怎样评估二手房的折旧费

[律师回复] 房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
(1)建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。
(2)房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。
(3)使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。

[律师回复]
一、资产评估贬值与会计折旧的联系资产评估的贬值一般指被评估资产与选择为参照物的新资产在价值上的差别，即被评估资产的重置成本与被评估资产评估值的差。根据资产贬值的原因不同，大体可分为实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三类。会计折旧指在资产使用寿命内，运用一定的方法，考虑资产使用过程中的磨损、消耗等因素，将资产价值系统分配到成本费用中去的金额。由此可见，资产评估中的贬值与会计折旧都承认资产在使用过程中会发生价值损耗与转移，都是资产价值的抵减，即一种“负价值”，但都不伴随着现金的流出。资产成本通过两者的修正，将得到有关资产当时价值情况的更有意义的数据。资产的重置成本减去资产评估贬值，得到资产的评估价值；资产的原始成本减去累计折旧，得到资产的账面余额。在资产评估贬值与会计折旧的计算方法上，两者也存在共同点。资产实体性贬值确定的使用年限法，类似于会计上计提折旧使用的直线法，他们计算的原理是相同的。同时，在确定若干资产的贬值或折旧时，两者均可以选择综合或个别计量的方法。在资产评估中，可估算若干资产的综合总工作量或综合可使用年限，进而确定综合贬值率；同理，会计中也有估算若干资产综合折旧率的做法。另外，资产评估贬值的确定，要参考会计折旧的计提情况；会计折旧的计提有时也会用到考虑了评估贬值后的资产价值，有时会因资产评估贬值的变化引起的评估价值的变化来调整折旧的计提。
二、资产评估贬值与会计折旧的区别1．实质和目的不同。资产评估贬值是被评估资产的重置成本与评估基准日的价值的差，即估测的由各种原因造成的资产价值的贬值或损失，是资产的减价修正；通过这种减价修正来求得被评估资产在评估基准日的价值，这是一个计价过程。会计折旧实质上资产的原始成本或调整的其他投入价值在受益对象上的分摊，是一种费用的分配过程。其目的是资产的原始取得价值以折旧的形式转移，并通过摊销的形式收回，达到资本保全的目的。2．价值损耗因素不同。我们将资产价值损耗划分为有形损耗和无形损耗。有形损耗指资产由于使用磨损和自然损耗导致的资产物理性能的损耗或下降而引起的价值损失。无形损耗又可分为功能性损耗和经济性损耗。功能性损耗时由于技术进步一起的资产功能相对落后而造成的价值损失；经济性损耗是指由于外部环境变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。在资产评估贬值的估测中，同时考虑了有形损耗（实体性贬值）、功能性损耗和经济性损耗，即资产评估贬值包括了全部的价值损耗。会计折旧一般仅考虑有形损耗，对无形损耗很少考虑。我们计提折旧使用的直线法，认为资产价值在使用中的损耗是随时间均匀发生的，只考虑了有形损耗；而加速折旧法由于考虑了新工艺、新材料和新技术的采用而导致旧资产的能力不足、结构落后、功能短缺以及变动运营成本过高，即考虑了功能性贬值。但是，各种折旧方法都没有考虑经济性损耗。3．计算方法选择的灵活性不同。由于资产评估和会计核算分别遵循不同的准则规范、法律法规，他们在计算方法的选择上，又不同的限制。资产评估中，就贬值的估测，有各种不同的方法可供选择。在一次评估中可选择多种方法，各种方法的评估结果可相互对照；在对同一资产的多次评估中，可根据情况分别采用不同的方法评估贬值。在会计核算中，由于折旧方法一经选定，不能随意更改。很多企业的会计核算按照税法规定进行，其折旧方法的选定受到更大的限制。4.反映实际损耗的程度不同。如前所述，由于会计折旧考虑资产损耗因素不全面，并且折旧方法的选择具有稳定性，折旧年限的选择也受限制，故会计折旧往往不能准确反映资产真实价值。而资产评估结果要为资占交易价格的确定提供依据，因此要求其贬值能真实反映资产的实际损耗，从而准确确定评估值。5．当评估实体性贬值采用役龄比率法时，实体性贬值=（重置成本-预计残值）÷总使用年限×实际已使用年限；会计折旧采用直线法时，累计折旧=（资产原值-预计残值）÷预计使用年限×实际已使用年限。两者计算公式很相似，但其中仍有细节上的差异。
（
1）计算基数不同。资产评估上，各项贬值计算的基数是被评估资产在评估基准日的重置成本。评估基准日不同，其重置成本一般也不同。即同一被评估资产的贬值会随时间的变化而变化。会计折旧的基数为被评估资产的原始取得成本，即资产原值。资产的原值一经确定，以后折旧期间内均以此为基数计算折旧，不随时间变化。
（
2）年限的含义不同。评估实体性贬值计算的“总使用年限”是资产的经济寿命，它是一个相对变动的量，它受使用年限，维修保养及其设计、结构、质量的影响，并与市场状况、经济政策、法律法规有关。会计折旧上的“预计使用年限”，在考虑损耗的同时，也考虑财税政策、社会技术及生产力发展水平，并以同类资产在正常运转状况下的平均使用年限作为使用年限。另外，资产评估中使用的“实际已使用年限”指有效使用年限，即日历使用年限与资产的开工利用率的乘积；而会计上累计折旧计算中使用日历上的使用年限，也就是说，对一项不使用的资产也照提折旧。

[律师回复] 你好，法律上确实设计到车辆贬值的费用，但是司法实践中除非车辆特别新，购买时间短才能支持。具体起诉之后委托法院进行司法鉴定。

[律师回复] ;　　农村房屋拆迁补偿安置方式　　被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。　　补偿安置的时间界点：　　
1，征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定;　　
2，拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。　　
3，违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。　　
4，同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。　　房屋的补偿安置方式　　
1，被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置　　
(1)可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。　　
(2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。　　
(3)被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。　　
2，被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：　　
(1)对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：　　
(2)具备易地建房条件的区域，可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;　　
(3)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。　　
(4)不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。　　
3，拆迁房屋其他补偿项目：　　律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 陈旧性骨折很可能达不到评残标准，因为只有在工伤事故中导致旧伤加重，鉴定时按事实的致残结局为依据;若本次伤情轻于原有伤残，鉴定时则按本次伤情致残结局为依据。根据《劳动能力鉴定职工工伤与职业病致残等级》GB/T4.3对原有伤残及合并症的处理在劳动能力鉴定过程中，工伤或职业病后出现合并症，其致残等级的评定以鉴定时实际的致残结局为依据。如受工伤损害的器官原有伤残或疾病史，即：单个或双器官(如双眼、四肢、肾脏)或系统损伤，本次鉴定时应检查本次伤情是否加重原有伤残，如若加重原有伤残，鉴定时按事实的致残结局为依据;若本次伤情轻于原有伤残，鉴定时则按本次伤情致残结局为依据。对原有伤残的处理适用于初次或再次鉴定，复查鉴定不适用于本规则。

[律师回复] 据中华人民共和国道路交通安全法第七十六条： （一）机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿；不足的部分，按照下列规定承担赔偿责任： （二）机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故，非机动车驾驶人、行人没有过错的，由机动车一方承担赔偿责任；有证据证明非机动车驾驶人、行人有过错的，根据过错程度适当减轻机动车一方的赔偿责任；机动车一方没有过错的，承担不超过百分之十的赔偿责任。

[律师回复] 属于专业性的问题，建议直接咨询车辆的价格评估鉴定部门

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 你好，这是可以评伤残等级的，但是呢，提出工伤认定申请应当提交下列材料：
　　 （一）工伤认定申请表；
　　 （二）与用人单位存在劳动关系（包括事实劳动关系）的证明材料；
　　 （三）医疗诊断证明或者职业病诊断证明书（或者职业病诊断鉴定书）。
　　工伤认定申请表应当包括事故发生的时间、地点、原因以及从业人员伤害程度等基本情况。
　　提出工伤认定申请，除提交本条前款要求的材料外，还可以提交用人单位、相关或者人民已有的证明材料。
　　工伤人员的劳动能力鉴定，可以由用人单位、工伤人员或者其直系亲属向鉴定委员会提出申请。

[律师回复] 伤残等级的鉴定属于专业性问题，建议你准备好病历资料等咨询有司法鉴定资质的鉴定机构。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 你好，这是可以评伤残等级的，但是呢，提出工伤认定申请应当提交下列材料：
　　
（一）工伤认定申请表；
　　
（二）与用人单位存在劳动关系（包括事实劳动关系）的证明材料；
　　
（三）医疗诊断证明或者职业病诊断证明书（或者职业病诊断鉴定书）。
　　工伤认定申请表应当包括事故发生的时间、地点、原因以及从业人员伤害程度等基本情况。
　　提出工伤认定申请，除提交本条前款要求的材料外，还可以提交用人单位、相关或者人民已有的证明材料。
　　工伤人员的劳动能力鉴定，可以由用人单位、工伤人员或者其直系亲属向鉴定委员会提出申请。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 你好，这是可以评伤残等级的，但是呢，提出工伤认定申请应当提交下列材料：
　　
（一）工伤认定申请表；
　　
（二）与用人单位存在劳动关系（包括事实劳动关系）的证明材料；
　　
（三）医疗诊断证明或者职业病诊断证明书（或者职业病诊断鉴定书）。
　　工伤认定申请表应当包括事故发生的时间、地点、原因以及从业人员伤害程度等基本情况。
　　提出工伤认定申请，除提交本条前款要求的材料外，还可以提交用人单位、相关或者人民已有的证明材料。
　　工伤人员的劳动能力鉴定，可以由用人单位、工伤人员或者其直系亲属向鉴定委员会提出申请。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 你好，这是可以评伤残等级的，但是呢，提出工伤认定申请应当提交下列材料：
　　
（一）工伤认定申请表；
　　
（二）与用人单位存在劳动关系（包括事实劳动关系）的证明材料；
　　
（三）医疗诊断证明或者职业病诊断证明书（或者职业病诊断鉴定书）。
　　工伤认定申请表应当包括事故发生的时间、地点、原因以及从业人员伤害程度等基本情况。
　　提出工伤认定申请，除提交本条前款要求的材料外，还可以提交用人单位、相关或者人民已有的证明材料。
　　工伤人员的劳动能力鉴定，可以由用人单位、工伤人员或者其直系亲属向鉴定委员会提出申请。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 陈旧性骨折是曾经的伤害造成，与当前工伤无关，不能享受工伤保险待遇。r中华人民共和国国家标准r《劳动能力鉴定职工工伤与职业病致残等级》rGB/Tr4.3对原有伤残及合并症的处理r在劳动能力鉴定过程中，工伤或职业病后出现合并症，其致残等级的评定以鉴定时实际的致残结局为依据。r如受工伤损害的器官原有伤残或疾病史，即：单个或双器官(如双眼、四肢、肾脏)或系统损伤，本次鉴定时应检查本次伤情是否加重原有伤残，如若加重原有伤残，鉴定时按事实的致残结局为依据;若本次伤情轻于原有伤残，鉴定时则按本次伤情致残结局为依据。r对原有伤残的处理适用于初次或再次鉴定，复查鉴定不适用于本规则。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 陈旧性骨折是曾经的伤害造成，与当前工伤无关，不能享受工伤保险待遇。r中华人民共和国国家标准r《劳动能力鉴定职工工伤与职业病致残等级》rGB/Tr4.3对原有伤残及合并症的处理r在劳动能力鉴定过程中，工伤或职业病后出现合并症，其致残等级的评定以鉴定时实际的致残结局为依据。r如受工伤损害的器官原有伤残或疾病史，即：单个或双器官(如双眼、四肢、肾脏)或系统损伤，本次鉴定时应检查本次伤情是否加重原有伤残，如若加重原有伤残，鉴定时按事实的致残结局为依据;若本次伤情轻于原有伤残，鉴定时则按本次伤情致残结局为依据。r对原有伤残的处理适用于初次或再次鉴定，复查鉴定不适用于本规则。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、房龄对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。 二、地段较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。 三、外部环境所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。 四、楼栋好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5%左右。 五、电梯数量和品牌相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。 六、户型对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。例如出售前适度整修，包括水龙头、门把手、墙面等，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子的价值也会增加不少。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、房龄对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。 二、地段较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。 三、外部环境所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。 四、楼栋好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5%左右。 五、电梯数量和品牌相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。 六、户型对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。例如出售前适度整修，包括水龙头、门把手、墙面等，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子的价值也会增加不少。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商标价值评估主要看3方面： 1、看名称 2、看类别 3、看类型 1、看名称 商标名称隐含特别含义的，有美好寓意的，能寓示商品特点的，琅琅上口的，一看到名称就能联想到做什么产品的，这种商标的价值往往会比那些没有含义的商标高一些，这也是在商标交易的过程中影响价格的最大因素。 2、看类别 这个主要根据市场上商标的闲置资源的库存量来评估，库存量大的类别商标价格相对比其他类别会低一些，而资源少的类别，因为商标稀缺，所以价格也会高些。 例如目前市场上闲置最多的25类做服装鞋帽的商标有20万个以上的，商标交易市场成交的商标价格一般在2~3万左右，而其它类别的商标价格普遍要高一些。 3、看类型 商标类型常见的有几种，有中文商标，英文商标，图形商标，还有中文+英文，中文+图形，中文+英文+图形等组合商标。因为商标局审查汉字、英文和图形是分开审查的，如果有其中一个审查不过，那么整体的话是都要被驳回的，组合商标的风险更高，通过率难度更大，价格也会比单一的中文，英文，图形商标价格要高。 以上3个因素是基于商标使用项目完整的前提下做的价值评估参考，如果是使用项目不全的商标，它的价值与使用项目完整的对比会相差极大。

[律师回复] 资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 一般来说，在公司不需要了时，因为注销公司手续繁杂、耗时较长等一系列问题，大多数人都会选择转让公司，转让公司也可以最大程度减少企业所有者的损失。不过公司转让的费用却是交易双方很难达成一致的问题，那么在转让公司时我们应该怎么去评估价值呢? 据悉，目前为止国内尚未出台任何税务法规以明确如何评估各类企业重组中涉及资产的公允价值。实际中常用的评估方法主要包括成本法、市场法和收益法几个大的方式。然而成本法和市场法的使用有较大的局限性。比如，成本法对于企业财务数据的质量要求较高，市场法要求有活跃市场及充足的市场交易价格数据，而这一条件往往很难具备。相比之下，收益法是国际公认的且在实务中广泛应用的一种评估无形资产和企业价值的方法。

[律师回复] 您好，很高兴为您解答。一，如果被拆迁人选择 第一种补偿方式，则被补偿的总金额等于被拆迁房屋的评估金额加上棚户区改造房屋拆迁价格+补贴金额+面积补贴金额+搬迁补助费和临时安置补助费。棚户区改造被拆迁房屋的评估金额泛指被拆迁房屋的评估单价乘以被拆迁房屋的建筑面积。而棚户区改造房屋拆迁价格的补贴金额则指的是被拆迁房屋评估金额乘以增加比率。如果房屋面积小于25㎡增加比率为40%;大于或等于25㎡、小于33㎡的为35%;被拆迁房屋面积大于45㎡以上的范围一般在20%-25%之间。二，房屋回迁安置有什么补偿标准若被拆迁人选择 第二种棚户区房屋改造拆迁房屋回迁安置的，则被拆迁房屋的建筑面积就近上靠标准户型安置，实行“拆一还一”不找差价;若被安置的拆迁面积大于被改造的房屋面积则要增加相应的多余面积金额，产权归交纳增加面积款人所有面积安置房屋的，超过标准户型建筑的，按照该项目的销售价格结算相应金额。三，无户籍房是否也有棚户区改造拆迁补偿标准无户籍房产是指之前那些违规建造或自由自有住房建造的一些统称，因为没有房产证，本应该不予与补偿;但是依照1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布以前自建自住的房屋，其权利人具有拆迁区域的正式户口又无住处的，可对其棚户区改造房屋拆迁给予一定补偿，具体补偿金额由评估机构确认。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 你好，这是可以评伤残等级的，但是呢，提出工伤认定申请应当提交下列材料：
　　 （一）工伤认定申请表；
　　 （二）与用人单位存在劳动关系（包括事实劳动关系）的证明材料；
　　 （三）医疗诊断证明或者职业病诊断证明书（或者职业病诊断鉴定书）。
　　工伤认定申请表应当包括事故发生的时间、地点、原因以及从业人员伤害程度等基本情况。
　　提出工伤认定申请，除提交本条前款要求的材料外，还可以提交用人单位、相关或者人民已有的证明材料。
　　工伤人员的劳动能力鉴定，可以由用人单位、工伤人员或者其直系亲属向鉴定委员会提出申请。