李X与陈XX房屋租赁合同纠纷民事判决书

上诉人（原审被告）李X。

委托代理人欧阳爱香，湖南XX律师。

被上诉人（原审原告）陈XX。

上诉人李X因与被上诉人陈XX房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院于二○一五年四月七日作出的（2015）双民初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人李X的委托代理人欧阳爱香与被上诉人陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，陈XX在邵阳市双清区有一间门面，2011年3月3日，陈XX和廖XX与李X签订该门面《租赁合同》，合同约定：1、租赁期限为4年，自2011年3月5日至2015年3月5日止。2、租金及付款方式：第一年每月租金为1800元整，按季度交纳，签订合同时付清第一季度租金，每一季度满前15日内付清第二季度租金，每年租金在原租金价增涨不低于10％（第一年租金1800元，即第二年2200元，第三年2420元，第四年2660元），以后依此类推，如物价及周围门市租金涨幅超过l0%将随之增加。3、承租方需交纳押金1000元整，租赁期满出租方应及时退还。……7、租赁期间内，未经出租方同意，承租方不得转让该门面。……现租赁期已到，但李X迟迟未交2015年2月份的租金并想强行将该门面转让，陈XX催告李X腾空门面未果，遂酿成本案纠纷。另查明，《租赁合同》出租方廖XX并不是诉争门面所有人，而是为方便门面管理的委托人，不是本案合格当事人。李X提交的《租赁合同》中租赁日期有明显的涂改，经核对原件，该《租赁合同》系李X一方涂改。

原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。座落于邵阳市双清区门面系陈XX所有，2011年3月3日，陈XX与李X签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。陈XX请求李X腾空并返还案涉门面及支付李X因实际使用该门面应承担的租金的诉请具有事实与法律依据，予以支持。李X虽然已经向陈XX交纳了押金1000元，但李X在合同到期后既没有与陈XX达成续租协议也没有交纳租金，继续占有使用案涉门面，属无效租赁，违反法律规定，李X应承担相应的民事法律责任。陈XX提出要求李X承担其他经济损失及精神赔偿费的诉请，部分符合法律规定，部分予以支持。李X提出《租赁合同》没有到期及门面转让费（转空费45000元）要求陈XX承担的辩解不符合本案事实和相关法律规定，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决：（一）李X在判决生效后10日内将邵阳市双清区门面腾空并交付给陈XX；（二）李X支付从2015年2月1日起至门面腾空交付时止的占用门面租金（每月2660元）给陈XX；（三）驳回陈XX其他诉讼请求。案件受理费525元，由李X承担。

李X上诉称，其提供的租赁合同书中合同起止时间是陈XX改动的，其接手该门面时向上一承租人交纳了4.5万元转让费，且原判程序违法。请求二审撤销原判，改判驳回陈XX的诉讼请求。

陈XX辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。

本院认为，陈XX与李X签订房屋租赁合同将座落于邵阳市双清区门面租赁给李X使用，该合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。合同到期后，李X既没有与陈XX达成续租协议也没有交纳租金，继续占有使用该门面，违反合同约定和法律规定，李X应当返还门面，并支付合同期满至门面腾空交付时止的门面占有使用费。李X上诉提出其提供的租赁合同书中合同起止时间是陈XX改动的，其接手该门面时向上一承租人交纳了4.5万元转让费的上诉理由，因其未提供充分有效的证据证实，该理由不能成立。综上，李X的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费524元，由李X负担。

本判决为终审判决。

（本页无正文）

审　判　长　　刘XX

审　判　员　　陈XX

审　判　员　　贺显平

代理书记员　　王静雯

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……