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承租人承担租店面的违约责任
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2024-02-20
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包敬立律师
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专家导读
如果违反租赁合同约定使用店面的，那么承租人承担违约责任，出租人可以要求解除租赁合同，承租人违反了租赁合同中的约定方式，那么出租人在收到损失的情况下，可以解除合同并要求赔偿相应的损失。
一、承租人承担租店面的违约责任
如果违反租赁合同约定使用店面的，那么承租人承担违约责任，出租人可以要求解除租赁合同。
1、明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：
（1）将承租的房屋擅自转租的；
（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（4）拖欠租金累计六个月以上的；
（5）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（6）租用承租房屋进行违法活动的；
（7）故意损坏承租房屋的；
（8）法律、法规规定其他可以收回的。
根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。
2、《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反《民法典》的相关规定。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》约定“如赵某违约，秦某有权随时收回房屋”，从此约定的内容来看，原告秦某解除合同的条件并不明确，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果？根据《民法典》有关合同解除权的规定，答案是否定的。
根据《民法典》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了《民法典》有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据，本案应适用《民法典》的有关规定处理
3、《民法典》第七百二十二条规定了承租人延期支付租金的法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下，原告秦某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。
租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同的条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，法律界提示，约定解除合同的条件一定要具体且符合《民法典》的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。
二、如何解除房屋租赁合同
1、房屋租赁合同约定解除自双方当事人达自协议生效解除协议或在原合同中约定的解除合同条件发生后时当事人一方向另一方送达的通知到达对方时即解除。
2、对于法定解除，当事人可通过向人民法院起诉、或向仲裁机构申请仲裁、或通知对方的形式来得到实现。
我国《民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依照本法第五百六十二条第二款，第五百六十三条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”据此，只要一方有第五百六十三条规定的情形之一，另一方就可以解除合同。主张解除合同的一方只要通知到违约方，合同即行解除。
3、因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除，则须经过人民法院或仲裁机构的确认。
但在实际上，不论是哪种形式的解除合同，都往往会引起合同当事人之间的争议。在面临争议的情况下，当事人并不一定能达成一致，所以解除合同大多只能通过人民法院或者仲裁机构来解决。
值的注意的是在一当事人行使通知权时，被通知一方当事人如有导议则应当向人民法院或者仲裁机构提出申请，才有可能否定合同解除的效力，除非法院或者仲裁机构作出另一方当事人解除合同的通知不生效的裁决，否则该合同已经解除。如果另一方当事人没有向人民法院或者仲裁机构申请确认合同解除的效力而仍然行使原合同中的权利，就是其他独立法律关系中的侵权行为。例外的是，如果涉及诉讼或仲裁认定合同不解除，为了防止因恢复原状而造成不必要的损失，应当规定在生效裁决作出前，合同不产生解除的效力。
综上所述，承租人应该承担租店面的违约责任，在合同中约定了双方的权利和义务，承租人违约出租人可以解除合同而且不用承担违约赔偿责任，而承租人如果没有按照合同约定使用房屋的，那么出租人是可以要求解除合同并索要赔偿的。
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如果出租人尽到了合理的义务，房屋安全没有问题，那么房东对房客安全事故的发生没有过错，不需要承担赔偿责任。
而在以下情形出现时，房东需承担相应的法律责任：
1、未尽到安全保障义务。对外出租的房屋存在安全隐患，如：提供不合格的煤气炉、热水器;私自将不具备居住条件的房屋改造成卧室;房屋内无通风、消防设备;房屋内线路老化未及时更换、维修等。
2、未尽到告知、提醒义务。出租人应将出租房屋内设施、设备的使用方法、注意事项提前告知承租人，以免发生意外。
3、未尽监督、管理义务。出租方应定时到出租房屋内查看房屋状态，如发现有需要进行维修、更换的设施、设备，应及时进行维修、更换;发现有不当安装、改造、使用的情形应立即制止，并督促责任人改正。
法律依据：
《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十七条
房屋出租人明知承租人利用出租屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款;情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。
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承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
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出租人：交付义务、保证租赁适租义务、维修义务、权利瑕疵担保义务、物的瑕疵担保义务。
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承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁关系继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
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⑴出租人与次承租人之间无合同关系。如无特别约定，承租人可以从中赚取租金差价。
⑵在转租的情况下，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。次承租人对于租赁物造成的损害，承租人为次承租人的行为对出租人负责，承担损害赔偿责任。承租人在向出租人承担责任后，可以向次承租人主张违约损害赔偿。出租人中能向承租人主张违约责任，不能直接向次承租人主张违约责任。如果次承租人的行为构成对租赁物的侵权，则出租人可以作为物权人向次承租人请求承担侵权责任和物上请求权。
1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定
出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。
租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力
租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。
但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效
未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
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店面租赁房东违约该如何处理
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 做生意需要租赁别人店铺，往往签订的租赁时间会比较长，避免生意正好的时候因租约到期而需要搬迁。有些人在租赁店铺的时候会遇到房东违约的情况，如突然加租或突然收回店铺等，那么店面租赁房东违约怎么处理?
店面租赁房东违约怎么处理?
商铺租赁合同未到期，房东违约的，承租方可以根据自己的实际情况来确定如何处理：
1、可以要求房东继续履行合同，即在租赁合同中约定的租赁期内继续承租。
2、可以要求房东按租赁合同的约定来承担违约责任。
3、如果合同中没有约定违约责任，或造成的损失大于房东支付的违约金的，则可以要求房东赔偿损失。
如果双方协商不成的，承租方也可以依法向来解决纠纷。
违约责任具有一定的任意性，当事人可以预先或事后约定承担违约责任的方式和幅度，但这种约定不得显失公平。违约金过高或低于违约所造成的实际损失的，可以依据当事人的请求予以降低或提高，以体现法律公平性的要求。
你可以退租，也不必支付下一年的房租，但是你要承担违约责任支付违约金。你在租赁期内，中途擅自退租，你应该按合同总租金适当额度向甲方支付违约金。因为你们之前没有约定违约金，所以你现在可以与房东协商违约金的数额，如果数额过高你可以诉讼要求降低违约金数额。
《合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
店面租赁房东违约怎么处理?
商铺租赁合同未到期，房东违约的，承租方可以根据自己的实际情况来确定如何处理：
1、可以要求房东继续履行合同，即在租赁合同中约定的租赁期内继续承租。
2、可以要求房东按租赁合同的约定来承担违约责任。
3、如果合同中没有约定违约责任，或造成的损失大于房东支付的违约金的，则可以要求房东赔偿损失。
如果双方协商不成的，承租方也可以依法向来解决纠纷。
违约责任具有一定的任意性，当事人可以预先或事后约定承担违约责任的方式和幅度，但这种约定不得显失公平。违约金过高或低于违约所造成的实际损失的，可以依据当事人的请求予以降低或提高，以体现法律公平性的要求。
你可以退租，也不必支付下一年的房租，但是你要承担违约责任支付违约金。你在租赁期内，中途擅自退租，你应该按合同总租金适当额度向甲方支付违约金。因为你们之前没有约定违约金，所以你现在可以与房东协商违约金的数额，如果数额过高你可以诉讼要求降低违约金数额。
《合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
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《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：合同有违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。
租房发票一般是由房东缴纳税费。房屋租赁合同中出租方获得了收益，应缴纳税款。房屋租赁合同约定承租方承担税金违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：合同有违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。
【法律依据】
《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：合同有违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。
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一、你提前提出书面辞职，单位同意，这实际上合同双方协商一致解除合同的情况，如果是这种情况，你的行为不属于违约，单位要求你承担违约责任不合理。但是你要有单位同意你辞职请求的证据。
二、如果无法证明单位对你在提出辞职申请后表示同意，那么你单方提出解除劳动合同就属于违约行为，但是在违约金的计算上首先要看劳动合同的约定，合同中约定了违约金为2000员，从数目上来看也是合理的，因此，如果你无法拿出证据，应当承担违约责任。
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一、你提前提出书面辞职，单位同意，这实际上合同双方协商一致解除合同的情况，如果是这种情况，你的行为不属于违约，单位要求你承担违约责任不合理。但是你要有单位同意你辞职请求的证据。
二、如果无法证明单位对你在提出辞职申请后表示同意，那么你单方提出解除劳动合同就属于违约行为，但是在违约金的计算上首先要看劳动合同的约定，合同中约定了违约金为2000员，从数目上来看也是合理的，因此，如果你无法拿出证据，应当承担违约责任。
三、关于单位扣留你的学位等情况属于违法行为，根据劳力字［１９９２］３３号《企业职工档案管理工作规定》第１８条规定：职工调动、辞职、解除劳动合同或被开除、辞退等，企业应在１个月内将其档案转移到新的工作单位或户口所在地的劳动、人事部门。对于单位扣押你档案学历的行为，可以向当地的劳动监察部门举报。
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在商家店铺里面的楼梯摔伤，如何承担责任？
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1.安全保障义务是指从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，应尽合理限度范围内的使他人免受人身及财产损害的义务。它不以安全保障义务人与受害人之间存在交易等合同关系为必要前提，凡是合理进入安全保障义务人所管控的特定场所的人均是安全保障义务人的保障对象。
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3.安全保障义务人承担过错责任，违反了安全保障义务即构成过错。违反安全保障义务的判断标准主要有法定标准，根据法律法规有无明确的义务要求来判断;善良管理人标准，根据安全保障义务人所从事活动、场所、参与对象综合判断安全保障义务人是否像管理自己的事务一样达到合理谨慎的注意义务。
因此，银行未能及时清理地面致使地面湿滑存在安全隐患导致过客经过时摔伤，未尽到安全保障义务，应当承担侵权责任。
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《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款
从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。
1.安全保障义务是指从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，应尽合理限度范围内的使他人免受人身及财产损害的义务。它不以安全保障义务人与受害人之间存在交易等合同关系为必要前提，凡是合理进入安全保障义务人所管控的特定场所的人均是安全保障义务人的保障对象。
2.负有安全保障义务的主体主要包括两类公共场所的管理人和群众性活动的组织者。
3.安全保障义务人承担过错责任，违反了安全保障义务即构成过错。违反安全保障义务的判断标准主要有法定标准，根据法律法规有无明确的义务要求来判断;善良管理人标准，根据安全保障义务人所从事活动、场所、参与对象综合判断安全保障义务人是否像管理自己的事务一样达到合理谨慎的注意义务。
因此，银行未能及时清理地面致使地面湿滑存在安全隐患导致过客经过时摔伤，未尽到安全保障义务，应当承担侵权责任。
《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条第一款
宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。
《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款
从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。
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房租租赁税金能让承租人承担吗
[律师回复] 您好，针对您的房租租赁税金能让承租人承担吗问题解答如下, 对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人。
《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》
第三条任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，并应当向上级税务机关报告。纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务;其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。
《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》
第三条任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，并应当向上级税务机关报告。纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务;其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。
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第三人承租店面房租违约算谁的？
第三人承租店面房租违约算承租人方的，承租方在支付出租方违约金之后，可以向第三人进行追偿，因为与出租方订立租赁合同的是承租方，所以合同约束的当事人中就不包括第三人，如果是承租方不支付违约金的，出租方可以直接向人民法院起诉，同时还可以主张解除租赁合同。
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房产纠纷
我租住的房子，约定的是房东承担物业费，但是房东迟迟未缴纳，现在物业三天两头来敲门
[律师回复] 没有关系啊，你可以先把我也会交的，在房租里面少付。
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快速解决“房产纠纷”问题
现在我的合伙人要撤资，不想承担亏损，和店面房租，装修，人员工资，我该怎么办？
[律师回复] 应该根据双方间的合伙协议来处理。
如果合伙协议中对此没有明确约定的，则应该由双方通过协商来处理。原则上可以将对方的出资退回，并参照双方所约定的盈利分配比例来对合伙期间的盈利或亏损进行分割。
另外，合伙人撤资后，对合伙期间报形成的债务仍要承担连带责任。
合伙人撤资退伙的条件
合伙协议约定合伙期限的，在合伙企业存续期间，有下列情形之一的，合伙人可以退伙：
1、合伙协议约定的退伙事由出现；
2、经全体合伙人一致同意；
3、发生合伙人难以继续参加合伙的事由；
4、其他合伙人严重违反合伙协议约定的义务。
如果合伙协议中对此没有明确约定的，则应该由双方通过协商来处理。原则上可以将对方的出资退回，并参照双方所约定的盈利分配比例来对合伙期间的盈利或亏损进行分割。
另外，合伙人撤资后，对合伙期间报形成的债务仍要承担连带责任。
合伙人撤资退伙的条件
合伙协议约定合伙期限的，在合伙企业存续期间，有下列情形之一的，合伙人可以退伙：
1、合伙协议约定的退伙事由出现；
2、经全体合伙人一致同意；
3、发生合伙人难以继续参加合伙的事由；
4、其他合伙人严重违反合伙协议约定的义务。
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出卖人违约怎么承担责任，买受人违约怎么承担责任？
[律师回复] 依据我国相关司法解释的规定，买受人未取得房屋证书出卖人承担责任的情形包括因买受人原因按约定的期限未能办理房产证、合同标的物为尚未建成房屋的等。
《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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承租人租赁期间的债务,出租人应该承担吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 盛某、尹某和邹某合伙成立了莲花某选矿厂，盛某为该厂负责人。2006年8月，邹某退伙。2007年1月，盛某与洪某订立了《租赁合作协议》，由洪某租赁选矿厂，租赁期2年，自2007年1月1日起至2008年12月31日止，租金每月2万元。2007年8月，盛某为便利洪某生产经营，写了一份《委任书》，委任洪某为选矿厂厂长，并加盖了选矿厂公章。2007年9月，盛某与洪某订立变更由洪某为选矿厂一般纳税法人代表的协议，同日将选矿厂的增值税发票专用章、增值税发票领购簿和金税卡交给洪某，由洪某负担并交纳选矿厂的税款。2007年11月，洪某以选矿厂名义与裴某签订了《铁精粉购销合同》，约定合同期限为2007年11月21日至2008年11月31日，期间，选矿厂生产的铁精粉全部卖给裴某，价格随行就市。然后，裴某按合同约定向洪某交付了启动资金和货款共计115万元，而选矿厂只供给价值53万元的铁精粉，并违约停止向裴某供货，将铁精粉卖给他人。2008年1月6日，裴某与洪某达成了终止合同和选矿厂所欠裴某6
1.3万元的分期还款协议，并加盖了选矿厂公章。此后，洪某只给裴某价值7万元的增值税发票，余款一直拖延不还。于是，裴某要求选矿厂归还货款，盛某和尹某以选矿厂只是出租厂房、机器和设备给洪某，洪某与裴某的买卖合同纠纷与选矿厂无关为由拒还该货款。为此，裴某向，要求选矿厂、盛某、尹某、邹某和洪某归还其5
4.3万元货款。
律师回答：
洪某租赁选矿厂财产后，该厂负责人盛某以该厂及全体合伙人的名义委任了洪某为选矿厂厂长，准许洪某以选矿厂名义与他人发生民事法律关系，并将选矿厂的增值税发票专用章等交给了洪某，其租赁的性质是企业经营权租赁，而不是企业财产租赁，故洪某租赁期间所欠裴某的债务应当先以选矿厂的财产清偿，合伙人盛某和尹某对该欠款承担无限连带责任，邹某已经退伙不承担责任。
相关法律知识：
企业财产租赁与企业经营权租赁不同。企业财产租赁是企业(出租人)将自己的厂房、机器、设备等财产交给承租人使用收益，承租人支付租金给企业。在企业财产租赁中，承租人的目的是取得企业财产的使用、收益权，承租人以自己的名义生产经营，以自己的名义与第三人发生民事法律关系，所发生的债务由自己承担，出租人也只是转让企业财产(租赁物)的使用、收益权，而不转让企业的经营权，对承租人的债务不承担责任。企业经营权租赁则是企业(出租人)将自己在法律规定的范围内从事经营活动的权利交给承租人经营管理、收益，承租人支付租金给企业。在企业经营权租赁中，承租人的目的不仅要取得企业的财产使用、收益权，更重要的是要取得企业的经营权，以租赁企业的名义进行生产经营，以租赁企业的名义与他人发生民事法律关系，所发生的债务由所租赁的企业承担。
1.3万元的分期还款协议，并加盖了选矿厂公章。此后，洪某只给裴某价值7万元的增值税发票，余款一直拖延不还。于是，裴某要求选矿厂归还货款，盛某和尹某以选矿厂只是出租厂房、机器和设备给洪某，洪某与裴某的买卖合同纠纷与选矿厂无关为由拒还该货款。为此，裴某向，要求选矿厂、盛某、尹某、邹某和洪某归还其5
4.3万元货款。
律师回答：
洪某租赁选矿厂财产后，该厂负责人盛某以该厂及全体合伙人的名义委任了洪某为选矿厂厂长，准许洪某以选矿厂名义与他人发生民事法律关系，并将选矿厂的增值税发票专用章等交给了洪某，其租赁的性质是企业经营权租赁，而不是企业财产租赁，故洪某租赁期间所欠裴某的债务应当先以选矿厂的财产清偿，合伙人盛某和尹某对该欠款承担无限连带责任，邹某已经退伙不承担责任。
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承租人违约部分店面退租违约金是多少？
承租人违约部分店面退租违约金是当事人租赁合同当中所约定的具体金额，但不能够超过由此所造成的损失30%，这在我们国家民法典第五百八十五条作出的规定，也就是在租赁合同当中所约定的金额过高的话，当事人是可以通过法院来要求进行调整的。
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房产纠纷
承租人租赁期间的债务,出租人应该承担吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 盛某、尹某和邹某合伙成立了莲花某选矿厂，盛某为该厂负责人。2006年8月，邹某退伙。2007年1月，盛某与洪某订立了《租赁合作协议》，由洪某租赁选矿厂，租赁期2年，自2007年1月1日起至2008年12月31日止，租金每月2万元。2007年8月，盛某为便利洪某生产经营，写了一份《委任书》，委任洪某为选矿厂厂长，并加盖了选矿厂公章。2007年9月，盛某与洪某订立变更由洪某为选矿厂一般纳税法人代表的协议，同日将选矿厂的增值税发票专用章、增值税发票领购簿和金税卡交给洪某，由洪某负担并交纳选矿厂的税款。2007年11月，洪某以选矿厂名义与裴某签订了《铁精粉购销合同》，约定合同期限为2007年11月21日至2008年11月31日，期间，选矿厂生产的铁精粉全部卖给裴某，价格随行就市。然后，裴某按合同约定向洪某交付了启动资金和货款共计115万元，而选矿厂只供给价值53万元的铁精粉，并违约停止向裴某供货，将铁精粉卖给他人。2008年1月6日，裴某与洪某达成了终止合同和选矿厂所欠裴某6
1.3万元的分期还款协议，并加盖了选矿厂公章。此后，洪某只给裴某价值7万元的增值税发票，余款一直拖延不还。于是，裴某要求选矿厂归还货款，盛某和尹某以选矿厂只是出租厂房、机器和设备给洪某，洪某与裴某的买卖合同纠纷与选矿厂无关为由拒还该货款。为此，裴某向，要求选矿厂、盛某、尹某、邹某和洪某归还其5
4.3万元货款。
律师回答：
洪某租赁选矿厂财产后，该厂负责人盛某以该厂及全体合伙人的名义委任了洪某为选矿厂厂长，准许洪某以选矿厂名义与他人发生民事法律关系，并将选矿厂的增值税发票专用章等交给了洪某，其租赁的性质是企业经营权租赁，而不是企业财产租赁，故洪某租赁期间所欠裴某的债务应当先以选矿厂的财产清偿，合伙人盛某和尹某对该欠款承担无限连带责任，邹某已经退伙不承担责任。
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企业财产租赁与企业经营权租赁不同。企业财产租赁是企业(出租人)将自己的厂房、机器、设备等财产交给承租人使用收益，承租人支付租金给企业。在企业财产租赁中，承租人的目的是取得企业财产的使用、收益权，承租人以自己的名义生产经营，以自己的名义与第三人发生民事法律关系，所发生的债务由自己承担，出租人也只是转让企业财产(租赁物)的使用、收益权，而不转让企业的经营权，对承租人的债务不承担责任。企业经营权租赁则是企业(出租人)将自己在法律规定的范围内从事经营活动的权利交给承租人经营管理、收益，承租人支付租金给企业。在企业经营权租赁中，承租人的目的不仅要取得企业的财产使用、收益权，更重要的是要取得企业的经营权，以租赁企业的名义进行生产经营，以租赁企业的名义与他人发生民事法律关系，所发生的债务由所租赁的企业承担。
1.3万元的分期还款协议，并加盖了选矿厂公章。此后，洪某只给裴某价值7万元的增值税发票，余款一直拖延不还。于是，裴某要求选矿厂归还货款，盛某和尹某以选矿厂只是出租厂房、机器和设备给洪某，洪某与裴某的买卖合同纠纷与选矿厂无关为由拒还该货款。为此，裴某向，要求选矿厂、盛某、尹某、邹某和洪某归还其5
4.3万元货款。
律师回答：
洪某租赁选矿厂财产后，该厂负责人盛某以该厂及全体合伙人的名义委任了洪某为选矿厂厂长，准许洪某以选矿厂名义与他人发生民事法律关系，并将选矿厂的增值税发票专用章等交给了洪某，其租赁的性质是企业经营权租赁，而不是企业财产租赁，故洪某租赁期间所欠裴某的债务应当先以选矿厂的财产清偿，合伙人盛某和尹某对该欠款承担无限连带责任，邹某已经退伙不承担责任。
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快速解决“土地房产”问题
租赁合同中未约定维修义务时由谁承担维修责任
[律师回复] 雷某将其挖掘机出租给振华投资公司使用，双方自愿签订了《工程机械租赁合同》，该合同约定，在危险地段施工，承租方必须派专职人员进行排险，指挥施工和监测施工状态，因指挥不当和监测不力及失误所造成的安全事故，由承租方负责。该合同是双方自愿订立的，其内容符合法律规定，是有效合同，合同约定条款对双方具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。振华投资有限公司在使用挖掘机的过程中，不注意安全生产，在未将山石爆破排除险情的情况下，在该处下方使用挖掘机施工，导致挖掘机被滚下的山石砸坏，其应承担民事赔偿责任。
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承租人租赁期间的债务,出租人是否需要承担
[律师回复] 盛某、尹某和邹某合伙成立了莲花某选矿厂，盛某为该厂负责人。2006年8月，邹某退伙。2007年1月，盛某与洪某订立了《租赁合作协议》，由洪某租赁选矿厂，租赁期2年，自2007年1月1日起至2008年12月31日止，租金每月2万元。2007年8月，盛某为便利洪某生产经营，写了一份《委任书》，委任洪某为选矿厂厂长，并加盖了选矿厂公章。2007年9月，盛某与洪某订立变更由洪某为选矿厂一般纳税法人代表的协议，同日将选矿厂的增值税发票专用章、增值税发票领购簿和金税卡交给洪某，由洪某负担并交纳选矿厂的税款。2007年11月，洪某以选矿厂名义与裴某签订了《铁精粉购销合同》，约定合同期限为2007年11月21日至2008年11月31日，期间，选矿厂生产的铁精粉全部卖给裴某，价格随行就市。然后，裴某按合同约定向洪某交付了启动资金和货款共计115万元，而选矿厂只供给价值53万元的铁精粉，并违约停止向裴某供货，将铁精粉卖给他人。2008年1月6日，裴某与洪某达成了终止合同和选矿厂所欠裴某6
1.3万元的分期还款协议，并加盖了选矿厂公章。此后，洪某只给裴某价值7万元的增值税发票，余款一直拖延不还。于是，裴某要求选矿厂归还货款，盛某和尹某以选矿厂只是出租厂房、机器和设备给洪某，洪某与裴某的买卖合同纠纷与选矿厂无关为由拒还该货款。为此，裴某向，要求选矿厂、盛某、尹某、邹某和洪某归还其5
4.3万元货款。
律师回答：
洪某租赁选矿厂财产后，该厂负责人盛某以该厂及全体合伙人的名义委任了洪某为选矿厂厂长，准许洪某以选矿厂名义与他人发生民事法律关系，并将选矿厂的增值税发票专用章等交给了洪某，其租赁的性质是企业经营权租赁，而不是企业财产租赁，故洪某租赁期间所欠裴某的债务应当先以选矿厂的财产清偿，合伙人盛某和尹某对该欠款承担无限连带责任，邹某已经退伙不承担责任。
相关法律知识：
企业财产租赁与企业经营权租赁不同。企业财产租赁是企业(出租人)将自己的厂房、机器、设备等财产交给承租人使用收益，承租人支付租金给企业。在企业财产租赁中，承租人的目的是取得企业财产的使用、收益权，承租人以自己的名义生产经营，以自己的名义与第三人发生民事法律关系，所发生的债务由自己承担，出租人也只是转让企业财产(租赁物)的使用、收益权，而不转让企业的经营权，对承租人的债务不承担责任。企业经营权租赁则是企业(出租人)将自己在法律规定的范围内从事经营活动的权利交给承租人经营管理、收益，承租人支付租金给企业。在企业经营权租赁中，承租人的目的不仅要取得企业的财产使用、收益权，更重要的是要取得企业的经营权，以租赁企业的名义进行生产经营，以租赁企业的名义与他人发生民事法律关系，所发生的债务由所租赁的企业承担。
1.3万元的分期还款协议，并加盖了选矿厂公章。此后，洪某只给裴某价值7万元的增值税发票，余款一直拖延不还。于是，裴某要求选矿厂归还货款，盛某和尹某以选矿厂只是出租厂房、机器和设备给洪某，洪某与裴某的买卖合同纠纷与选矿厂无关为由拒还该货款。为此，裴某向，要求选矿厂、盛某、尹某、邹某和洪某归还其5
4.3万元货款。
律师回答：
洪某租赁选矿厂财产后，该厂负责人盛某以该厂及全体合伙人的名义委任了洪某为选矿厂厂长，准许洪某以选矿厂名义与他人发生民事法律关系，并将选矿厂的增值税发票专用章等交给了洪某，其租赁的性质是企业经营权租赁，而不是企业财产租赁，故洪某租赁期间所欠裴某的债务应当先以选矿厂的财产清偿，合伙人盛某和尹某对该欠款承担无限连带责任，邹某已经退伙不承担责任。
相关法律知识：
企业财产租赁与企业经营权租赁不同。企业财产租赁是企业(出租人)将自己的厂房、机器、设备等财产交给承租人使用收益，承租人支付租金给企业。在企业财产租赁中，承租人的目的是取得企业财产的使用、收益权，承租人以自己的名义生产经营，以自己的名义与第三人发生民事法律关系，所发生的债务由自己承担，出租人也只是转让企业财产(租赁物)的使用、收益权，而不转让企业的经营权，对承租人的债务不承担责任。企业经营权租赁则是企业(出租人)将自己在法律规定的范围内从事经营活动的权利交给承租人经营管理、收益，承租人支付租金给企业。在企业经营权租赁中，承租人的目的不仅要取得企业的财产使用、收益权，更重要的是要取得企业的经营权，以租赁企业的名义进行生产经营，以租赁企业的名义与他人发生民事法律关系，所发生的债务由所租赁的企业承担。
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租赁合同中承租人需要承担哪些义务
[律师回复] 对于租赁合同中承租人需要承担哪些义务这个问题，解答如下, 租赁合同中承租人需要承担哪些义务
1、支付租金。
《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁合同不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，应当在租赁期间届满时支付;应当在租赁期间届满时支付。”
2、按照约定的方法使用租赁物。
承租人应按照约定的方法使用租赁物;无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定;不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定;仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
3、妥善保管租赁物。
承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。
4、不得擅自改善和增设他物。
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。
5、通知义务。
在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：
(1)租赁物有修理、防止危害的必要;
(2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。
6、返还租赁物。
租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，并且不是附合装饰装修的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。
1、支付租金。
《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁合同不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，应当在租赁期间届满时支付;应当在租赁期间届满时支付。”
2、按照约定的方法使用租赁物。
承租人应按照约定的方法使用租赁物;无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定;不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定;仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
3、妥善保管租赁物。
承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。
4、不得擅自改善和增设他物。
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。
5、通知义务。
在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：
(1)租赁物有修理、防止危害的必要;
(2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。
6、返还租赁物。
租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，并且不是附合装饰装修的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。
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租店面违约能退房租吗？
如果在租了店面后房东做出违约的行为后承租人是可以索要退回房租的，如果承租人不愿意退回房租也是可以要求房东继续履行租赁合同的，因为在租赁合同中也是会规定违约后的责任以及违约金，所以在合同履行过程中做出了任何违约行为后都是要支付相应的违约金。
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房产纠纷
租赁合同中承租人需要承担哪些义务
[律师回复] 对于租赁合同中承租人需要承担哪些义务这个问题，解答如下, 租赁合同中承租人需要承担哪些义务
1、支付租金。
《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁合同不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，应当在租赁期间届满时支付;应当在租赁期间届满时支付。”
2、按照约定的方法使用租赁物。
承租人应按照约定的方法使用租赁物;无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定;不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定;仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
3、妥善保管租赁物。
承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。
4、不得擅自改善和增设他物。
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。
5、通知义务。
在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：
(1)租赁物有修理、防止危害的必要;
(2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。
6、返还租赁物。
租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，并且不是附合装饰装修的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。
1、支付租金。
《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁合同不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，应当在租赁期间届满时支付;应当在租赁期间届满时支付。”
2、按照约定的方法使用租赁物。
承租人应按照约定的方法使用租赁物;无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定;不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定;仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
3、妥善保管租赁物。
承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。
4、不得擅自改善和增设他物。
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。
5、通知义务。
在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：
(1)租赁物有修理、防止危害的必要;
(2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。
6、返还租赁物。
租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，并且不是附合装饰装修的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。
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快速解决“合同事务”问题
租赁物毁损灭失承租人是否承担责任？
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 承担人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。因为租赁物因正常使用受到的损耗是一种消耗，任何物品因使用都会有一定的磨损和消耗，其价值会逐渐变小。出租人将租赁物交付承租人使用、收益，也就认可了这种损耗，并已租赁物因合理损耗而减少的价值实际上已经包括在租金中了。如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，这种损失是因承租人的违约行为造成的，不属于正常损耗，承租人应当承担违约责任，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。
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承担违约责任的要求
[律师回复] 您好，针对您的承担违约责任的要求问题解答如下,
1、要有不履行合同的事实(这是认定违约责任的前提条件)，主要包括：
①当事人一方未支付价款或报酬的;
②当事人迟延支付价款或报酬的;
③当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的;
④质量不符合约定的，等。
2、不履行经济合同的事实，必须是由当事人一方或双方的过错引起的。
3、当事人的过错，可分为故意违约和过失违约两种：
故意违约：是指当事人明知自己的某一行为将给合同履行造成不良后果，却放任此种行为的发生(如收到货物，无故拒付贷款等);
过失违约：是措当事人应当预见自己的某种行为可能给合同履行造成不良后果，但由于疏忽大意而没有预见;或者虽然已经预见到了，但因轻信此种后果可能避免，而没有取必要的措施，致使后果发生，造成不履行或不能完全履行合同义务的事实。
但不论是故意还是过失违约，都要承担违约责任。
1、要有不履行合同的事实(这是认定违约责任的前提条件)，主要包括：
①当事人一方未支付价款或报酬的;
②当事人迟延支付价款或报酬的;
③当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的;
④质量不符合约定的，等。
2、不履行经济合同的事实，必须是由当事人一方或双方的过错引起的。
3、当事人的过错，可分为故意违约和过失违约两种：
故意违约：是指当事人明知自己的某一行为将给合同履行造成不良后果，却放任此种行为的发生(如收到货物，无故拒付贷款等);
过失违约：是措当事人应当预见自己的某种行为可能给合同履行造成不良后果，但由于疏忽大意而没有预见;或者虽然已经预见到了，但因轻信此种后果可能避免，而没有取必要的措施，致使后果发生，造成不履行或不能完全履行合同义务的事实。
但不论是故意还是过失违约，都要承担违约责任。
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租店面定要给转让费吗
[律师回复] 您好，关于租店面定要给转让费吗这个问题，我的解答如下, 要看你是什么样的店面，是否是成熟的铺子。如果是还没有人气的铺子，还没有出租出去，你去跟房东租下来他不会跟你要转让费(没有人气根本就很少有人来租)。那你这样的人叫垦荒者。要是你去租成熟的商铺，有两种情况：
首先该店是房东自己经营的，他可能也会跟你要一笔一次性的装修费用，房租另计。
其次正在使用的人是租下来的，那你跟他的关系可以有两种：A，从他手上转租，这种情况你一定要找到房屋的产权人，有书面的东西同意他转租给你。价格你和正在使用房子的人约定。B他转让给你，你支付他一笔转让费(一次性)。但是在付钱之前一定要找到房子的产权人，和产权人签订好租房合同和价格，再来付转让费，拿到房子。总之，成熟的商铺你不付转让费是拿不到的，否则垦荒者的损失谁来出。所以在进行租赁的时候，是否出转让费还是应该由实际情况来说的，并不是说出转让费不出。
首先该店是房东自己经营的，他可能也会跟你要一笔一次性的装修费用，房租另计。
其次正在使用的人是租下来的，那你跟他的关系可以有两种：A，从他手上转租，这种情况你一定要找到房屋的产权人，有书面的东西同意他转租给你。价格你和正在使用房子的人约定。B他转让给你，你支付他一笔转让费(一次性)。但是在付钱之前一定要找到房子的产权人，和产权人签订好租房合同和价格，再来付转让费，拿到房子。总之，成熟的商铺你不付转让费是拿不到的，否则垦荒者的损失谁来出。所以在进行租赁的时候，是否出转让费还是应该由实际情况来说的，并不是说出转让费不出。
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