物业合同到期没续签业主是否可以拒交物业费

[律师回复] 2个关键点
1、续签的与否——物业公司没有续签，那么业主续签新的物业没有，更换，前走后继，物业费交新公司；没有，合同通常有但书条款，即使没有也构成事实雇佣关系，物业费照付。
2、续签的主体——续签的主体是两方，物业公司mp;业主，物业公司好界定，业主就要说明一下，这个业主不是指某个单独的业主个体（也就是某一户人家），指的是一个群体的整体或者说这个物业管理区域的所有人，所以物业公司没有必要跟单独的每一个业主个体签订合同，他只需要跟这个群体的代表签署合同即可，开发商or业主委员会or居委会or街道办。司法解释有明文规定，单个业主个体不得以没有实际参与签署物业合同拒绝缴纳物业费。核对以上2点，确认实际情况进行判断吧。

[律师回复] 可以，但要满足一定条件，否则业主仍然应当交纳物业费。
1、物业合同到期，但未被决议解除的，业主要交物业费。
物业合同到期没续签，物业服务公司以实际行动继续履行物业服务合同，业主也实际上享受了物业服务企业提供的物业管理服务的，理应交纳相应的物业服务费用，不可拒交物业费。
2、物业合同到期，已被决议解除的，业主可以不交物业费。
如果物业公司拒绝搬走，强行继续提供物业服务的，那么物业公司不能以提供“实际物业服务”来收取服务费，此时业主可以拒交物业费。
【法律依据】
根据《物业管理条例》第26条规定：前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

[律师回复] 一、物业公司合同到期没续签，业主可以拒交物业费吗
1、合同法《合同法》第5条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”物业服务合同期满后，物业公司没有与业主委员会续签合同但对物业继续进行管理的，应当根据《合同法》第5条按公平原则来处理。所谓公平原则是指在合同的订立和履行过程中，要以公平的观念来调整合同当事人之间的利益关系，使合同双方的利益均衡，从而达到公正与合理的目标。小区里的物业服务合同尽管没有续签，但物业公司仍然进行管理向业主提供了服务。如果业主以合同未续签为由不支付物业服务费用的话，也就意味着物业公司提供了服务但不能获得相应的报酬，最后的结果是造成合同双方权利和义务的失衡，有违合同法规定的公平原则。
2、物业管理条例根据《物业管理条例》的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。因此,未签订物业合同或物业公司未提供资质证明,业主也不可以拒交物业费。
3、拒交物业费的情形只有出现以下情形，业主才可以不交或少交物业服务费用：
(1)物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
(2)实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。
(3)物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。
(4)物业存在霸王条款的，业主可以拒交。比如前期物业有没有经过与业主协商订立合同，还是自己单独订立合同。
(5)物业没有履行合同的，比如没有按全同要求定期清理下水道综上所述，如果物业公司合同到期后没有续签是要根据一个原则来看，那就是公平原则，也就是说如果物业公司继续履行了合同上规定的业务，业主是应该缴纳物业费的，而如果物业公司没有继续履行合同上的业务，在这种情况下业主可以拒交物业费，若你对此还有什么疑问，可以咨询相关律师。

[律师回复] 解答如下, 根据《物业管理条例》第45条的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同，向供水、供电公司缴纳了相应的费用的，供水、供电公司就应该供水、供电。物业公司不是供水、供电的合同当事人，其无权擅自中断对业主供水、供电。
物业公司是没有权利停水停电的。业主因未按时交纳物业服务费，是违反了与物业公司签订的物业服务合同。作为物业公司应该按照合同的约定，对违约的业主督促其交纳，或者通过法律途径加以解决。法律没有赋予物业公司可以断水断电。加之，业主供水供电是分别与自来水公司、供电公司签订供水供电协议，交纳相关费用来获取的。它和业主要交纳的物业服务费是两码事。

[律师回复] 1、如果物业公司合同到期后没有续签是要根据一个原则来看,那就是公平原则。
2、也就是说如果物业公司继续履行了合同上规定的业务,业主是应该缴纳物业费的。
3、而如果物业公司没有继续履行合同上的业务,在这种情况下业主可以拒交物业费。

[律师回复] 解答如下, 根据《物业管理条例》第45条的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同，向供水、供电公司缴纳了相应的费用的，供水、供电公司就应该供水、供电。物业公司不是供水、供电的合同当事人，其无权擅自中断对业主供水、供电。
物业公司是没有权利停水停电的。业主因未按时交纳物业服务费，是违反了与物业公司签订的物业服务合同。作为物业公司应该按照合同的约定，对违约的业主督促其交纳，或者通过法律途径加以解决。法律没有赋予物业公司可以断水断电。加之，业主供水供电是分别与自来水公司、供电公司签订供水供电协议，交纳相关费用来获取的。它和业主要交纳的物业服务费是两码事。

[律师回复] 维修缺陷房屋间业主能不能拒交物业费 业主在办理完接收手续(即入住手续)之后才发现房屋存在质量问题，则分两种情况区别对待： (一)若房屋质量不是主体结构存在问题，未严重到足以解除购房合同的情况下，则应继续交纳物业管理费。因为房屋质量问题是基于你与开发商签订的购房合同，当质量问题较小，不足以解除购房合同时，如装修工艺稍次，局部出现渗漏等，你应与开发商协商解决房屋质量问题或索取经济补偿。物业管理费是业主有偿享受物业管理服务所发生的费用，业主只要实际接收了物业就享受了服务，因而必须向物业管理公司支付服务费。房屋质量问题与物业管理问题分属于两个不同的范畴，二者不能混为一谈。 (二)若质量问题严重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，业主仍应不能证实事发时家中无人，就要负有相应赔偿责任。 租户不缴纳物业费怎么办 根据《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人(租户)约定由物业使用人(租户)交纳物业服务费用的，从其约定，物业公司可以向租户收取物业费，但业主负连带交纳责任。也就是说，如果租户不愿缴纳物业费，物业管理公司有权向业主索要。因为业主与租户之间的协议(租赁合同)是双方协议，对第三方(物业公司)不产生效力，按时交纳物业服务费是业主的法定义务，所以在租户没有按照双方约定如期交费的情况下，业主应当依法承担连带交纳责任。 如果租户私自逃跑而欠下物业费，物业公司不负任何责任，欠下的物业费仍由业主缴纳。如果业主不缴纳物业费，物业公司有权对业主提出诉讼。 物业管理公司是的企业法人，它属于服务性企业。它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理。所以，有一定的经济基础，物业才能提供相应的服务，而支持物业正常、有序进行的，是物业费。因此，希望各位业主理解并支持物业的工作，共同营造和谐、愉悦的生活和工作环境。

[律师回复] 实在不交可以进行。
我们经常听到很多业主抱怨说，物业管理得不好，小区治安不好，地上垃圾多没有及时清理，隔壁制造噪音了，也没有及时处理等等，投诉也没有用。整个小区管理得很不好，当业主对整个小区的环境不满的时候，他们心里对交物业费就有排斥心理，他们心里会觉得我每个月辛辛苦苦的交物业费，结果物业没有服务到位，业主就不情愿交物业费。所以
首先作为物业的工作人员，要本着对小区居民的服务精神，尽心尽力的为小区居民提供优质的服务。多帮住居民解决他们遇到的难题，他们的问题解决了，自然对小区整体很满意的话，就会很勤快的交物业费了。
我感觉物业公司要有一个制度规范，对工作人员要求严格，强化对小区的服务精神，积极为小区居民服务，
其次的话也要有强制措施，要求业主每个月的哪个时段必须上缴物业费，逾期未交物业费的话要多缴纳逾期未缴纳的滞纳金，具体百分之几由物业公司自己决定，这样业主就会积极的上缴物业费了，前提之下是物业公司内部管理制度完善，服务态度好，有良好的沟通能力，能够调节好业主之间的矛盾纷争。
物业公司的领导经理起着关键的作用，给业主和员工树立好的形象。领导要有权威，改善措施，不断进取和完善服务，采取积极的措施让业主有一个美好干净和谐的生活环境，让我们对物业留下好的印象，这样交物业费也交得心服口服。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如果物业履行了相应的义务，以人身、财物受损为由不可以拒交物业费。
《物业管理条例》规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。
物业服务企业如果履行了物业服务合同，在管理上不存在过错的情况下，业主不能据此拒交物业服务费。
若物业公司未履行合同义务，给业主的人身、财产造成损害，应承担相应的赔偿责任；因第三人侵权导致业主人身、财产损害的，应依据物业公司的过错程度，承担相应的补充赔偿责任。

[律师回复] 常见的物业纠纷案件中，大多数业主会因小区物业公司服务不到位而拒绝缴纳物业管理费。那么，业主拒绝交物业费的理由有很多，以下这个理由成立吗案例：业主王先生于购买了一套位于A小区的住宅后，就一直住在这个小区。时隔多年后的，王先生又入手了一辆代步车，谁知刚将新车开回家，小区物业的保安人员却不允许王先生的车辆进入小区。王先生只好找小区物业公司沟通，得到的答复是，目前小区内共有两部分停车位，一部分是地下停车，是业主在购买房屋时一并购买，王先生并没有购买停车位，因此不能将车停入地下。另一部分是地面停车，因小区规划的地面停车位数量有限，已经被现有业主占用，因此王先生的车也不能停放。王先生表示，地面的停车位确实已经被一些业主占用了，但是有的业主一家就占用2个甚至3个停车位，这是不合理的同时，小区还有部分绿地，物业公司可以把绿地开辟出来用于停车，王先生要求物业公司出卖帮助协调，但停车问题始终没有解决。王先生一气之下从起拒绝交纳物业费。后该小区物业公司至要求王先生交纳物业费。法官提示：本案中，王先生拒绝缴纳物业费的理由为物业公司未能合理规划、安排停车位，王先生认为物业公司履行物业服务合同不到位，因此拒绝缴纳物业费。那么，王先生拒绝缴纳物业费的理由能否得到的支持呢物业公司对小区提供物业服务，对停车的管理亦属于物业管理的范围。但本案中，王先生主张的没有停车位的问题，并不属于小区物业的管理不当，也不属于不缴纳物业费的合法理由。该小区地下停车位为开发商对外出售，王先生没有购买停车位，自然不能停放车辆。小区地面的停车位系被其他业主占有使用，并不存在物业公司私自占用的情况，对于小区已经规划为停车位的部分，属于小区公共区域，权利归属于小区全体业主，物业公司仅为提供管理，并无权将其他占有了多个车位业主所使用的停车位分配给王先生而对于未规划为停车位的部分，物业公司无权擅自划立车位。最终，判决王先生支付物业费。

[律师回复] 物业公司可以直接起诉，请求支付物业费，这位业主的理由也不足以抗辩

[律师回复] 业主可拒交物业费的情况主要包括以下内容：
1、违规收取物业费;
2、未经同意而增加服务;
3、延期交房;
4、未经相关部门批准;
5、没有收房;
6、没有签合同;
7、有证据证明物业服务太差。
【法律依据】
《物业管理条例》第41条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

[律师回复] 住宅物业服务四级标准
7.1 基本要求
7.
1.1 客户服务场所
1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、
复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。
2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人
及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、
收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目
及服务标准、收费标准。
3 客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8
小时，其他时间设置值班人员。
4 设置并公示24 小时服务电话。
7.
1.2 人员
1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2 服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
4 项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工
作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
7.
1.3 制度
1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全
防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。
3 建立培训体系，定期组织培训、考核。
4 建立物业服务工作记录
7.
1.4 档案
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1 建立物业管理档案，
2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。
3 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修
养护资料、收费资料等。
7.
1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标
志。
7.
1.6 客户服务
1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情
况、收支情况、本年度收支预算。
2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，
应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的
行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。
4 水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现
场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。
报修回访率应不少于30%。
5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作
日内回复。投诉回访率100%。
6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%
以上，公示整改情况。
7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组
织安全检查。
8 每年组织业主参观共用设施设备机房。
9 每年至少组织2 次社区文化活动。
10 重要节日进行美化装饰。
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11 设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。
12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责
任保险。
13 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物
保管、票务代理等特约服务。
7.
1.7 专项服务委托管理
1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要
求；操作人员应持有相应的职业资格证书。
3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。
4 对专项服务进行监督及评价。
7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护
7.
2.1 综合管理
1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的
故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。
5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行
检查并落实防范措施。
8 设备机房
1） 每月清洁1 次，室内无杂物。
53
2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消
防器材，确保完好有效。
4） 设施设备标志、标牌齐全。
5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6） 交接班记录、工作日志等齐全、完整。
7.
2.2 共用部位
1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、
开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护
措施。按鉴定结果组织修缮。
2 建筑部件
1） 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、
雨罩、空调室外机支撑构件等。
2） 每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3） 每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；
室外屋面、散水等。
4） 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3 附属构筑物
1） 每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、
管井、沟渠等。
2） 每2 月检查1 次雨、污水管井等。
3） 每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4） 每2 周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品
等。
5） 每年检测1 次防雷装置。
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7.
2.3 空调系统
1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风
机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符
合相关规定。
3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。
4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。
5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷
器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每两年清洗
消毒1 次风管。
7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。
7.
2.4 二次供水设施
1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规
定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3 每2 月切换1 次备用水泵。
4 每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；
每年养护1 次水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入
冬前对暴露管道进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人
保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
7.
2.5 排水系统
1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，
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组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
2 污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行
状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。
3 化粪池
每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。
7.
2.6 照明和电气设备
1 楼内照明
每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；其他复杂故
障3 日内修复。
2 楼外照明
每周巡视3 次；一般故障1 日内修复；其他复杂故障5
日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。
3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。
4 低压柜
每日巡视2 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内
容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全；每半年
检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。
5 低压配电箱和低压线路
每月巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容
包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。
6 控制柜
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每周巡视1 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容
包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元
件或控制设备的设定值；每年检查1 次远控装置。
7 发电机
每月试运行1 次，保证运行正常；每年1 次带负荷运行；
每年活化2 次蓄电池；每日巡视1 次充电机和蓄电池。
8 检测
每3 年检验1 次内部核算电能表。
9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；
电缆进出线和开关标志清晰、准确。
7.
2.7 安全防范系统
1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态；每周表面清洁1 次；
每年内部除尘1 次。
2 对讲门口机
每2 周检查1 次按键、显示屏等；每2 周表面清洁1 次；
每半年内部除尘1 次。
3 网络控制箱
每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每
半年内部除尘1 次。
4 红外对射探测器
每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每2 月
表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。
5 图像采集设备
每周检查2 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1
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次；每半年内部除尘1 次。
6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，
进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内
部除尘1 次。
7 解码器
每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每
季度表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。
8 云台
每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度
表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。
9 巡更点
每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次；每日存储
巡更记录。
10 读卡器
每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次，查看防水
状况。
11 电磁锁门锁
每月检查1 次吸力、外观、接线。
12 出门按钮
每月检查1 次开锁功能、接线。
7.
2.8 电梯
1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相
关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电
梯的显著位置。
2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电
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梯检验检测机构提出定期检验申请。
3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排
除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关
附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签
订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限
以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务
企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员
进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人
或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，
并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分
钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。
7.
2.9 水景
1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证
用电安全。
2 使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，
每2 周检查1 次防漏电设施。
3 设置必要的安全警示标志。
4 水质符合卫生要求。
7.3 消防安全防范
7.
3.1 综合管理
1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，
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逐级逐岗明确消防安全职责。
2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员
掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使
用人参加的消防演练。
3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安
全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。
4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定
每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消
防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排
除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处
理各类报警、故障信息。
7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险
人员，协助配合公安机关消防机构工作。
7.
3.2 消防设施设备维修养护
1 火灾自动报警系统
1） 火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运
行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、
联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。
2） 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警
报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年
由专业清洗单位清洗1 次。
3 ） 备用电源
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每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电
池充放电试验和表面除尘1 次。
2 消防广播系统
每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、
对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切
换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内
的设备内部除尘1 次。
3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核
对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排
烟阀等。
4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动
和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火
卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电
控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的
转动部位补充1 次润滑油。
5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情
况；每年养护1 次室内、外消火栓。
6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。
7 消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消
防电话。
8 灭火器
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每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1
次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
7.4 绿化养护
7.
4.1 基本要求
1 乔木
植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。
年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。
2 灌木
植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率
高于98%。
3 绿篱和色块
植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，
保存率高于98%，年成活率高于98%。
4 地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能
及时补栽。
5 草坪
草坪整齐，覆盖率高于95%。
7.
4.2 绿化养护内容
1 灌溉
有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌
溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、5
月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物根据长势和土
壤情况合理灌溉。
2 施肥
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乔木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和
草坪植物每年施肥3 次至4 次；花坛植物根据生长情况进行
追肥；有条件的，应使用有机肥料。
3 病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4 次病虫害
情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，
严禁高毒农药，无明显病虫害发生。
4 整形修剪
乔木每年修剪1 次至2 次，部分植物进行生长季修剪；
灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次；
绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和
冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全
年至少修剪15 次。
5 除草
每年全面除草4 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草
的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50 厘米以上的杂
草应及时清除。
6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5
次。
7.
4.3 工作检查
1 生长季节每月检查4 次绿化工作。
2 编制每月绿化养护措施和工作计划。
3 绿化档案齐全。
7.5 环境卫生
63
7.
5.1 生活垃圾的收集、清运
1 实行生活垃圾分类收集。
2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、
板楼按单元设置垃圾收集容器。
3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季
节每日喷洒1 次杀虫药。
4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不
得乱堆乱倒。
5 垃圾清运车密闭运输、外观整洁。
7.
5.2 物业共用部分清洁
1 楼内
1） 大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。
每周擦拭2 次信报箱。
每周擦拭1 次大堂玻璃。
每2 周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。
每日巡视保洁2 次大堂、一层候梯厅。
2） 楼道、楼梯
每日清扫1 次、每周清拖2 次楼道、楼梯地面。
每周擦拭2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、
指示牌等共用设施。
每季度除尘1 次楼内灯具。
根据地面材质，定期做地面清洗、养护。
每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。
2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。
64
每日清拖1 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2 次；石
材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。
每日巡视保洁3 次电梯轿箱。
3 天台、屋面
每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1 次
天台、屋面。
每2 周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。
4 楼外道路及设施
每日清扫1 次、巡视保洁3 次楼外道路。
每2 周清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每2 月清洁
1 次雨蓬、门头等。
5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每日清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。
6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。
投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要
道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。
7.
5.3 工作检查和记录
1 每日检查1 次清洁质量，做好记录。
2 每月全面检查1 次清洁质量，做好记录。
3 清洁档案齐全。
65
7.6 公共秩序维护
7.
6.1 出入口有专人24 小时值守。
7.
6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：
00 巡视3 次、其中楼内巡视1 次；22：00 至次日6：00 巡
视2 次，夜间巡查2 人同行。
7.
6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
7.
6.4 机动车辆登记出入。
7.
6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报
警记录应留存30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著
位置。
7.
6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
7.
6.7 每年进行3 次专项应急预案演习，做好记录。
7.
6.8 备勤人员24 小时待岗，人数不少于秩序维护专业人
员的20%，配备必要的应急工具。
7.
6.9 记录与档案
1 各项工作记录完整有效。
2 档案齐全。
7.7 装饰装修管理
7.
7.1 建立装饰装修管理服务制度。
7.
7.2 建立装饰装修管理档案。
7.
7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或
使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协
议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意
事项。
66
7.
7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用
人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改
正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物
业管理区域内公示。
7.
7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装
修管理服务协议的当事人按照约定处理。
7.
7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采
取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。
自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方
式，在2 日内清运。__

[律师回复] 拒交不行的，可以找出物业服务中的过错适当减少一些

[律师回复] 　　合同法第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
　　因为收取物业费的依据应是以小区成立物业管理委员会，并委托该物业公司在小区进行管理为前提，在没有成立之前，因为物业公司与你签订了五年的物业服务合同，你也履行了，但到期后因为没有合同的约束，根据《消费者权益保护法》第九条“ 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”“消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购。买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”你可以不履行和交纳物业费。《消费者权益保护法》第十条“ 消费者享有公平交易的权利。”“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”
　　因为原签订服务合同到期，物业公司没有续签服务合同，虽然履行物业管理，但因为公司服务的主体是物业管理委员会的委托，不是具体的业主。物业公司向提起合同官司，你应按主体不合法，合同到期提出你的意见和申明。但考虑到对方在些服务及管理的现状，可以在你认为或是服务价格合理的范围内接受适当的补交。

[律师回复] 　　合同法第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
　　因为收取物业费的依据应是以小区成立物业管理委员会，并委托该物业公司在小区进行管理为前提，在没有成立之前，因为物业公司与你签订了五年的物业服务合同，你也履行了，但到期后因为没有合同的约束，根据《消费者权益保护法》第九条“ 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”“消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购。买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”你可以不履行和交纳物业费。《消费者权益保护法》第十条“ 消费者享有公平交易的权利。”“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”
　　因为原签订服务合同到期，物业公司没有续签服务合同，虽然履行物业管理，但因为公司服务的主体是物业管理委员会的委托，不是具体的业主。物业公司向提起合同官司，你应按主体不合法，合同到期提出你的意见和申明。但考虑到对方在些服务及管理的现状，可以在你认为或是服务价格合理的范围内接受适当的补交。

[律师回复] 　　合同法第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
　　因为收取物业费的依据应是以小区成立物业管理委员会，并委托该物业公司在小区进行管理为前提，在没有成立之前，因为物业公司与你签订了五年的物业服务合同，你也履行了，但到期后因为没有合同的约束，根据《消费者权益保护法》第九条“ 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”“消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购。买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”你可以不履行和交纳物业费。《消费者权益保护法》第十条“ 消费者享有公平交易的权利。”“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”
　　因为原签订服务合同到期，物业公司没有续签服务合同，虽然履行物业管理，但因为公司服务的主体是物业管理委员会的委托，不是具体的业主。物业公司向提起合同官司，你应按主体不合法，合同到期提出你的意见和申明。但考虑到对方在些服务及管理的现状，可以在你认为或是服务价格合理的范围内接受适当的补交。

[律师回复] 对房屋尚在保修期的小区，出现的问题应该由开发商负责维修解决。但在这其中，物业也需负责帮助业主进行沟通协调，如实将业主遇到的问题反映给开发商，并将开发商的答复告知业主。超出房屋保修期后，对小区公共设施的维护由物业服务企业负责。物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。值得注意的是，小区公共区域广告收入及收缴的停车费等归全体业主共有，其分配应由业主大会决定，未作决定的主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。
据悉，在小区入住户数超过50时，即可要求街道社区组织召开业主大会，成立自己的业主委员会。如果物业服务公司不履行责任，小区业主可以联合起来，通过业委会行使自己的权利，甚至弹劾物业，自行选择业主满意的物业公司入驻管理小区。
除了成立业主委员会之外，业主也可以将物业不作为的行为举报给相关主管部门。市房管局作为物业管理的行政主管部门，主要负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案及重大物业管理矛盾纠纷的处理。部分市区物业主管部门已经下沉到了街道一级，以便于接待业主维权。据悉，部分城市已经完善了物业管理服务标准，同时相关部门还建立起物业信用记录制度，对于业主投诉多、信用记录不好的物业公司未来将会在“准入”机制上给予限制。
业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的。都是指物业(产权)所有者。房屋租赁人不是业主。

[律师回复] 1、不可以的，目前业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费很难得到法院的支持，因为物业和业主存在约定，业主应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用，但如果业主有证据证明物业服务存在瑕疵，业主无需支付物业费的滞纳金。
2、在物业管理存在瑕疵的情况下，应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可通过业委会直接与物业管理公司交涉，还可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司。没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会，在业主委员会成立前，业主对物业服务不到位的地方，及时通过拍照、录像等方式保留证据，联合小区业主与物业公司进行协商，乃至重新选聘物业公司。
《物业管理条例》
第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

[律师回复] 对于物业服务太差，业主拒交物业费被物业起诉这个问题，解答如下,
1、不可以的，目前业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费很难得到的支持，因为物业和业主存在约定，业主应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用，但如果业主有证据证明物业服务存在瑕疵，业主无需支付物业费的滞纳金。
2、在物业管理存在瑕疵的情况下，应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可通过业委会直接与物业管理公司交涉，还可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司。没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会，在业主委员会成立前，业主对物业服务不到位的地方，及时通过拍照、录像等方式保留证据，联合小区业主与物业公司进行协商，乃至重新选聘物业公司。