档案柜购销合同需要包含什么内容？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 签合同时容易产生争议的费用：争议费用1：契税及代办费《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”契税是业主取得产权证时向国家交的税。开发商让购房人提前交纳契税的原因为：开发商在客户贷款过程中，承担了全额全程或阶段性担保，开发商想尽早摆脱自己的风险，当然，也不排除有些开发商占用资金的可能性。所以，除非业主认可，否则开发商无权强迫购房人提前交纳，更无权强行代办。如果业主委托开发商办理，因为办理过程中有劳务支出，故一般开发商要向业主收取一定的代办费，当然，选择权在业主，但开发商要有提供相关资料的义务。不过，在实际工作中，如果开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以一般都是开发商代业主集体办理。【建议】：开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段，通知客户集中来交钱。代办费不宜超过1000元。客户也可委托第三方如律师事务所来办理。争议费用2：公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨;管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收，那为什么有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢?因为有部分购房人并不急于办理产权证，也就不急于交纳此基金，这样，当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时，没有交纳此基金的业主就会“沾”已交基金业主的“便宜”，这是不公平的。当然，也不排除部分开发商占用资金的可能。【建议】：交纳基金后，市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票，并开始计活期利息。只要开发商能很快拿回相关发票，其在入住前收取还是有一定合理性的。争议费用3：装修××费装修管理费、装修押金、装修工人制证费装修垃圾清运费关于是否收装修管理费、押金和装修工人制证费的问题，争议最大。一方面，国家和北京市均没有明确规定，有些业主向有关部门咨询，往往回答还是乱收费;另一方面，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。据了解，建设部、北京市目前正制定有关装修管理办法，准备对目前混乱的市场加以规范。【建议】：专业人士认为，以上收费虽然存在一定合理性，但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜。押金根据物业档次，普通住宅在一二千元左右，高档住宅在一万元左右为宜，而且无特殊情况应全部退还。制证费5元、10元，收个成本费即可。装修垃圾清理费按《北京市居住小区物业收费暂行办法》，即196号文件规定为20元/自然间，如果有小区核算成本非要收几百元，业主有权选择不用其清理。争议费用4：物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家，二是会浪费人力物力。从这个角度讲，提前收取物业管理费有其合理性。物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。要强调的是，物业管理保证金也好、水电保证金也好，如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》(以下简称《公约》)中如何约定，只是现在开发商一般都在办理入住时才让业主签署《公约》，业主并没有选择权。【建议】：普通小区交一年以下物业费并不违规;保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。争议费用5：停车费对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元/个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。可正像问题4中所讲的，《公约》一般都在入住时才签，也就没有了协商的空间。至于小区临时停车，目前并无明确规定，应由小区物业管理委员会决定，物管会成立前，收费标准也不能高于1元/4小时的社会停车场标准，并应出具正式发票。目前，市政管、物价局不久将出台停车收费规范，小区道路也在规范之中。【建议】：普通小区地面车位每月为150元/个。地下、机械车库实行市场价，应基本等同于行业标准。争议费用6：面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。【建议】：购一手商品房应由开发商交纳。

[律师回复] 你好，购房合同附件还包括： 垫首付附件　　垫首付，是开发商贷款给购房者首付款，购房者给其支付利息的行为。开发商通常不会将“垫首付”写进买卖合同及附件中，而是另制一份借款协议，约定借款用途、利息、还款期限等。记者咨询律师了解到，这种做法存在两个风险，一是开发商给购房者开出的收据中，不包括借款金额，而给到银行的资料却是购房者付清首付的收据，有欺骗性质;二是违约责任很严重，市场上还有一种首付“分期付款”的形式，这与垫首付本质上基本一致。　　物业费附件　　赠送物业管理费是开发商最常用、最普遍的优惠方式，在很多楼盘都有出现。这种赠送方式一般有两种形式，一是老客户带新客户，并且成功购房的，这种情况下，老客户可减免一年左右物业管理费;二是购房送物业费，一种打折优惠的方式。　　采访中，记者了解到，楼盘销售中经常会有这种优惠，如果一次性付款，开发商就会赠送物业费，有时候开发商说了赠，可是物业公司不承认，最后也就不了了之了。这种情况大多是购房者没注意到合同附件里关于物业费的这部分有没有明确。　　按照程序，开发商除了在购房合同的附加条款中进行约定外，还应在物业服务合同中进行再约定，但是现在有个别的开发商往往故意忽略，从而导致一旦物业公司不遵从协议，物业优惠条件就成为一纸空文。　　土地年限附件　　现在很多购房者在购买房屋的时候，往往会忽略掉查看所要购买房屋的土地使用年限，给自己以后的使用带来了很多的麻烦。因为有些开发商在开发房屋的过程中，把一些原本不是居住用地的商业用地、综合用地，拿来开发住宅，但是却在购房合同中不注明，导致出现很多不知情的购房者被骗的情况。　　太原市房管局房地产监察队工作人员告诉记者，根据相关规定，我国居住用地使用年限是70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地及综合用地的使用年限是50年，商业、旅游、娱乐的用地使用年限是40年。购房者在购房的时候，一定要查验项目的土地使用证，明确土地的使用权人、用途、使用权类型及年限等、避免在后期产生其他的纠纷。　　另外，需要提醒购房者，土地年限的延长不是开发商一方承诺就可以实现的，必须经过规划部门等的审批，否则，开发商就算给了业主承诺，也不受法律保护。　　按揭附件　　按揭买房，是目前很多人买房的选择。但是，由于银行按揭政策在不断变化，因此有些开发商就运用合同增补条款约定，由银行按揭政策造成的购房风险，完全由购房者承担。一旦购房者无力承担月供，开发商有权不退房也不退定金的不平等约定。　　从事多年房地产法律纠纷的杨律师告诉记者，购房者在合同中应该加上针对银行贷款政策造成购房风险的约定，购房者可以在合同中注明由于贷款政策变动频繁，而买家实力有限，买家需要从银行申请几成贷款，且利率不得高于基准利率合同方能继续履行。购房者还应当在确定贷款条件的同时对放款时间作出约定。　　交楼附件　　购买房屋的时候，房屋的交楼标准一般都会在商品房预售合同中约定清楚，以防以后交房时出现一些不必要的麻烦。但还是有个别的开发商在交房标准上做文章。　　太原市房管局房地产监察队工作人员介绍，住建部及工商总局制定的《商品房买卖合同》示范文本中第十一、十三、十四条分别对房屋的交付、装修装饰、配套设施的标准及违约责任等制定了相关的条款，购房者在签订商品房买卖合同时，应该对这些条款进行详细的了解后再签订合同。对涉及具体的交房标准，比如外墙、内墙、地面、防水等内容，还应在补充协议中逐项进行明确，一旦在房屋验收交付过程中出现问题，就可以通过法律手段来维护自身的权益。　　交房自行规定验收方，尤其是把承建方作为验收单位，这是非常不合理的。实际上约定“通水电”也好，还是“自我验收”也好，这些附加条款与现行法律是相抵触的。也就是说，这些条款不论购房者签了没有，都应该是无效的。但要提醒购房者的是，实际收房法律纠纷中，有些法官可能会以附加条款为判案依据，把附加条款看成是收楼纠纷出现后的“调解协议”来处理。这样的话，购房者可能因为签了这份补充协议而无法维权。　　合同附件与合同内容一样，都十分重要，部分条款的重要性甚至超过格式条款。因此，购房者必须留意附件内容，以防止自己的利益受损。

[律师回复] 采购合同是企业（供方）与分供方，经过双方谈判协商一致同意而签订的“供需关系”的法律性文件，合同双方都应遵守和履行，并且是双方联系的共同语言基础。签订合同的双方都有各自的经济目的，采购合同是经济合同，双方受“经济合同法”保护和承担责任。采购合同是商务性的契约文件，其内容条款一般应包括：供方与分供方的全名、法人代表，以及双方的通讯联系的电话、电报、电传等； 采购货品的名称、型号和规格，以及采购的数量； 价格和交货期； 交付方式和交货地点； 质量要求和验收方法，以及不合格品的处理，当另订有质量协议时，则在采购合同中写明见“质量协议”； 违约的责任。