开发商提前交房物业费怎么算

[律师回复] 经营者以商品广告、商品说明书等形式对商品的质量状况作出说明的，应当保证其提供商品的实际质量与该商品说明中表明的商品质量状况相符；销售者以展示其实物样品的方式销售其商品的（如以家具展销会的方式出售家具），其售出商品的质量状况应当与其展示的实物样品相符。经营者出售的商品的质量与商品说明、实物样品不符的，也属于违反经营者对出售商品质量保证的义务，应当承担本条规定的民事责任。 近年来，由于商品房预售制度自身的特点，消费者购买商品房时有时会遇到本项情形。例如，消费者某甲通过预售方式购买了某市中心区一套商品房；但在交房验房时，却发现实际房屋明显不符合开发商在签合同时用来说明房屋状况的平面图纸标注：房屋客厅位置多出了一根柱子，这不仅看着难受，也影响房屋使用。消费者某甲向开发商要求适当赔偿，但开发商却以房屋质量没有问题，多出的支柱还增加了安全系数为借口，拒绝赔偿。后来经过当地消费者协会的调解，开发商认识到自己的行为已经违背之前对房屋状况的承诺，最终还是给了消费者适当补偿。

[律师回复] 近日，笔者接触一例物业服务合同纠纷案件。案件当中开发商与物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，未约定该合同的服务期。在合同履行过程中，物业公司并未按合同约定的义务履行，存在种种违约行为。于是开发商于2014年9月初向物业公司发出《关于解除前期物业服务合同及相关补充协议的通知函》，告之物业公司双方之间的前期物业服务合同将于2014年9月底解除。物业公司于2015年9月向法院起诉要求确认上述通知函无效，并要求继续履行与开发商之间的前期物业服务合同。 　　笔者认为关于前期物业服务合同的解除，首先应当考虑法定解除情形。我国现行法律法规中，《物权法》第七十六条规定了选聘和解聘物业服务企业的条件，即“双过半数”规定。因此，如果满足“双过半数”规定，前期物业服务合同可以被解除。除此之外，《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。按此条规定，前期物业服务合同在如下两种情形下可以解除：第一，合同约定的服务期满；第二，业主委员会重新选定物业服务企业并与之签订有效的物业服务合同。 　　同时，关于前期物业服务合同的解除，还应当考虑约定解除的情形。本案中，开发商和物业公司签订的《前期物业服务合同》第八章第二十六条约定：乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失的，甲方有权依法解除本合同，并要求乙方给予甲方经济赔偿。上述条款为开发商和物业公司约定的解除情形。不管是前期物业服务合同，还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，只要是当事人的真实意思表示，依法成立，就发生合同的效力，双方当事人都必须遵守，享有权利，承担义务。因此该约定解除条款对双方均有约束力。 　　根据《合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；本案当中，物业公司并未履行合同约定的、法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。开发商多次通过邮件发送沟通函，均未得到回应。无奈之下，开发商发出解除合同的通知函。同时，根据《合同法》第九十六条第一款的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 　　对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》（二）第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉人，人民法院不予支持。本案中开发商于2014年9月发出解除函，物业公司直至2015年9月才起诉要求确定解除函无效，明显已经超过三个月的法定异议期。

[律师回复] 投诉物价局