买卖合同的风险转移是什么意思?

最新修订 | 2024-02-27
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巩海冬律师
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专家导读 买卖合同的风险转移,就是经出卖方和买受方签订书面正式买卖合同后,通过合同约定或者一般交易规则确定的合同标的,在生产、占用、运输、使用过程中需要承担的法律风险,随着履行买卖合同,完成出卖方将标的物风险转嫁给买受方的过程处理方式。
买卖合同的风险转移是什么意思?

一、买卖合同的风险转移是什么意思?

风险转移是指通过合同或非合同的方式将风险转嫁给另一个人或单位的一种风险处理方式。风险转移是对风险造成的损失的承担的转移,在国际货物买卖中具体是指原由卖方承担的货物的风险在某个时候改归买方承担。在当事人没有约定的情况下,风险转移的主要问题是风险在何时由卖方转移给买方。

二、买卖合同中的风险转移规则

1.直接交付至买方,交付后由买方承担。

2.标的物由第三人运输—交付第一承运人,即为交付(包括卖方代办托运,交付第一承运人视为交付)由买方承担。

3.简易交付—合同生效时,视为交付,之后的风险责任由买方承担。

4.买卖在途标的物—合同生效时,风险转移;合同生效之前标的物已毁损灭失的,出卖人承担。

5.一方违约在先—违约方承担。

①出卖人交货不合格买受人拒收→出卖人承担;

②买受人违约不领取→买方承担。

三、买卖合同中风险转移存在的主要问题

买卖合同风险转移的主要问题是风险在何时由卖方转移给买方。

(1)如果买卖合同当事人另有约定,则按约定转移风险。

(2)合同没有约定情况下,风险转移以货物交付为标准。货物交付,通常情况下是卖方将货物的占有和实际控制权移交给买方。

出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的,不影响标的物毁损、灭失风险的转移。

在货交承运人这种情况下,卖方将货物交付第一承运人就履行了交付货物的义务。承运人领受货物视同买方之代理行为,风险也随之转移给买方。

出卖由承运人运输的在途标的物,风险自合同成立时起由买受人承担。

当事人对交付地点没约定或约定不明确,标的物需要运输的,标的物交付给第一承运人起,风险转移。

(3)违约情形下的风险转移。

因买受人的原因使标的物不能按照约定的期限交付的,买受人自违约之日起,承担标的物风险。

综上所述,买卖合同签署履行过程中,标的物损毁、灭失的风险承担问题,应当根据合同约定或者具体情形进行分析,通常情况会在标的物交付过程中完成风险转移处理,合同双方当事人可以通过协商确定风险转移的时间和规定要求,也可以根据法律途径对究竟应该由谁承担法律风险作出判断和确认,不过从根本上来讲,还是在风险产生之前想办法进行预防才是最好的。

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2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定:在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定:即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念,也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中,大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的,有些甚至要求延迟交房,这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用,没有必要,完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中,买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同,而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种:一种是权利转移,一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式,买卖双方一般会认为两种都可以,没有关系,就随便选了一个或则不选。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有,归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定:
1、就房地产风险责任的约定:让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日,房屋一旦发生任何的风险灭失,如失火等,则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋,房屋尚在房东的掌控之下,甚至还由房东在使用,但不论实际情况如何,只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定,在买家是善意第三人,房屋产证已办出的情况下,如原房东方有纠纷需要冻结财产,不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外,产证尚未办出时,即使已经过户,仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定:在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定:即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念,也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中,大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的,有些甚至要求延迟交房,这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用,没有必要,完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中,买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同,而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种:一种是权利转移,一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式,买卖双方一般会认为两种都可以,没有关系,就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说,从法律内涵上来说是是指房产权属的转移,即房产权利人从房东名下转到买家名下,而我国房产又实行的是登记主义,即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即:“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外,即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准,而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接,占有权归买家使用。以房产来说,即房东将房屋交付给买家使用,把钥匙交给买家,允许买家占有使用该房屋。
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房屋买卖风险转移的程度
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十一条规定“不动产毁损、灭失的风险,在当事人无明确约定的情况下,应于不动产交付时转移。”所以,在法律没有另行规定以及当事人另行约定的情况下,房屋买卖过程中的风险自房屋交付时转移。但因房屋交付与其所有权转移大多分开进行,故会出现出卖人将房屋交付给买受人甲,但却又为买受人乙办理所有权转移登记的情况,这种情况下房屋毁损、灭失的风险由谁承担,则争议较大。对于买受人乙而言,其办理了所有权转移登记,已经取得房屋的所有权;但因其并未实际占有房屋,无法实际保障房屋安全,即房屋交付并未实际完成,所以在房屋毁损、灭失时,乙无须承担房屋毁损、灭失的风险。那么在出卖人和甲之间应该由谁来承担风险呢笔者认为,应该由出卖人承担风险。出卖人虽然将房屋交予了甲,但其在将房屋所有权转移登记给乙后已经不能为甲办理所有权转移登记,甲现在的“占有”也只是暂时的替出卖人进行“代管”的行为,因此不利风险应该由其自行承担。
房屋买卖风险从何时转移
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有,归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定:
1、就房地产风险责任的约定:让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日,房屋一旦发生任何的风险灭失,如失火等,则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋,房屋尚在房东的掌控之下,甚至还由房东在使用,但不论实际情况如何,只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定,在买家是善意第三人,房屋产证已办出的情况下,如原房东方有纠纷需要冻结财产,不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外,产证尚未办出时,即使已经过户,仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定:在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定:即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念,也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中,大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的,有些甚至要求延迟交房,这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用,没有必要,完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中,买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同,而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种:一种是权利转移,一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式,买卖双方一般会认为两种都可以,没有关系,就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说,从法律内涵上来说是是指房产权属的转移,即房产权利人从房东名下转到买家名下,而我国房产又实行的是登记主义,即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即:“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外,即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准,而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接,占有权归买家使用。以房产来说,即房东将房屋交付给买家使用,把钥匙交给买家,允许买家占有使用该房屋。
房屋买卖风险从何时转移
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《合同法》第142条规定:标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或当事人另有约定的除外。而《物权法》第9条又明确规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。房屋属于不动产,所以对房屋所有权交付的认定,应当如何进行区别呢。根据《商品房买卖的解释》的规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。根据民法理论,占有具有如下特征:
(1)占有以物为客体。这里的物指的是有体物,包括动产和不动产,也包括无形物,例如电力、煤气等无形物。但是作品等无体物虽然是著作权的客体,但却不是这里指称的物,同样对于不因物的占有即可成立的财产权,如地役权等也不能成为占有。
(2)占有是对物有事实的管领力。所谓有事实的管领力,是指对物有实际上的管理力,是人对物有确定、现实的支配状态,并排除他人的干涉。
(3)占有是一种为法律保护的事实。商品房买卖合同标的物的风险随实际占有状态的改变而改变,标的物实际交付时间为标的物风险负担转移的确定标志,而不论标的物所有权是否转移均由标的物实际占有者承担风险,其理由为:
1、标的物的占有与所有权是可以暂时分离的,而在此分离期间,实际占有人掌控标的物,并享有物的使用利益,并能有效防范风险的发生,而标的物的所有人没有管理、支配该标的物,难以有效防范风险的发生。基于风险、利益相一致的原则,风险由实际占有标的物人承担更为合理。
2、实际占有人对标的物负有妥善保管义务。在标的物毁损、灭失的情况下,如果风险归于所有人,则所有人若要求实际占有人承担责任,则负有证明实际占有人存在过错的责任,这显然是非常困难的,也是非常不合理的。
3、将风险归于实际占有人,能让实际占有人提高对标的物的注意义务。
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风险转移是指的什么意思
风险转移的意思就是指通过合同的方式或者是非合同的方式,将风险转嫁给另一个人,或者是组织单位的一种风险的处理方式。风险转移主要是对风险所造成的损失所需要的承担来进行转移。
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房屋买卖合同风险怎么转移
[律师回复] 您好,关于房屋买卖合同风险怎么转移这个问题,我的解答如下, 房屋买卖合同风险怎么转移
两方面约定买卖双方权利转移和转移占有,归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定:
1、就房地产风险责任的约定:让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日,房屋一旦发生任何的风险灭失,如失火等,则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋,房屋尚在房东的掌控之下,甚至还由房东在使用,但不论实际情况如何,只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定,在买家是善意第三人,房屋产证已办出的情况下,如原房东方有纠纷需要冻结财产,不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外,产证尚未办出时,即使已经过户,仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定:在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定:即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念,也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中,大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的,有些甚至要求延迟交房,这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用,没有必要,完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
相关拓展:
在房屋买卖过程当中,买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同,而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种:一种是权利转移,一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式,买卖双方一般会认为两种都可以,没有关系,就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说,从法律内涵上来说是是指房产权属的转移,即房产权利人从房东名下转到买家名下,而我国房产又实行的是登记主义,即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即:“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外,即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准,而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接,占有权归买家使用。以房产来说,即房东将房屋交付给买家使用,把钥匙交给买家,允许买家占有使用该房屋。
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如何防止房屋买卖风险转移
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有,归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定:
1、就房地产风险责任的约定:让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日,房屋一旦发生任何的风险灭失,如失火等,则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋,房屋尚在房东的掌控之下,甚至还由房东在使用,但不论实际情况如何,只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定,在买家是善意第三人,房屋产证已办出的情况下,如原房东方有纠纷需要冻结财产,不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外,产证尚未办出时,即使已经过户,仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定:在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定:即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念,也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中,大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的,有些甚至要求延迟交房,这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用,没有必要,完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中,买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同,而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种:一种是权利转移,一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式,买卖双方一般会认为两种都可以,没有关系,就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说,从法律内涵上来说是是指房产权属的转移,即房产权利人从房东名下转到买家名下,而我国房产又实行的是登记主义,即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即:“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外,即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准,而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接,占有权归买家使用。以房产来说,即房东将房屋交付给买家使用,把钥匙交给买家,允许买家占有使用该房屋。
房屋买卖合同风险该如何转移
[律师回复] 您好,针对您的房屋买卖合同风险该如何转移问题解答如下, 房屋买卖合同风险怎么转移
两方面约定买卖双方权利转移和转移占有,归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定:
1、就房地产风险责任的约定:让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日,房屋一旦发生任何的风险灭失,如失火等,则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋,房屋尚在房东的掌控之下,甚至还由房东在使用,但不论实际情况如何,只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定,在买家是善意第三人,房屋产证已办出的情况下,如原房东方有纠纷需要冻结财产,不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外,产证尚未办出时,即使已经过户,仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定:在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定:即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念,也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中,大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的,有些甚至要求延迟交房,这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用,没有必要,完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
相关拓展:
在房屋买卖过程当中,买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同,而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种:一种是权利转移,一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式,买卖双方一般会认为两种都可以,没有关系,就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说,从法律内涵上来说是是指房产权属的转移,即房产权利人从房东名下转到买家名下,而我国房产又实行的是登记主义,即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即:“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外,即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准,而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接,占有权归买家使用。以房产来说,即房东将房屋交付给买家使用,把钥匙交给买家,允许买家占有使用该房屋。
房屋买卖过程中风险何时转移
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十一条规定“不动产毁损、灭失的风险,在当事人无明确约定的情况下,应于不动产交付时转移。”所以,在法律没有另行规定以及当事人另行约定的情况下,房屋买卖过程中的风险自房屋交付时转移。但因房屋交付与其所有权转移大多分开进行,故会出现出卖人将房屋交付给买受人甲,但却又为买受人乙办理所有权转移登记的情况,这种情况下房屋毁损、灭失的风险由谁承担,则争议较大。对于买受人乙而言,其办理了所有权转移登记,已经取得房屋的所有权;但因其并未实际占有房屋,无法实际保障房屋安全,即房屋交付并未实际完成,所以在房屋毁损、灭失时,乙无须承担房屋毁损、灭失的风险。那么在出卖人和甲之间应该由谁来承担风险呢笔者认为,应该由出卖人承担风险。出卖人虽然将房屋交予了甲,但其在将房屋所有权转移登记给乙后已经不能为甲办理所有权转移登记,甲现在的“占有”也只是暂时的替出卖人进行“代管”的行为,因此不利风险应该由其自行承担。
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买卖合同风险转移的条件包括什么?
买卖合同风险转移的条件包括:过错归责转移风险条件、合同订立风险转移条件以及标的物交付转移风险条件。标的物风险转移的交付主义原则:标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
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房屋买卖合同风险怎么样转移
[律师回复] 对于房屋买卖合同风险怎么样转移这个问题,解答如下, 房屋买卖合同风险怎么转移
两方面约定买卖双方权利转移和转移占有,归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定:
1、就房地产风险责任的约定:让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日,房屋一旦发生任何的风险灭失,如失火等,则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋,房屋尚在房东的掌控之下,甚至还由房东在使用,但不论实际情况如何,只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定,在买家是善意第三人,房屋产证已办出的情况下,如原房东方有纠纷需要冻结财产,不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外,产证尚未办出时,即使已经过户,仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定:在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定:即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念,也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中,大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的,有些甚至要求延迟交房,这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用,没有必要,完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
相关拓展:
在房屋买卖过程当中,买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同,而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种:一种是权利转移,一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式,买卖双方一般会认为两种都可以,没有关系,就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说,从法律内涵上来说是是指房产权属的转移,即房产权利人从房东名下转到买家名下,而我国房产又实行的是登记主义,即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即:“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外,即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准,而不是以产权证办出之日为准。
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房屋买卖过程中风险何时转移
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十一条规定“不动产毁损、灭失的风险,在当事人无明确约定的情况下,应于不动产交付时转移。”所以,在法律没有另行规定以及当事人另行约定的情况下,房屋买卖过程中的风险自房屋交付时转移。但因房屋交付与其所有权转移大多分开进行,故会出现出卖人将房屋交付给买受人甲,但却又为买受人乙办理所有权转移登记的情况,这种情况下房屋毁损、灭失的风险由谁承担,则争议较大。对于买受人乙而言,其办理了所有权转移登记,已经取得房屋的所有权;但因其并未实际占有房屋,无法实际保障房屋安全,即房屋交付并未实际完成,所以在房屋毁损、灭失时,乙无须承担房屋毁损、灭失的风险。那么在出卖人和甲之间应该由谁来承担风险呢笔者认为,应该由出卖人承担风险。出卖人虽然将房屋交予了甲,但其在将房屋所有权转移登记给乙后已经不能为甲办理所有权转移登记,甲现在的“占有”也只是暂时的替出卖人进行“代管”的行为,因此不利风险应该由其自行承担。
房屋买卖过程中风险何时转移
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房屋买卖合同风险应该如何转移
[律师回复] 您好,针对您的房屋买卖合同风险应该如何转移问题解答如下, 房屋买卖合同风险怎么转移
两方面约定买卖双方权利转移和转移占有,归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定:
1、就房地产风险责任的约定:让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日,房屋一旦发生任何的风险灭失,如失火等,则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋,房屋尚在房东的掌控之下,甚至还由房东在使用,但不论实际情况如何,只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定,在买家是善意第三人,房屋产证已办出的情况下,如原房东方有纠纷需要冻结财产,不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外,产证尚未办出时,即使已经过户,仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定:在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定:即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念,也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中,大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的,有些甚至要求延迟交房,这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用,没有必要,完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
相关拓展:
在房屋买卖过程当中,买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同,而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种:一种是权利转移,一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式,买卖双方一般会认为两种都可以,没有关系,就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说,从法律内涵上来说是是指房产权属的转移,即房产权利人从房东名下转到买家名下,而我国房产又实行的是登记主义,即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即:“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外,即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准,而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接,占有权归买家使用。以房产来说,即房东将房屋交付给买家使用,把钥匙交给买家,允许买家占有使用该房屋。
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