原告)李XX购房款2XX,710元;五、原告(反诉被告)吴XX、被告(反诉第三人)赵XX于本判决生效之日起三十日内赔偿被告(反诉原告)李XX损失4XX,238.4元;六、原告(反诉被告)吴XX、被告(反诉第三人)赵XX于本判决生效之日起三十日内支付被告(反诉原告)李XX评估费7,XX7.6元;七、驳回被告(反诉原告)李XX的其他反诉诉讼请求。

    一审案件受理费减半收取计50元，由被告李XX(反诉原告)负担。反诉案件受理费减半收取计6,XX4元，由被告李XX(反诉原告)负担1.X53元，原告(反诉被告)吴XX、被告(反诉第三人)赵XX负担5.X21元。

    本院二审期间，当事人没有提交新证据。

    经本院二审审理查明的事实与一审判决查明事实一致，本院予以确认。

    本院认为，本案争议焦点有:一、吴XX是否应承担责任;二、一审判决认定案涉房屋价格是否正确;三、一审判决分担责任比例是否合理。

    关于第一个争议焦点，案涉《房屋转让协议书》于2012年X月X日签订，一审庭审过程中，吴XX称“大概过了一年左右，知道卖房子的事”，赵XX也称，2013年春节前给吴XX说了卖房的事，表明吴XX于2013年即知道赵XX处置夫妻共同财产的事实，期间八年时间未提出异议，应视为对赵XX处置夫妻财产行为的追认，其应和赵XX共同承担违约责任。

    关于第二个争议焦点，邯郸矿区采煤沉陷区综合治理办公室个人配套资金专用收据显示，李XX于2015年X月XX日按总面积1XX.71平方米缴纳案涉房款，虽邯郸矿区采煤沉陷区综合治理办公室于2021年XX月XX日出具证明显示案涉房产实际

    面积为1XX.67平方米，但李XX、吴XX、赵XX均未补交剩

    余房款，超出部分的价值本案不宜处理，故案涉房产应以1XX.71平方米计算。根据河北XXX房地产评估经济有限公司出具的《房地产评估报告》，案涉房产按照建筑面积1XX.71平方米，房地产价值为8XX,407元(含装修价值)，扣除原房款2XX,710元，增值部分5XX,697元。

    关于第三个争议焦点，吴XX提交的《中共冀中能源邯郸矿业集团有限公司纪委关于严格禁止买卖“两区”安置住房的通知》(邯矿纪字[20XX]X号)，该文件中规定:“两区改造房只能办理本人的房产证，并由社区统一保管，任何人不准倒卖房号，不准私自租赁或转让。”吴XX、赵XX均为该单位职工，签订案涉《房屋转让协议书》时应对此通知知情。案涉《房屋转让协议书》无效后，一审法院综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为、案涉房屋性质、双方当事人的认知程度，并结合诚实信用原则，判决吴XX、赵XX承担80%责任、李XX承担20%责任并无不妥。

    综上所述，吴XX的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一、二项规定，判决如下:

    一、维持河北省邯郸市复兴区人民法院(2021)冀04XX民初4XX号民事判决第一、第二、第三、第四、第六、第七项;

    二、变更河北省邯郸市复兴区人民法院(2021)冀04XX民

    初4XX号民事判决第五项为:吴XX、赵XX于本判决生效之日起三十日内赔偿李XX损失4XX,757.6(584697x80%=4XX,757.6)元。

    一审案件受理费减半收取计X0元，由李XX负担。一审反诉案件受理费减半收取计6,XX4元，由李XX负担1.X53元，吴XX、赵XX负担5,XX1元。二审案件受理费8,XX2元，由吴XX、赵XX负担8XX0元，由李XX负担3X2元。

    本判决为终审判决。

    审判长菜梁XX审判员武XX

    本件与原本核对无异

    法官助理苏X

    书记员高X