物业跟业主发生了物业纠纷可以仲裁吗

[律师回复] 《劳动争议调解仲裁法》第三十六条：申请人收到书面通知，无正当理由拒不到庭或者未经仲裁庭同意中途退庭的，可以视为撤回仲裁申请。被申请人收到书面通知，无正当理由拒不到庭或者未经仲裁庭同意中途退庭的，可以缺席裁决。第三十九条：当事人提供的证据经查证属实的，仲裁庭应当将其作为认定事实的根据。劳动者无法提供由用人单位掌握管理的与仲裁请求有关的证据，仲裁庭可以要求用人单位在指定期限内提供。用人单位在指定期限内不提供的，应当承担不利后果。也即是说如果劳动者提出劳动仲裁申请，开庭当天劳动者未出庭或中途退庭的，视为撤回仲裁申请。用人单位收到仲裁通知后不出庭的，视为放弃辩护，如果劳动者能提出真是举证，仲裁委可以裁决。如果劳动者不能举证，需要用人单位举证的，会要求单位限期提供，不能提供承担不利后果。

[律师回复] 人民法院应在什么情况下裁定重新仲裁，《仲裁法》中并没有作出回答。从《仲裁法》第61条中关于“人民法院受理撤销裁决的申请后，认为可以由仲裁庭重新仲裁的，通知仲裁庭在一定期限内重新仲裁”的措辞来看，是否将裁决发回重新仲裁，人民法院拥有充分的自由裁量权。 但是，对于人民法院应如何行使这一裁量权，应依据什么原则和条件来作出裁定，则不甚明确。此外，结合《仲裁法》第58条第2款、第3款和第70条的规定 来看，人民法院在实践中具体操作的难度进一步增强。换言之，如果人民法院在当事人提起的撤销裁决之诉中，认定裁决存在《仲裁法》第58条第1款和第3款或《民事诉讼法》第260条第1款中规定的情形之一，却又同时发现裁决中的错误和缺陷可以通过重新仲裁予以改正和补救，是应当直接裁定撤销裁决还是将裁决发回重新仲裁，人民法院就会陷入两难选择的尴尬境地。 显然，这是《仲裁法》今后修改时需要重点解决的一个问题。对此，笔者认为，《仲裁法》中可作如下修改：人民法院审查核实裁决有当事人证明存在的情形之一或认定裁决违背社会公共利益的，可以裁定全部或部分撤销裁决或将裁决发回重新仲裁。当然，为了尽量实现当事人以仲裁方式解决争议的初衷，也为了节省当事人解决争议的成本，《仲裁法》中还应进一步明确：人民法院不应行使其全部或部分撤销裁决的权力，除非它认为将裁决发回重新仲裁是不合适的。 因为根据《仲裁法》第9条第2款的规定，裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行，当事人可以就该纠纷重新达成仲裁协议并申请仲裁，也可以向人民法院起诉。这意味着裁决一旦被人民法院裁定撤销，当事人之间的争议解决程序就要从头来过：或者根据当事人双方重新达成的仲裁协议开始一个新的仲裁程序，或者放弃仲裁重新开始一个诉讼程序。 无论是哪一种情形，都对当事人不利，都将造成社会资源的严重浪费。根据大多数国家的立法和实践，法院裁定重新仲裁一般都是基于裁决中的程序性错误。而在我国，由于人民法院对国内仲裁裁决还保留着实体审查，因而也可能基于裁决中的实质性错误裁定发回重新仲裁。 一旦我国法律统一了人民法院对涉外仲裁裁决和国内仲裁裁决的监督标准，取消了对国内仲裁裁决的实体审查，人民法院也就同样只能基于程序性错误而将裁决发回重新仲裁，从而与国际普遍作法实现一致。总的来看，无论是涉外仲裁裁决还是国内仲裁裁决，只有在通过重新仲裁能使裁决中的错误或缺陷得以消除时，裁定重新仲裁才有意义。 例如以下情形：申请撤销裁决的一方当事人没有得到进行仲裁程序的通知，或者由于其他不属于他负责的原因未能陈述意见;仲裁的程序与仲裁规则不符;仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决的行为，等等。在另外一些情形中，例如当事人在合同中没有订立仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议;或者申请撤销裁决的一方当事人没有得到指定仲裁员的通知;或者仲裁庭的组成与仲裁规则不符;或者裁决的事项不属于仲裁协议的范围或仲裁机构无权仲裁，人民法院就不能裁定重新仲裁，而须直接裁定撤销裁决。 因为这些情形均直接或间接地影响到了仲裁庭的管辖权，仲裁庭在无权或越权或争议事项不具有可仲裁性的情况下进行仲裁作出的裁决均属无效，只能予以撤销。此外，由于裁决违背社会公共利益也属于一种严重违法的情形，无法通过重新仲裁予以更正，因而也只能裁定予以撤销。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 物业合同纠纷仲裁注意事项 仲裁的这些特点，为物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上，许多当事人已经开始通过仲裁来解决物业管理纠纷，这也是物业管理逐步走向社会化，专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决物业管理纠纷，需注意以下几个方面： 第一是明确仲裁的受理范围。并非所有的物业管理纠纷都能仲裁。一般来讲业主、业主会、物业管理企业以及建设单位相互之间的合同纠纷和财产权益纠纷可以通过仲裁来解决;业主、业主会、物业管理企业以及建设单位与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷，则只能提起行政复议、行政诉讼。物业管理企业与其员工之间的工资劳保等纠纷，则要先向劳动局申请行政仲裁，不服行政仲裁时，才可向人民。 第二是订立有效的仲裁协议。仲裁协议是仲裁受理的前提，仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。有效的仲裁协议应当包括：明确的请求仲裁意思表示，仲裁事项和选定的仲裁委员会。如想将物业管理纠纷提交深圳仲裁委员会仲裁，则可事先在合同中订立如下仲裁条款：“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请深圳仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力”。 第三是注意仲裁的时效。申请仲裁的时效与诉讼时效相同，即一般纠纷申请仲裁的时效期为两年，特殊纠纷，如：身体受到伤害要求赔偿的;出售质量不合格的商品未声明的;延付或者拒付租金的;寄存财物被丢失或者被损毁的这类纠纷申请仲裁时效为一年。仲裁时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时算起。仲裁的时效，是仲裁保护当事人合法权益的法定条件，超过这一时效期，申请人的实体权益将得不到保护。 第四是仲裁请求要明确具体，且符合仲裁协议约定的范围。仲裁请求必须明确具体，是指要有具体的事项和给付数额，并且，这些事项和数额没有超出仲裁协议约定的范围之内，否则，仲裁申请将得不到受理，即使受理，也很难得到支持。这里体现了仲裁请求什么裁决什么和仲裁只能裁决仲裁协议项下内容的原则。 第五是仲裁请求的证据材料要充分。仲裁审理遵循谁主张、谁举证的原则，要使仲裁请求得到支持，证据必须充分。因此，对于物业管理活动的参与者来说，平时注意收集和保存相关的活动资料，就显得十分重要。 业主的车辆在小区内被盗的情形 1、业主的车辆在小区内被盗，此时业主应当对如下事项承担举证责任： (1)将车停放在车位或车库的事实; (2)尽到了该尽的防范义务，如车门锁、报警装置的完好性等; (3)车辆的价值。 2、物业公司应承担的举证责任是： (1)小区内治安状况的总体情况。总体情况良好，可以证明物业公司在履行安保义务上是没有过错的。如果总体情况不好，正如前文所述，经常有打架斗殴，失窃失盗现象发生，就可以认定物业公司有过错。 (2)各种制度是否健全及遵守情况。 (3)必要的设施、措施及配备的相关人员的情况。比如，小区与外界通道是否设置了门卫及值班记录，值班记录主要用以证明有人值守。从常理讲，要求门卫对所有进出人员进行登记是不可能的。 (4)在主通道及统一停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定，如夜间巡逻、电子监控设施、单独的值班室及值班人员等等。防范程度应当与业主支付的服务费对等。正如你不能要求豪华宾馆与一般招待所对住宿顾客的人身、财物的安保注意义务是一样的。