二手房交易当中有哪些风险,该怎么购买二手房

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房合同更名的风险可能存在各个环节，例如买卖双方签订房屋买卖合同环节、双方约定办理网签阶段、双方房款交付时限、旧业主是否有权全部出售房屋、新买家是否具备购房资格等问题，每个环节都在考验买卖双方，涉及到双方甚至第三方的巨大利益。办理更名手续时，如果发现更名信息有误，应当及时向不动产登记机构提出变更登记申请。买方也应注意登记中的抵押、担保等情况，以保障自身的合法权益。在此提醒大家，在二手房买卖、更名过程中，最好聘请专业人士陪同完成一系列繁琐但重要的事项，才能更好地维护双方的利益。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 1、股权交易合同签订前程序性风险分析与防范 有限公司股东向股东以外的人交易股权，合同的订立应遵守《公司法》程序上的要求。有限公司的股东向股东以外的人交易其出资时，必须经全体股东过半数同意;不同意交易的股东应当购买该交易的出资，如果不购买该交易的出资，视为同意交易,经股东同意交易的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。未经上述程序而签订的股权交易合同会因程序的瑕疵被认定为无效或撤销。因此建议购买方在购买目标公司的股份时应当要求目标公司召开股东会，做出同意出让方股东出卖其股份的《股东会决议》。 2、股权交易合同签订后股东人数限制风险 股东交易其全部或部分出资后，公司的股东数额要符合《公司法》的要求。《公司法》规定有限公司股东人数为二个以上五十个以下，股份公司股东人数应为五人以上，也就是说，有限公司股东人数不得突破二个的下限或五十个的上限，股份公司股东人数不得少于五个这是公司设立的条件，也应为公司存续的条件，股东交易股权不得导致股东人数出现违反法律规定的结果。 3、股权交易合同履行风险的防范 股权交易合同的履行，交易方的主要义务是向受让方移交股权，具体体现为将股权交易的事实及请求公司办理变更登记手续的意思正式以书面方式通知公司的行为。而受让方的主要义务则是按照约定向交易方支付交易款。根据《公司法》第三十六条和第一百四十五条的规定，将股权交易结果记载于股东名册、公司章程修改、变更工商登记等事项是公司的义务。在合同履行中可能面临目标公司怠于或拒绝履行义务使受让方不能正常取得股东身份或行使股东权利，同时目标公司的其他股东或董事也可能不尽配合、协助的义务。公司未及时履行义务的，受让人可以公司，公司应承担相应的责任，但公司没有义务去监督或判定交易合同约定的其他义务的履行情况。因此在签订股权交易合同前在对目标公司进行调查时受让方应与目标公司的其他股东以及董事、公司管理层进行较为充分的沟通，为自己行使股东权利做出一个前期的基础。 4、公司负债的风险分析与防范 在股权交易合同中，受让方最关心的应该是目标公司的负债问题。负债应包括出让股东故意隐瞒的对外负债和或有负债。或有负债包括受让前，目标公司正在进行的诉讼的潜在赔偿，或因过去侵犯商标或专利权、劣质产品对客户造成伤害等未来可能发生的损害赔偿，这些均不是股权出让方故意不揭示或自己也不清楚的负债。 因此，在风险分担的商议中，受让方所争取的是与出让方划清责任，要求在正式交割前的所有负债，不管是故意还是过失，均由出让方承担。但是要注意到，股权的转移并不影响到债权人追索的对象，受让方在成为目标公司股东后，仍然需要清偿该债务，在根据股权交易合同向出让方追偿。 5、其他关于股权交易的法律强制性规定 股权交易合同签订不得违反法律、法规、政策或公司章程关于交易时间、交易主体、受让主体的限制性规定《公司法》规定。如：股份公司发起人持有的本公司股份自公司成立之日起三年内不得交易;公司董事、监事、经理持有的本公司股份在任职期间内不得交易其持有的公司的股份;法律、法规、政策规定不得从事营利性活动的主体，不得受让公司股权成为公司股东，例如各级国家机关的领导;法律、法规对交易主体权利能力有禁止性规定的，这类主体不得违反规定订立股权交易合同，例如，股东不得向公司自身交易股权，但《公司法》规定股份公司为减少资本而注销公司股份和与持有本公司股份的公司兼并这两种情形例外。在股权交易活动中违反这些法律强制性规定，将会导致股权交易合同无效。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、 因为根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定，没有取得房地产证书的不得转让，因此购买没有产权的房屋具有很大的风险。实践中主要采取以下两种做法： 做法 一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。 做法 二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。 二、如何控制买无证二手房风险 (一)二手房买卖合同无效之风险。 (二)房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定。 (三)房屋质量难以保证。 (四)“一房二卖”不可不防。 三、小产权房的特征 小产权，所谓小产权是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权，又叫小产权。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。 从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。 从住房形态看，一样是普通住宅。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。 从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。 从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等，服务管理水平不是很高。 有些单位自筹资金建的房子，也是小产权。约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易，但在实践中，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇到更多障碍。